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一、拍地

1.1、地块信息

2024年1月4日，北京开年第一场土拍，房山区拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地块，一共三块地（二类居住用地、幼儿园用地。占地面积：9.19万平米，建筑面积：13.82万平米。销售指导价：4.5万/平米）。

①、住宅部分

占地面积：8.67万平米；

地上建筑面积：13.4万平米；

容积率：1.5-1.6

②、配建部分

占地面积：0.51万平米；

地上建筑面积：0.41万平米；

配建成本：0.2亿元（地上建筑面积*5000元/平米，土建成本），平均到住宅部分，为此楼面价提高了0.015万/平米。

最终：北京城建房地产开发有限公司底价22.8亿元拿下，溢价率：0%。住宅楼面价：1.7万/平米（考虑到配建成本，对于开发商的楼面价：1.72万/平米），销售指导价：4.5万/平米。

0035地块被开发成颐知筑，现在0028地块被开发成文华知筑。

颐知筑、文华知筑与和知筑对比，楼面价仅仅低了0.08万/平米（和知筑的楼面价：1.8万/平米）。但是和知筑旁边的地铁是很大的加分项。后来者居上的味道。

结论：对于开发商，颐知筑和文华知筑楼面价比较低，可是后来者的和知筑性价比更高一些。

1.2、对比☪️文华知筑售楼处电话：400-6817288接通后输入8888✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。☪️文华知筑营销中心电话：400-6817288接通后输入8888✔✔✔：学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。☪️文华知筑开发商直连电话：400-6817288接通后输入8888✔✔✔：实时房价、限时折扣、首付/全款优惠方案，保障资金安全与专属权益。☪️文华知筑展示中心电话：400-6817288接通后输入8888✔✔✔：24小时VR看房、实地看房优先预约，尊享一对一专属接待。

和知筑和文华知筑属于共享同一个售楼处。因此两个盘顺便都看了，户型基本一致，但是单价不一样，总价形成差异。错配的味道很浓。但是文华知筑与璟贤瑞庭就形成了一定的总价竞争关系。

①、璟贤瑞庭地块比较方正，颐知筑、文华知筑就不够规整。并且璟贤瑞庭单个地块的规模比颐知筑、文华知筑单个地块都稍微大一丢丢。但是颐知筑、文华知筑的容积率比较低，因此建筑体量就更小了一些。

②、楼面价相差不是很大。璟贤瑞庭比颐知筑、文华知筑楼面价也就是高了0.1万/平米。

再次强调，下面依然是按照打分的形式展开，房屋的价值：板块+生活配套占比：60%，小区占比：20%，户型占比：15%，装修占比：5%。

二、板块

2.1、位置

文华知筑位于北京市的西南五环和西南六环之间。属于房山新城良乡组团。良乡大学城的西北侧，良乡老城区的东侧，紧邻良乡火车站的东侧，广阳城的西南侧区域。多宝路的北侧，阳光北大街的西侧，良乡火车站及铁路线的东侧区域（京广铁路的东侧）。北侧的梅花北巷还属于待建设过程。整个区域号称打造成房山围绕着良乡站的TOD概念。

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2.2、板块现状

文华知筑属于围绕着良乡站打造的TOD概念。目前西南侧是即将建成的颐知筑（同样是北京城建开发，文华知筑相当于是颐知筑的二期，升级版，也是借助了众多的好房子元素）。西侧是隔着良乡火车站的北京电力设备总厂+九十年代的花园巷小区（挂牌价1.7万/平米，总价：85万-159万。6层无电梯老房子）。

楼盘的北侧是北方温泉会议中心（北方房山科技创新创业园+温泉会议中心周边不仅仅有酒店、篮球、排球、高尔夫球等等），梅花桩村委会。沿着铁路再往东北是2022年的中建京西印玥挂牌价3.5万/平米（小区一共：1570户，总价：200万-450万，挂牌率：1.9%，相对比较适中）

楼盘的东侧是2015年建成的梅花庄村社区（大约500多户，沿街商铺中间三排板楼社区），目前没有房本，还不能上市交易。再往东是2023年交房的共有产权房世茂轩景颂（购房人85%，政府持股15%）。这里也有小西庄回迁房（不能上市交易）。

楼盘的南侧是正在售卖的颐知筑，以及隔着多宝路的2010-2018年建成的限价商品房--安盛家园（当时限价1.25万/平米，目前挂牌比较少，挂牌价2万/平米）。旁边还有2018年韩建观山源墅挂牌价3.6万/平米（总价：190万-1200万，小区一共17栋，422户，法式小区，洋房+叠拼+合院别墅）。这里还有建于1997年的昊蓝温泉家园、2001年韩建开发的伟业嘉园北里（这些小区都是不能上市交易的，没有获得房本）。伟业嘉园西里、东里挂牌价1.8万/平米左右。

总之：文华知筑属于良乡火车站东南，之前一直发展的是火车站的西侧老城区，车站周边是以企业厂房和政策性住房、安置房为主。围绕着文华知筑近距离是有几个小区是不能上市交易，剩下的挂牌价1.7-2.2万/平米左右（东北侧的次新盘3.2万/平米-3.5万/平米）。

2.3、板块历史

板块属于梅花庄村的南侧区域。明朝这里就成为一个村落，最初叫“美化里”，后来逐渐被称为“梅花庄”，清末也曾被称作“梅家庄”（村名的由来美丽的传说倒是不少。主要是为村庄历史增加了厚重的色彩）。村中的历史见证是这里曾经有一座明代万历年间修建的寺庙，寿因寺（原名三教寺、十方院），清代曾重修，战争年代被毁，现仅存石碑。南侧有天塔，属于国保级瑰宝，北京唯一楼阁式古砖塔，全国重点文保。这个绝对是良乡精神坐标（历史厚重的见证）。

村庄西侧的铁路是车站是1899年建设卢汉铁路（后来的京广铁路），一同建设落成的良乡站（这个站是处于良乡的核心。属于百年老站），并投入使用，目前属三等车站。车站周边就是物资存放、平房区域。这里在解放之后一直是承担着货运办理业务。客运功能是被弱化的。☪️文华知筑售楼处电话：400-6817288接通后输入8888✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。☪️文华知筑营销中心电话：400-6817288接通后输入8888✔✔✔：学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。☪️文华知筑开发商直连电话：400-6817288接通后输入8888✔✔✔：实时房价、限时折扣、首付/全款优惠方案，保障资金安全与专属权益。☪️文华知筑展示中心电话：400-6817288接通后输入8888✔✔✔：24小时VR看房、实地看房优先预约，尊享一对一专属接待。

梅花庄铁路分割，土地贫瘠。存在也是早期种植农作物。后来开设各种厂（村办企业耐火土厂、钢木加工厂、绣花厂、电镀厂等）。1997年至1999年村里成功打出了两眼温泉井，发现了丰富的地热资源（地下150米处，水温42度左右）。开始来投资建设温泉酒店，村里利用这一资源改善村容村貌（利用温泉为55岁以上老人和学龄前儿童建了免费浴池，并开始为老人发放养老补贴）。

2005年村里有钱了，自筹资金建设回迁楼，并在2007年9月实现了全村整体东移，一次性回迁上楼（成为房山区“社区型新农村”的典型）。村里还配套建设了商业楼，集体经济依靠物业出租实现了转型和可持续发展，村民也变成了享受多种福利的“股民”。

南侧的颐知筑、文华知筑是拆迁腾退后，规划的住宅用地。未来泡温泉还是比较方便。

2020年6月30日，北京市郊铁路城市副中心线西延工程开通，良乡站‌恢复办理客运业务‌，新建暗红色两层站房。

2024年7月‌启动“北京市郊铁路城市副中心线（北京西至良乡段）整体提升工程”，对车站进行系统性改造，包括新建信号综合楼、宿舍综合楼及优化站场线路，旨在实现公交化运营。2026年7月1日调图，这里增开列车，北京西↔良乡市郊列车总量提升至26列，新增14趟通勤班次（早高峰8趟集中在6:40—7:40，适配上班通勤，最快25分钟直达市区）。

板块的发展基本是围绕着轨道交通线路和站点展开

总之：这里有村名+古庙遗迹+铁路火车站+温泉叠加的出板块的发展路径（村庄内由于温泉导致这几年村集体富裕不少，村名也跟着受益）。反而火车站带来的好处现在逐步开始显现（之前是货运业务，板块阻隔，反而影响村庄发展）。

2.4、板块周边

楼盘所在的良乡火车站周边所在板块，也是属于梅花庄村板块，属于大的房山新城良乡组团（良乡老城区+大学城+长阳组团构成）。

楼盘所在板块的东北侧是长阳区域，这个基本是沿着地铁房山线展开，在站点周边形成了居住+生活配套（长阳站、篱笆房、广阳城），次新二手房为主，少量安置房。挂牌单价3万/平米--4万/平米之间。

板块的东南侧是良乡大学城区域（在大学城的周边形成了沿着地铁站联动的大学校区+生活配套+居住片区+公园绿化带）。目前已汇聚北京理工大学、中国社会科学院大学、北京中医药大学、北京工商大学、首都师范大学、北京石油化工学院6所顶尖高校，在校师生规模超6.3万人。这里的房子相对比较新一点，特别是板块的东侧和南侧，挂牌单价基本在2.8万/平米-4.2万/平米之间。

板块的西侧是隔着铁路的良乡老城区，基本是铁路和京港澳高速之间区域（这里是以少部分设备厂+大片老房子+生活配套），房子单价基本在1.6万/平米--2.2万/平米左右之间。

总之：文华知筑板块属于东北侧是沿着地铁开发成熟的次新聚集的长阳板块。南侧是成熟的大学城，西侧是隔着铁路的良乡老城区。

2.5、板块未来☪️文华知筑售楼处电话：400-6817288接通后输入8888✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。☪️文华知筑营销中心电话：400-6817288接通后输入8888✔✔✔：学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。☪️文华知筑开发商直连电话：400-6817288接通后输入8888✔✔✔：实时房价、限时折扣、首付/全款优惠方案，保障资金安全与专属权益。☪️文华知筑展示中心电话：400-6817288接通后输入8888✔✔✔：24小时VR看房、实地看房优先预约，尊享一对一专属接待。

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2023年1月，根据《北京城市总体规划（2016年-2035年）》和《房山分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》编制了《北京房山区良乡组团FS00-0101、0103、0105、0106、0130街区控制性详细规划（街区层面）（2021年-2035年）》。

①、良乡站微中心TOD

良乡板块之前已经进了多轮次的规划，这里就不再重复了。之前只要是集中在长阳、广阳城、良乡大学城南等区域（主要是详细街区规划，一方面是为了卖地，顺便画个饼。其次是完善周边的重要配套给发展留下一定想象空间）。今天重点围绕着文华知筑聊聊。

2018年，北京市政府印发了《关于加强轨道交通场站与周边用地一体化规划建设的意见》（京政办字〔2018〕43号），提出在轨道交通车站周边打造微中心。形成了包括良乡站在内的71个轨道站点作为全市第一批轨道微中心。

这里规划的是围绕着良乡火车站不仅仅是市郊铁路的升级，板块的产业升级，多功能的符合，更多是城市界面的升级。

对于在这里的买房的人更多关注的是这个板块的居住小区及与居住相关的生活配套，特别是西侧的市域铁路车站的规划与发展。与周边的公共交通相互配套，完善成为区域交通的一个微中心区域。

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上面规划了这么多，下面这张图才是要开展的具体工作。最大的是市域铁路的建设，并且在7月1日算是前期的开通，火车站站点的升级改造。

其次是铁路周边的土地开发，目前是这两块住宅用用地的开发。

未来还有电力设备厂的更新改造。周边老旧小区的升级改造。文保范围内的拆迁，道路打通。

②、大学城带动与辐射

目前南侧的大学城基本成型和成规模，目前已经完成了25项科研成果从学校向社会成果的转化。

良乡大学城以不仅对标海淀，加速从"高教园区"向"科教创新城蝶变，想着是比肩美国第一大学城集群一一波士顿，均是多所顶尖高校密集集聚+城市科教为核心引擎+产学研深度融合+大都市外围而形成的独立科教新城"。再转为经济发展。这个是一个漫长的过程。

总之：良乡站轨道微中心属于北京18个城市级TOD之一，这里是集市郊铁路、公交体系与商业、科创办公、产业升级、智能研发、综合居住与生活服务为一体的复合型生态圈。围绕着颐知筑、文华知筑及良乡火车站的TOD概念，目前已经完成规划的40%（主要的难点，市域铁路的扩容7月1日就实现了）。卖地已经完成，后续就是老旧小区和设备厂房区域的改造，公交枢纽建设及周边道路的打通。--概念很强，未来还有S6线接入，但是时间会很漫长，就看最近增加的几趟市域列车能不能解决一些自己日常出行的痛点。

未来还是想依托南侧高教园形成产业落地与聚集，这个时间会更长。短期内就当饼，长期还是有这种趋势的。

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