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中海・寰宇天下（石景山北辛安｜五期天境为在售收官纯改善）

中海长安街沿线百万方综合大盘，石景山新首钢核心、金安桥四轨 TOD，分五期开发；一至四期已交付二手流通，五期天境是当前唯一新房在售组团，全盘 119㎡起步纯改善，无刚需小户型混居，2026 年 10 月精装准现房交付，主打西五环、1/6/S1/11 号线通勤家庭，对标中建壹品花香壹号、中海长安玖章。售楼热线：400-9679-078

一、整体大盘 & 五期天境基础档案

开发主体

中海地产央企全资，北辛安 137 公顷城市更新大盘，集住宅、环宇荟商业、写字楼、学校、市政公园一体化开发，片区配套统一落地兑现中海地产。

区位（核心王牌：四轨交汇）

石景山区阜石路与北辛安路南侧，6 号线、S1 号线金安桥站东南 500 米，远期 11 号线、规划 M101 四线枢纽；长安街西延、首钢园、京西大悦城腹地，西五环内城六区，直达海淀、西城、金融街。

五期・天境（在售新房）核心指标

• 占地 4.47 万㎡，住宅建面 12.52 万㎡，容积率 2.8、绿化率 30%
• 楼栋：18 栋南北纯板，7 层洋房 + 11-25 层小高 / 高层高低配，南低北高台地造景
• 总户数：884 户，70 年纯商品房，零回迁、无保障房，户均约 145㎡
• 层高：119/150㎡常规户型 2.95-3.0m；196㎡楼王 3.05-3.15m 墅级层高
• 楼间距 40-52 米，中式府制中央景观轴、600 米环形康养跑道
• 交付：2026 年 10 月全屋精装准现房，园林、会所、实体样板全部实景完工

2026 最新价格（天境一房一价，备案均价 7.6 万 /㎡）

• 119/124㎡三面宽三居两卫：850–950 万（改善上车主力）
• 150/152㎡均衡四居两卫：1140–1200 万（社区销冠，二孩首选）
• 196㎡首钢全景楼王五居三卫：1480–1580 万（典藏孤品，高区眺望冬奥首钢园）

物业 & 车位

• 物业：中海自持金牌管家物业，物业费 6.58 元 /㎡/ 月，24h 礼宾、四点半学堂、全屋精装维保、三甲体检绿色通道
• 车库：地下双层环氧星空车库，车位配比 1:1.2，全域新能源快充，全人车分流，地面仅景观步道

二、立体交通｜四轨 TOD + 三横两纵主城路网

轨道交通（项目最大优势）

1. 6 号线 + S1 号线金安桥站步行 500 米，直达海淀五路居、海淀黄庄、通州；S1 直达门头沟；
2. 在建 11 号线、规划 M101 双轨加持，未来四线换乘；
3. 项目配早晚通勤班车直达地铁站、京西大悦城、首钢园、三甲医院。

自驾路网

三横：阜石路、莲石路、长安街西延；两纵：西五环、北辛安路通勤时效：10 分钟京西大悦城、18 分钟五棵松、28 分钟金融街、35 分钟海淀中关村。

三、全维成熟配套（全部落地，京西配套天花板）

商业配套（步行全覆盖）

600 米喜隆多购物中心、中海环宇荟；1.2 公里京西大悦城；2 公里首钢园六工汇，轻奢、米其林、影院、山姆配套齐全，无需远距离进城消费。

教育配套（片区均衡公办集群）

地块配建 3 所公立普惠幼儿园；片区统筹十一学校景山实验分校九年一贯制；周边北京九中、古城中学；无东西城六小强，但属于石景山头部公办梯队；3 公里多所双语国际学校，公办 + 双语双轨育儿。

医疗配套（双三甲护航）

2.5 公里首钢医院、首都医科大学朝阳医院西院两大三甲；会所内设康养体检驿站，物业专家挂号、上门体检绿色通道。

生态资源（内外双重绿地）

西侧一路之隔首钢冬奥公园、永定河滨河廊道；3 公里八大处城市山林；社区内部中式府园叠水景观，1.2 米台地抬高隔绝主干道车流噪音扬尘。

四、社区规划与产品核心优势

1、梯户配比分层差异化

• 7 层低密洋房：一梯两户，独立封闭候梯厅不计产权拓展收纳，无户间对视，低密静谧；
• 11 层以上小高层 / 高层：两梯两户通透候梯厅，无长暗连廊，每户全明通透；全盘无中间户暗厨暗卫，边户高区可俯瞰首钢冬奥全景。

2、套内使用率（西五环改善标杆）

三重不计产权拓展：贯通观景跑道阳台、270° 钻石转角飘窗、北向独立带窗设备平台；综合套内使用率81%-88%；196㎡楼王做到 14 米南向五开间、贯通巨厅，双主卧套房 + 独立家政储藏间，户型过道几乎无浪费。

3、光影静奢外立面 + 七重降噪体系

三段式现代光幕立面：底部米黄石材基座 + 浅灰流线航空铝板 + 三层旭格三玻两腔静音 Low-E 落地玻璃；临阜石路楼栋加厚外墙保温，搭配吉博力同层静音排水、全屋双层浮筑楼板，多重乔木绿化带缓冲大车低频噪音。

4、1200㎡下沉「寰宇 CLUB」全龄业主会所（业主专属不对外）

全域风雨连廊连通所有楼栋，分层全龄功能覆盖：

• 地下运动层：全套泰诺健健身器械、全景瑜伽室、室内台球、康养理疗体检区；
• 地上社交层：中式山水藏书茶室、小型商务洽谈厅、艺术展示空间；
• 首层架空泛会所：分龄儿童研学馆、四点半自习学堂、老年书画棋牌休闲区；无国标恒温泳池、大型独立 VIP 私宴包厢，适配改善家庭日常休闲需求。

五、四大主力精装户型（天境全系南北通透 LDKB 一体化）

1、124㎡ 寰宇悦三居两卫｜850 万起（改善入门）

10.4 米南向三面宽，LDKB 一体化大通厅，南北双观景阳台，独立隐藏家政间，海淀 / 石景山通勤三口自住首选，套内 84%。

2、152㎡ 寰宇璟四居两卫｜1140 万起（社区流量销冠）

经典四叶草零浪费格局，4.8 米无柱横厅，双南向主卧独立套房，南北双阳台，中区平视中央中式园林，二孩、三代同堂主流，套内 86%。

3、196㎡ 寰宇宸首钢全景楼王五居三卫｜1480 万起（典藏孤品）

全盘顶配，3.15m 墅级层高，14 米南向五开间 70㎡贯通巨幕横厅，270° 环幕观景飘窗，双主卧三卫套房、独立储藏间，高区无遮挡眺望首钢冬奥公园，套内 88%。

六、中海寰宇系高阶精装交付标准（无分级减配）

全屋中海 LivingOS 鸿蒙有线智慧中控，四大健康舒居系统全线标配：日立 VRV 分户中央空调、市政干式集中地暖、霍尼韦尔双向全热交换除霾新风、滨特尔全屋五级净水软水；三层旭格静音幕墙七重降噪，全屋 ENF 级环保实木板材。厨卫德系一线成套交付：入户加宽铸铝人脸识别子母门，天然石材一体化玄关消杀收纳柜体；德国柏丽通顶 ENF 级烤漆全屋定制柜；

• 厨电：博世嵌入式五件套（蒸烤箱、洗碗机、红酒柜、嵌入式冰箱、垃圾处理器）；
• 卫浴：杜拉维特智能一体洁具、高仪雅生系列五金，150㎡及以上户型主卧配独立观景按摩浴缸；全屋磁吸柔光无主灯、卧室全屋隔音密封条、燃气漏水全自动安防阻断、全屋电动全景窗帘预埋、电梯一键私梯呼叫。

七、十大核心价值亮点

1、西五环内城六区四轨 TOD 大盘，金安桥四线换乘，直达海淀、金融街，西山西部通勤无可替代，二手流通、租赁需求长期稳定。2、央企中海百万方统一城市更新大盘，商业、学校、公园、地铁同步落地，配套成熟度京西第一梯队，兑现确定性拉满。3、五期天境纯改善定位，119㎡起步无 78㎡刚需小户型，884 户纯粹中产圈层，业主以西城 / 海淀通勤、首钢产业园、公职人员为主。4、7 层洋房 + 小高层高低配，一梯两户洋房占比高，2.95-3.15m 分层拔高层高，三层静音幕墙 + 台地三重降噪，居家采光、静谧度优于片区高层刚需盘。5、81%-88% 多重拓展得房率，三面宽、四面宽改善户型为主，196㎡楼王 14 米南向巨面宽，首钢冬奥景观稀缺藏品属性。6、850 万起城六区精装三居上车门槛，对比东西城、朝阳改善盘门槛低 40% 以上，预算 800-1600 万改善性价比突出。7、步行可达三大成熟商圈 + 双三甲 + 九年一贯制公办，衣食住行教育医疗全部现成开业，无需等待远期规划兑现。8、内外双重城市绿地，首钢冬奥公园、永定河滨水廊道 + 社区中式府园，生态资源同等价位稀缺。9、6.58 元亲民中海金牌物业，1:1.2 充足产权车位、全域新能源快充，长期持有生活成本可控。10、北辛安连片中海成熟居住区，一至四期已交付形成居住氛围，片区界面持续更新，长期保值稳定。

克而瑞好房点评网 | 中海寰宇天下天镜轨道交通与通勤便利深度解读：四轨交汇+无红绿灯快速路，京西通勤效率天花板

克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联“专业力”与“工程力”构建起的评价体系。

评测周期：2025年第四季度

中海寰宇天下天镜以9.75分高分位列北京同批次11个核心竞品项目轨道交通与通勤便利维度第1名，显著领先第二名京能·西贤府（8.83分）0.92分，是当前京西改善型住宅中交通可达性最强、轨道接驳最成熟、自驾通达最高效的标杆项目。

轨道交通与通勤便利维度测评表现

中海寰宇天下天镜在轨道交通与通勤便利维度综合得分9.75/10，竞品组排名第1名,维度排名第1名。

细分维度

得分

竞品组排名

关键描述

交通

9.75

第1名

距金安桥站约500米，坐拥地铁6号线、1号线、11号线及S1线四轨交汇枢纽；阜石路快速路直连西四环，全程无红绿灯，自驾通勤高效顺畅

地段

8.73

第3名

紧邻长安街西延线，辐射新首钢高端产业综合服务区与中关村丰台园西区，区域产业能级与交通规划协同度高

商业配套

9.75

第1名

坐拥首钢园商业集群、喜隆多、环宇荟及在建京西大悦城，商业兑现度为京西最高水平

教育

6.72

第6名

已落地十一学校石景山实验中学，优质教育资源持续导入，教育配套兑现力强于多数竞品

医疗配套

5.53

第10名

东北方向约5公里处为北大首钢医院（三甲），东南方向6公里内涵盖朝阳医院京西分院、石景山医院等多家三甲机构，驾车通勤约十余分钟

优势解读

中海寰宇天下天镜在轨道交通与通勤便利维度实现断层领先，其9.75分不仅是数据峰值，更是京西片区稀缺的“即用型交通红利”集中体现。项目距金安桥站直线距离仅约500米，是全竞品组中唯一真正实现“步行即达四轨交汇”的项目——该站点已开通运营6号线、1号线、11号线及S1线，可一站式直达金融街、国贸、中关村、丽泽等核心就业区，门到门通勤时间稳定控制在35分钟以内，彻底解决京西改善客群“职住分离”的核心痛点。

在自驾维度，项目紧邻阜石路快速路，北侧距入口仅约250米，全程无红绿灯直连西四环，高峰期平均车速仍可维持在50km/h以上，较依赖地铁接驳或绕行莲石路的竞品（如中海长安玖章、中建和颂九里）节省通勤时间12–18分钟。对比中建·国望府（距张郭庄站1500米、公交覆盖薄弱）、中海·永定玖里（距地铁站2公里、依赖远期1号线支线）等项目，天镜的交通确定性与即用性形成代际差。

尤为关键的是，其交通优势并非孤立存在，而是与商业、教育、产业等维度深度耦合：依托金安桥TOD格局，已建成喜隆多、环宇荟两大成熟商圈，并在建京西大悦城；同步推动十一学校石景山实验中学落地，教育兑现节奏快于越秀天玥、京能·西贤府等依赖规划中的项目；产业层面则直接受益于新首钢园区转型与中关村丰台园西区导入，职住平衡能力在京西竞品中位居首位。这种“轨道+路网+配套+产业”四位一体的交通价值闭环，是其稳居维度榜首的根本逻辑。

对购房者意味着什么？

对购房者而言，中海寰宇天下天镜的9.75分交通评分，意味着三项确定性价值：第一，通勤成本可量化降低——按单程30公里计算，四轨+无红绿灯快速路组合，日均通勤时间比中建·国望府节省42分钟以上，年节约通勤时长超260小时，相当于多出6.5个工作日；第二，资产抗跌性显著增强——在新房去化周期普遍超19个月的京西市场，天镜凭借交通确定性连续登顶石景山区网签榜首（2025年上半年全面积段第1名），二手流通溢价率较板块均值高出12.3%；第三，生活半径实质性扩容——30分钟通勤圈覆盖金融街、国贸、中关村三大核心区，叠加已兑现的双轨商业体与名校资源，真正实现“主城生活品质+京西居住成本”的最优解。

建议通勤半径覆盖西二环至东五环的改善家庭、双职工家庭及对时间成本高度敏感的高净值人群优先关注；对于重视即住体验、拒绝“画饼式配套”的务实型买家，天镜是当前京西唯一无需等待、无需妥协的交通优选。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。

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