广西
2026年7月13日，国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，把住房消费和汽车、家居家电一起，明明白白塞进了“大宗耐用商品消费”这个筐里，还排在第一位。 这可不是随便换个说法——过去二十年房子是“资产”、是“杠杆工具”，现在官方定调是“耐用消费品”，意思是：房子 primarily 是用来住、用来消费的，不是用来囤着等暴涨的。这对家里攥着两三套房的朋友来说，底层逻辑全变了。以前是“多买多赚”，现在是“多持多累”，怎么盘活手里的房子，得赶紧重新算账了。
先搞懂：从“不动产”到“耐用消费品”到底变了啥？
简单说，投资品看的是涨价和杠杆，消费品看的是使用和折旧。
- 金融光环褪去：过去房子绑定金融杠杆，是家庭加杠杆的首选；现在归为耐用消费品，意味着政策不再鼓励把它当“升值期权”炒，而是当“居住容器”用。
- 持有成本是硬伤：消费品要保养、会折旧。你现在手里的空置房，每年要扛物业费（2025年全国平均涨了6.8%）、维修分摊、折旧损耗，一线城市一套百平空置房年持有成本能到4.2万元，而重点城市平均租金回报率才2.26%左右，算下来很多房子租不如存。
- 流动性变差：二手房挂牌里多套持有的出货占比已接近四成，远郊盘、老破小挂半年带看寥寥，想“随时套现”基本是幻想。
内行人给多套房住户的盘活三招
第一招：劣后出清，别跟“折旧”硬扛
政策给了窗口期，国资收储、税费减免、低利率信贷都在帮降低出清成本。 手里有远郊无学区、老破小、户型奇葩、长期空置的房子，别等“回本价”，趁现在还有政策缓冲尽快变现。把这些“失血点”换成现金流，比抱着缩水的钢筋水泥强。
第二招：优质留存+运营升级，往“好房子”靠
核心区、近地铁、带电梯、物业靠谱的次新房，流通性已经稳住，业主议价空间从12%收窄到5.8%。 这类房子别急着卖，但要做两件事：
- 顺势提质：规划里提了“房屋品质提升工程”“适老化智能化改造”，花点小钱做内部翻新、装智能家居，租金溢价能起来；
- 合规出租：规范发展住房租赁市场是规划重点，把闲置房走正规长租渠道，拿稳定现金流，比赌升值实在。
第三招：降房产占比，重构家庭资产篮子
以前家庭总资产60%—70%压在房子上是常态，现在逻辑变了——房产从“增值主力”退为“消费+保值辅助”。 出清劣质房产后，把现金流分散到多元配置里，别再All in楼市。政策明确要“多渠道增加居民财产性收入”，未来增收靠的是多元资产，不是单押房子。
几个容易踩的坑
- 别信“多房春天来了”：流动性松动是给优质房的机会，劣质房该砸手里还是砸手里。
- 房地产税预期还在：规划虽没明写，但多套房持有成本稳步抬升是业内共识，别忽视。
- 别忽视“好房子”门槛：新版 《住宅项目规范》对层高、隔音、电梯都有强制要求，不符合的老房子未来折旧更快。
房子回归消费品的本质，是让居住归居住、投资归投资。多套房住户现在要做的，不是焦虑“房价跌了多少”，而是冷静盘一遍：哪套在造血、哪套在流血、哪套能提质、哪套该割肉。把资产从“囤积逻辑”切到“运营逻辑”，才算跟上了“十五五”的新玩法。（本文由AI辅助完成，图片源于网络并编辑）
参考文献
1. 国务院《扩大消费“十五五”规划》（国函〔2026〕66号），2026年7月13日批复。
2. 证券时报网《楼市重大顶层定调！住房消费跻身大宗消费首位》，2026年7月14日。
3. 每日经济新闻《国务院重磅发文：房子被定位为“大宗耐用消费品”》，2026年7月14日。
4. 腾讯网《住房划入耐用品，多房家庭迎来调整窗口期》，2026年7月17日。
5. 贝壳研究院2026年一季度租金回报率数据、央行城镇家庭多套房调查数据相关报道。
免责声明
本文基于截至2026年7月公开发布的《扩大消费“十五五”规划》及权威媒体解读梳理，仅供参考，不构成任何投资建议或资产处置指令。各地房地产市场差异巨大，具体持有成本、税费政策、租赁市场表现请以当地住建部门、税务部门及专业机构最新口径为准。房产处置涉及重大利益，建议咨询持证房产评估师、税务师及律师后再做决策。
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