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厦门本岛思明区洪文板块的泥窟、石村片区，是“岛内大提升”的重点建设片区之一。

2021年前后，泥窟、石村城中村启动大规模成片拆除工作，原有的村宅基地房屋安置为现有的“泥窟石村安商房”——泥石嘉苑，同时配套厦门一中思明分校，厦门外国语附属小学（洪文校区）（万景校区），以及洪文中心公园等。

按照厦门传统的“土地财政模式”：调整片区控规——变更土地性质——提升片区容积率——拆迁城中村——土地收回国有——拍卖商住用地——回笼资金反哺拆迁补偿——建设安商房及配套。

此前的中海国贸上城、学仕里，以及2025年9月，国贸地产耗资22.20亿元，拿下的思明区前埔2025P15地块（国贸云樾宸光），居住部分楼面地价40000元/㎡，同属于这一片区的拆迁腾挪出来建设的商品房。

注：与2025年4月，联发集团26.12亿元拿下的前埔南区，城市职业学院旁的2025P08地块（联发环岛新澍），居住部分的楼面价同样，是40000元/㎡。

本文通过洪文——泥窟、石村的控制性规划，结合当下以及近期的片区建设计划，尤其是地铁2号线、8号线对板块的深度影响，为投资、购房的朋友做实操性的参考。

01板块能级

思明区“十四五规划”中，要将洪文般配重点打造出“开元国际创新城”。但“十五五规划”中的“开元国际创新城”层级重要性下调，转为“国际活力区”下的开元创新社区。与国际商务核心区、两岸金融中心（思明片区）、观音山商务营运中心、软件园二期，属于并列关系，且整个“国际活力区”的中心侧重于在“何厝中央商务区-前埔会展北”。

这就意味着，站在官方的视角——开元创新社区的板块能级，还不如“会展北”。

举个简单例子来说，何厝村整村拆迁后，中央商务区与会展北实际上融合为同一板块。目前，何厝中央商务区一个存量在售的楼盘——中海峯汇里板块能级，即学区、生活、交通、综合配套的能级高于开元国际社区的在售楼盘。

同时，对比相邻的湖里区湖边水库板块来说，前埔洪文的泥窟石村还是没什么景观优势，这里有的是综合配套相对成熟。

新出的国贸云樾宸光，预计也只能以“产品+学区”为主要卖点，打竞争优势。

02交通规划

开元创新社区规划一个重要核心站点，即岭兜站。 岭兜占将作为地铁2号线和地铁8号线（早期规划5号线）的换乘枢纽。

目前，地铁2号线岭兜站已经开通，站台已经预留了地铁8号线换乘的条件，吕岭路与前埔路交叉口的现状临时用地，按照片区控规，以及概念方案，将打造为双地铁上盖的商业综合体，并有规划超高层的写字楼，对照概念图的规划，预计写字楼高度在150-200米之间。

厦门地铁第三期规划中，8号线只到湖里万达站，但我们预计至少8号线在批复建设的时候，至少会从湖里万达站延伸到前埔枢纽站，借此和地铁9号线换乘。

在全国地铁审批从严的背景下，操盘手在申报过程中“自刀一把”，将地铁8号线湖里万达广场站至黄厝区间段砍掉。

但是，厦门作为副省级城市，只要第三期的线网批复，单条线路什么时候开工建设，厦门自己说了算；单条线路做微调（不超过20%里程/投资额），也是厦门自己说了算。

类似厦门地铁6号线集美同安段，将终点站新店仔调整至同翔高新城，以及新增孙厝站到滨海西大道站，这些调整不在厦门第二期建设规划的报批范围内。所以说，我认为至少8号线在批复建设的时候，至少会从湖里万达站延伸到前埔枢纽站，借此和地铁9号线换乘。

当前全国范围内审慎审批新一轮地铁规划建设，包括此前传出的唯一批复的成都地铁，也未有新动态。厦门地铁第三期建设规划迟迟未批，对双地铁枢纽——岭兜站预留的TOD综合体，还是有一定影响。

03学区规划

厦门的操盘手给足了湖滨水库板块和洪文板块拆迁村居民福祉。厦门一中思明分校落户洪文，厦门一中湖里分校落户上下湖板块。

个人对学区不是非常敏感，但现在市场主流客户追崇学区，形成一种共识。

洪文板块的学校规划包括厦门外国语学校附属小学万景校区（原协和双语，2022年秋招小学一年级4个班），以及厦门外国语附属小学洪文校区（48个班）。

厦门外国语学校附属小学洪文校区，是厦外附小“一校三区”中硬件设施最新的校区，目前与湖滨校区、万景校区实行一体化办学。

此外，厦门一中思明分校办学规模为48个班，可以说把整个洪文板块的学区未来框定，在这里买房的人一下子就能看到预期。

04控规分析

1、泥窟石村板块的整体供应量

泥窟石村片区的商品房除了在售中海国贸上城、学仕里的竞配建，以及即将推出的国贸云樾宸光之外，围绕着一中思明分校还有3块二类住宅用地，板块整体的供应量充足，不存在什么稀缺。

2、岭兜站TOD上盖综合体

岭兜站是2号线、8号线双地铁换乘枢纽，而目吕岭路和前埔路交叉口的一幅商业办公用地，暂时没有公开出让。地块规划为高容积率的超高层，并且有商业性质，而且体量不小。

超高层的建设周期、以及视野日照遮挡对临近居住小区影响是巨大的。建发上东美地160-162号楼，尤其是东南侧的高层楼栋在接下来一段时间将非常难受。

未来，地铁8号线开工，叠加上盖超高层建筑同步建设，两个大工程建设，将对上东美地造成比较大的干扰，居住体验将非常糟糕。泥窟石村安商房返迁，不等于板块更新的结束。

3、学仕里东侧商务金融地块

岭兜地铁站和超高层上盖对学仕里项目有没有影响，有，但更大的影响是边上的两块商务用地，也是要做写字楼的，如果你现在选择学仕里，靠安商房这一端，应该更安全一点，毕竟都是同时开工，大概率同步竣工。学仕里东侧商务金融地块，目前暂未明确何时公开出让，且临近的BD用地较为敏感。

综上，厦门岛思明区前埔洪文板块实操建议：

1、前埔洪文板块与岛内湖边水库、五缘湾板块对标的话，没有定论，萝卜青菜，各有所爱；想要景观，就选湖边水库、五缘湾，想要性价比综合配套，就选前埔洪文。

2、洪文买新房还是二手房，产品迭代层面看新房肯定优于二手房，国贸新盘，到现在这行情，肯定最后就是看价格。但二手房的操作空间相对大一些，多次置业的人应该更懂。重点关注刚刚交房的竞配建，以及二手次新房。

3、 泥窟石村的安商房，不要去碰，不管多便宜也不占；

4、建发上东美地超地铁口BD用地的楼栋，不要买，地铁8号线施工，再盖超高层挡视野；

5、洪文的泥窟、石村，与前埔村，同属于思明区的新一轮的城市更新的重点，不同在于洪文在前，前埔在后，时间点不一样。而且，洪文主要由GM主导，前埔则是LF主导。不管怎么样，当下是买方市场主导，客户还是有的选。

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