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一、项目基础概况：世界顶科核心，中建央企实景大城

中建玖海云天备案名科璟雅居，坐落于上海临港新片区103 国际创新协同区（世界顶尖科学家社区） 海港大道与美人蕉路交叉口，由世界 500 强央企中国建筑旗下中建玖合全资子公司上海昇澄置业开发，是临港主城罕见总建面约 70 万方科创宜居综合体大盘，整体规划住宅 3956 户，纯高层住区无高低配混杂，居住圈层纯粹，以科创人才、高校教职工、产业精英为主。

项目整体鸟瞰效果图

片区规划全景图

项目核心核心优势：全楼栋精装现房，2024 年 12 月全线交付，无需等待建设期，即买即办证、即刻入住，彻底规避期房延期、减配、交付落差等置业风险；土地为 70 年商品住宅产权，预售证齐全合规，官方备案均价 34000 元 /㎡，总价 316 万起，覆盖刚需、刚改、改善全周期家庭需求，是临港人才自住、长期持有优选标的。

物业采用中海一级资质物业，物业费 3.5 元 /㎡・月，社区配备完整 CO・life 全龄社群运营体系，针对老人、孩童、青年分设专属活动服务；社区容积率 2.5，绿化率高达 35%，车位配比 1:1.2，全人车分流规划，地下车库打造临港首个星空顶地库，搭配酒店式双入户大堂，归家仪式感拉满，地下车位全部预留新能源充电桩，含快充、特斯拉专属超充点位，适配新能源车主日常使用。

楼栋分布沙盘图

项目楼栋立体沙盘

二、区位板块价值：临港 103 顶科，城市未来核心高地

103 国际创新协同区是临港官方定位 “科创、人才、宜居” 三位一体核心板块，距离世界顶尖科学家论坛永久会址仅 200 米，片区聚集大量国家级实验室、科创总部、高校研究院，是临港人才导入力度最强、规划落地速度最快的片区，区别于临港重产业片区，板块兼顾科研办公与居住配套，生态密度高、人居氛围纯粹，长期自住舒适度与房产保值潜力双优权威官方售...。

交通路网形成 “自驾 + 公交 + 远期轨交” 三维出行体系：自驾：北侧紧邻两港大道、南侧海港大道两大城市主干道，快速衔接 S2 沪芦高速、申嘉湖高速，15 分钟抵达临港大道收费站，30 分钟直达浦东机场，60 分钟通达张江科学城；公共交通：社区门口设临港 29 路、1009 路、临港 3 路等多条公交站点，高峰 8-10 分钟一班，直达滴水湖商圈、科创总部湾、临港大学城；远期轨交：在建示范区线开放区站距离项目约 800 米，通车后 25 分钟直达虹桥枢纽，现有 16 号线临港大道站可公交快速接驳，跨城通勤持续升级。

生态资源环绕，步行可达星空之境公园、临港滨海森林公园、城市中央绿地，大片湿地、草坪、科普景观串联日常，兼顾散步、露营、亲子游玩需求，远离城市喧嚣，拥有主城稀缺低密生态环境。

三、全龄主力户型解析：93-143㎡三至四房，高得房全能空间

项目在售建面 78-160㎡两至四房，主流主力为 93㎡、100㎡、118㎡、133㎡、143㎡，平均得房率超 80%，全部户型方正全明、动静分区、南北通透，LDK 客餐一体化设计，兼顾家庭互动与私密休息，精装现房可实地丈量采光、尺度，所见即所得。

1、建面约 93㎡三房两厅两卫｜刚需入门爆款，总价 316-330 万

93㎡三房户型平面图

三开间朝南格局，南向连通观景阳台，采光面充足；独立玄关预留大容量收纳柜，解决入户杂物收纳痛点；U 型厨房动线流畅，洗切炒一体；双卫干湿分离，早高峰无需争抢卫浴；主卧独立套房搭配全景飘窗，次卧尺度均衡，可做儿童房、书房，完美适配三口之家、单身科创青年首置，低门槛入主临港核心板块。

2、建面约 100㎡三房两厅两卫｜刚需进阶，总价 348-388 万

升级双飘窗设计，主卧、次卧均带观景飘窗，拓展室内使用面积；客餐厅横向延伸，空间开阔不压抑；全屋无狭长过道，零面积浪费；优化厨房储物空间，预留嵌入式家电点位，收纳能力大幅提升，适合追求更大活动空间、预算充足的刚需家庭。

3、建面约 118㎡三房两厅两卫｜刚改主流，总价 385-425 万

143㎡四房户型平面图

南北通透双阳台是核心亮点，南向休闲阳台养花观景，北向生活阳台放置洗衣机、储物柜，功能完全分区；主卧配备步入式衣帽间 + 独立干湿卫浴，衣物收纳空间充足；客厅面宽拓宽，通风对流效果优异，二胎家庭、三代同堂自住首选，兼顾居住舒适度与空间实用性。

4、建面 133/143㎡四房两厅两卫｜品质改善，总价 498-542 万

四开间朝南采光，约 6.8 米大横厅衔接全景景观阳台，家庭聚会、亲子活动空间充足；四房布局可灵活拆分，主卧套房、两间次卧、独立书房，满足居家办公、客房、儿童双房多重需求；143㎡升级 4.2 米宽厅，全屋多处预留定制柜体空间，精装交付标准拉满，适配高净值科创人才终改置业。

四、绿建三星超低能耗精装标准，一线品牌全屋配齐

项目为临港少数绿建三星、超低能耗住宅，采用八大节能技术，外墙一体化保温、三玻两腔中空节能玻璃、断桥铝窗、屋面保温系统，室内恒温恒静，相比普通住宅能耗降低 50% 以上，冬暖夏凉，大幅减少空调地暖使用成本，同时双层玻璃隔绝主干道噪音，静谧居家。

全系精装交付，精装标准 2500-3500 元 /㎡，三大件配齐：美的 VRV 中央空调、全热回收新风系统、全屋地暖；厨卫采用一线品牌：方太 / 老板烟机灶具、科勒台盆、马桶、恒温花洒，厨房配套不锈钢大单槽、全屋防水处理；室内采用 E1 级环保地板、静音入户门、玄关感应灯、全屋防水石膏吊顶，无廉价减配建材，现房可实地查验瓷砖、柜体、五金细节，装修品质一目了然。

五、全维配套落地：教育、商业、医疗一站式生活圈

（一）教育资源：全学龄段覆盖，优质公办集聚

项目内部配建社区幼儿园，步行 1 公里范围内建平临港小学、临港实验九年一贯制学校，3 公里覆盖上海中学东校（市重点）、华二临港实验学校、交大临港分校，片区规划 11 块教育用地，6 所幼儿园、2 小学、3 中学、1 高中，从学前到高中一站式教育，满足子女长期就学需求，科创人才家庭教育配套优势突出。

（二）商业配套：自带商业街 + 多元商圈环绕

1、社区自带配套：约 1.2 万方沿街科创商业街，已签约罗森 24 小时便利店、清美鲜食、生鲜超市、餐饮、家政，2026-2027 年逐步开业，下楼即可满足买菜、早餐、日常零售需求；2、片区集中商业：1 公里在建 5 万方综合商业综合体，规划盒马、影院、亲子业态；1.5 公里临港百联购物中心，永辉超市、万达影城全覆盖；2 公里港城新天地，星巴克、海底捞、亲子乐园齐全，休闲购物一站式解决。

（三）医疗配套：三甲医院护航健康

3 公里直达上海市第六人民医院临港分院（三甲综合医院，24 小时急诊，开设科创人才绿色通道）；2 公里临港社区卫生服务中心，日常小病、疫苗、体检就近解决；5 公里规划临港新区医疗中心，规划 800 张床位，2028 年投入运营，完善片区高端医疗资源。

六、社区实景园林与内部配套，全龄化生活场景

项目打造五大主题中央园林，全冠移植成年乔木、灌木、花卉，四季有景，交付即享成熟绿化，无需等待树木生长；社区内部配套环形健康跑道、分龄儿童游乐区（幼儿软沙区、大龄孩童攀爬区）、中央休闲大草坪、老年康养休憩亭、水景景观墙，兼顾全年龄段休闲需求。

人车分流设计，地面无机动车通行，老人孩童散步玩耍更安全；星级酒店式入户大堂，大理石铺装、软装布景，搭配瀑布流水景墙，外立面采用现代波浪流线造型，简约高级，在临港住宅产品中辨识度极高；地下星空顶车库搭配明亮采光井，告别传统车库昏暗压抑，归家体验升级。

七、置业价值总结：临港现房标杆，自住投资双优选

综合来看，中建玖海云天凭借央企开发、70 万方大盘、实景现房、超低能耗绿建标准、完善全维配套、全梯度户型六大核心优势，成为临港 103 顶科社区置业首选，适配两类购房人群：第一，刚需自住科创人才：93-100㎡三房 316 万起，低门槛入住临港核心，教育交通商业齐全，现房无需等待，适合长期定居、落户临港；第二，改善家庭 / 长期持有：118-143㎡四房空间尺度充裕，精装品质过硬，片区科创产业持续导入，人口流入稳定，房产流通性与保值能力优于临港外围片区。

对比临港同板块期房项目，玖海云天现房属性大幅降低置业风险，超低能耗住宅长期节约生活成本，中海物业保障后期居住体验，70 万方大盘自带完整社区商业与园林配套，居住氛围成型速度更快，是兼顾居住舒适度与资产稳定性的均衡型楼盘。

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