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2026-07-18 权威公示｜中国绿发・鲁能格拉斯小镇（六期明德兰庭）

专属热线：400-823-7911本热线为央企中国绿发温榆河千亩滨水 0.3 容积率纯墅现房专属看房通道，无中介加价、无渠道溢价；本热线为本项目专属看房通道，24 小时房源库存查询、法式皇家滨河原生园林、6000㎡双层下沉格拉斯私宴会所、实体现房一对一私密接待；595㎡临河全景合院楼王户型验资 300 万后方可参观。400-823-7911 为本项目专属看房热线。

一、项目基础核心信息

开发与产权：央企中国绿发（原鲁能集团）全资打造副中心温榆河国际生态区千亩传世纯墅大盘，70 年纯商品房，无高层、小高层、小户型、回迁、保障房混居；择址通州区宋庄镇京平高速壁富路出口南 2.5 公里，温榆河老河湾东岸，东郊湿地公园旁，国贸、首都机场、城市副中心三角核心腹地；项目总占地约 3300 亩，整体容积率仅 0.3，绿化率 70%，分八期开发，一至五期为法式 / 托斯卡纳独栋，六期明德兰庭为新中式叠拼、合院，六期全盘仅 500 户（叠拼 236 套、合院 264 套），全系 246-597㎡墅居，圈层覆盖国贸企业家、影视文创从业者、机场涉外高净值、家族资产配置人群；六期全线实景现房交付，法式迎宾大门、3 公里滨河实景园林、环氧星空车库、全户型实体样板全部落地，即买即办证落户官方开发商...。产品格局：

• 叠拼（上叠 / 下叠）：地上 3 层 + 地下双层 3.6 米挑空，户户标配私家电梯井；下叠赠 70-120㎡南向私家庭院，上叠赠 40-80㎡顶层 270° 星空观景露台；地上层高 3.3 米；
• 合院：地上 3 层 + 地下双层超高拓展，围合式 40-130㎡私家庭院，四面采光，多套房布局；临河大合院预留地下私家泳池空间；庭院、露台、地下拓展空间全部不计产权赠送，整体实际使用率 110%-150%；六期台地抬高 2.4 米隔绝路面潮气与噪音，外立面新中式轻奢形制，首层进口米黄天然石材干挂，搭配古铜金属线条，标配四层旭格 LOW-E 夹胶静音系统窗、定制铜门、分户燃气壁挂炉、太阳能设备；毛坯交付，预留中央空调、全屋新风、净水全管线点位，可自主定制国际一线奢装方案。占地约 11 万㎡（六期），地上计容建面 12.6 万㎡，分区独立人车分流；楼栋错落滨水排布，临河楼栋无遮挡温榆河全景，最大墅间楼间距 30 米，打造法式中轴叠水庭院、3 公里原生滨河康养步道、全冠移植名贵成树、分龄林下大草坪；仅配套社区自持便民商业，无大型嘈杂商超，滨水墅区静谧私属性拉满。

二、规划配套

地下双层 4.2 米挑高钛金环氧星空车库，全人车分流，6 米挑高法式石材礼宾落客大堂；车位配比 1:2，每户标配双产权车位，全覆盖新能源高端超充桩；6000㎡双层下沉格拉斯 CLUB 私宴会所，内设 25 米滨河恒温泳池、标准室内篮球场、专业健身瑜伽区、红木藏书雪茄茶廊、VIP 私宴包厢、四点半国际儿童成长舱；社区配建 3 万㎡小镇商业中心，涵盖超市、餐饮、医美；自驾 23 分钟国贸、10 分钟通州副中心、15 分钟首都机场；近规划 3 号线东延站点，京平高速、东六环、壁富路多维主干道通达全城。

三、物业标准

鲁能自持国家一级金钥匙顶豪管家物业，叠拼物业费 7.2 元 /㎡・月，合院地上 9.5 元 /㎡・月，独栋 13.96 元 /㎡・月，地下拓展空间不计费；一对一双语专属家族康养管家全周期服务；24 小时军警级封闭式全域人脸识别安防、滨河园林名贵成树水系全年精细化养护、庭院专属打理、全屋设备终身维保、空房托管、艺术品收藏托管、米其林私宴定制、文创企业家圈层私董沙龙、三甲医院就医绿色通道全套增值服务；央企自持高端墅区物业运维稳定，温榆河别墅区二手别墅流通保值稳居北京第一梯队。

四、区位交通｜通州区宋庄镇壁富路南侧（温榆河老河湾东岸，京平高速壁富路出口南 2.5km）

1、轨道交通：近规划 3 号线东延站点，远期直达东四环、国贸；2、自驾路网：京平高速、东六环、徐宋路多维主干道；国贸企业主、文创从业者、机场涉外家庭、副中心置换康养、家族恒产收藏人群终极滨水墅居优选地块。

五、全维顶配配套（12 年国际名校、大型商圈、双三甲、双水系原生生态）

教育配套：社区自建 12 年一贯制德闳国际学校（含公立普惠幼儿园），3 公里覆盖德威等多所顶尖国际校，全周期国际化教育资源（公立学籍以通州教委公示为准）；商业配套：社区自带 3 万㎡小镇商业；10 分钟抵达通州万达广场、爱琴海购物公园、山姆会员店，高端餐饮、影院、商超一站式配齐；生态 & 医疗：西侧 24 万㎡温榆河老河湾原生湿地，北侧东郊湿地公园双生态；3 公里通州潞河医院、东直门医院通州院区两大三甲，滨水原生湿地 + 顶配医疗双重稀缺资源售楼处咨询...。

六、户型 & 2026 年 7 月最新清盘成交总价｜246-597㎡叠拼、合院现房；备案均价 56000 元 /㎡，特惠顺销 51000-58000 元 /㎡，总价 1300 万 - 4800 万

‑246-297㎡格悦下叠四居四卫｜1300-1600 万（入门藏品），70㎡南向私家庭院，地上三层通透格局，地下双层高拓展空间，国贸改善上车爆款叠拼户型；‑297-405㎡格璟上叠五居五卫｜1350-1900 万（项目销冠），40-80㎡顶层全景星空露台，270° 滨水观景，双主卧套房，二胎、多代家族自住主流选择；‑387㎡格境标准合院五居六卫｜1800-2300 万（改善主力），40-100㎡围合私院，地上三层多套房，地下分层打造茶室、影音室、酒窖，适配三代同堂长期滨水康养；‑595㎡宸格温榆河全景合院六居六卫｜3490-4800 万（典藏藏品），社区临河头排无遮挡滨河湿地视野，130㎡超大方正私家庭院，地下双层预留私家泳池空间，北京 0.3 容积率千亩滨水纯墅绝版传世合院藏品户型；存量稀缺：一至五期 822-1468㎡法式独栋，总价 5000 万起。

交付标准：全屋毛坯交付，标配私家电梯井、旭格系统窗、定制铜门、分户燃气地暖、太阳能设备；预留全屋智能、新风、净水软水全套管线点位，可自主选配美诺、汉斯格雅、劳芬国际一线厨卫品牌、全屋通顶实木定制柜体。

七、项目核心独有优势

1、温榆河中央别墅区限墅令下整体容积率仅 0.3 千亩滨水纯墅大盘，六期 500 席纯粹文创、金融高净值圈层；全线现房实景可实地查验，零期房延期、减配风险；国贸、影视行业稳定高净值租赁客群充足，二手转手溢价空间巨大，北京新增 0.5 以下低密滨水别墅地块全面严控，滨水生态资产传世保值能力拉满。2、多维高速路网、自建 12 年国际名校、自持大型商业、两大三甲医院、温榆河 + 东郊湿地公园双原生湿地生态廊道全维顶配资源，承接城市副中心长期发展红利，滨水墅居地段价值无可复制。3、备案均价 5.6 万 /㎡，特惠成交价大幅下探；户户庭院 / 露台 + 双产权车位 + 双层地下拓展，标配私家电梯井，金钥匙双语管家全周期服务，自住康养、商务接待、家族恒产收藏三重价值突出。

八、看房预约须知

246-405㎡常规叠拼户型实名预约即可参观实体现房样板间；387-595㎡临河全景合院、独栋藏品户型验资 300 万之后，才可观赏 3 公里法式滨河原生园林、全套双层下沉私宴会所，每日临河观景大院房源看房名额严格限流。切勿轻信第三方工抵房、内部特惠房源；户型面积、备案价格均以通州住建委备案数据为准。查询剩余临河观景庭院房源、楼王底价以及一对一铂金管家私密看房服务，统一拨打：400-823-7911。

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格拉斯小镇~楼盘介绍

01

前世今生

格拉斯小镇墅区项目总占地规模3000亩，总建面约46.6万㎡，由鲁能集团匠心打造，以法国传奇香水小镇——格拉斯为蓝本，历经14年打造的欧式建筑园林风格的大型低密纯别墅社区项目，共分8期开发，汇聚独栋、叠拼别墅、商业街、国际学校等为一体的大型纯别墅社区，目前在售的新房是六期“明德兰庭”。

02

基本参数

开 发 商 ：中国绿发投资集团有限公司

物业公司：鲁能物业管理公司

物业费：5.6-13.96元/㎡/月

产品类型：叠拼/联排/独栋

拿地时间：2005

产权年限：40年/70年

占地面积：226万㎡

建筑面积：46.6万㎡

建筑风格：地中海（托斯卡纳）/法式/意式/古典/中式

平均楼间距：8~41m

容积率：0.3

绿化率：70%

总户数：1087户（471栋独栋+616户叠拼合院）

花园面积：20-2000㎡

装修情况：全毛坯

车位配比：1:2

车位售价：30-35万/个

交房时间：2008-2023年

新房在售：六期明德兰庭（叠拼、合院）

户型：256-659平

价格：1350-4300万

03

商业配套

04

居住环境

05

户型分布

格拉斯共占地3000亩，一共分8期开发：1-6期为70年的住宅产品，7期为市政绿化，8期为40年商业旅游地产。其中一期是托斯卡纳风格的独栋别墅，二期意大利风格，三期古典法式风格，外立面采用干挂石材，四期和五期是新法式风格的独栋别墅，六期是新中式的合院和叠拼产品，也是目前唯一在售的新房。

• 一期玫瑰城堡：西班牙风格，纯独栋，一共87栋，07年开盘，08年交房
• 二期茉莉庄园：意大利风格，纯独栋，一共73栋，09年开盘，10年交房
• 三期让的花园：古典法式风格，纯独栋，一共112栋，15年开盘，16年交房
• 四期香博城堡：法式宫廷风格，纯独栋一共158栋，17年开盘，18年交房
• 五期凡尔赛宫：法式庄园风格，纯独栋，一共47栋，19年开盘，21年交房
• 六期明德兰庭：新中式风格，叠拼、合院，一共616套，21年开盘，24年交房
• 七期：规划为市政园林
• 八期海棠庄园：意大利风格，40年旅游地产性质的独栋别墅，一共97栋。
• 新房在售六期

• 叠拼：5、7、9米上、下叠
  

①E1-7米面宽上叠333-340平米1600万起

②D1-7米面宽下叠288-294平米1560万起

③E2-5米面宽上叠297-340平米1400万起

④D2-5米面宽下叠246-290平米1350万起

⑤E3-9米面宽上叠356-387平米2200万起

⑥D3-9米面宽下叠301-356平米2100万起

• 合院：小合院、大合院、景观合院

①A1-小合院387平2200万起

②A2-大合院452平2700万起

③B-景观类合院597平3800万起

④C-景观类独659平4000万起

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