北京买房：理清思路，购房建议1948

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是因为孩子在海淀上班，想在小西天今典花园给他买套能自住的，学区不用考虑太多，一居室小两居都可以。主要是我们住通州，往返海淀太耽误时间，而租房的话50平的一居室就要6000-7000元，感觉还不如交点首付后拿这钱当月供呢，以后还能落套房子。不知道您对这想法怎么看？

A：

1、既然您已经计算过投入了，那其实可以再算的细点儿，有了数字才好分析。

2、我刚看了一下今典花园的一居室，53平的均价420万。假定以7000为月供，按现在3%的贷款利率的话对应最多170万的贷款。那首付就要250万，还不包括税费和装修的钱，这可不是“交点儿首付”了。

但假定是全款，以420万为总价，如果存银行的话，现在银行利息是1.3%，高点儿的1.5%，每年利息6.3万。买成房子则是每个月租金6/7000，一年房租在扣除了物业费取暖费和空置期之后，大致收入7万多，多出银行存款收益但也不算太多。

3、当然，这是因为海淀的房子都算学区房，房价中都包含学区溢价。小西天虽然不算热门学区，但海淀学籍也是有价值的，所以房价中包含了15%左右的溢价率。

这溢价部分由于租客用不上学位，所以也就收不到租金。自住的话也是因为有溢价，所以性价比低于朝石丰的非学区房。而且随着入学人数减少，溢价部分有一定的保值风险。

4、然后再说一句房价的涨跌。在我看来，既然北京的平均租金收益率已经超过同期银行利率，甚至连带溢价的学区房的租金都有一部分超过了，那大盘均价就没什么下跌的空间了。以后涨不涨的不知道，但能说现在出于相对低价的时期。只是学区房溢价部分说不好，得看政策和行情。

5、简单就这情况吧，我没有明确建议，只能列出这些情况供参考，是否买房自己决定。

仅供参考。

二

Q:

我家目前住朝阳区十里堡老小区，是个顶楼两居，格局不是特别好。在炫特公寓还有个40多平的开间出租，每年净落租金5.5万。请问如果出于改善和保值的目的，我这两套房应该怎么规划？是都卖掉还是卖掉其中一套置换？我手中还有150万现金，贷款能接受1万之内。

A：

1、这两套房都价值多少啊？十里堡老小区两居的面积一般60多平吧，按5万一平价值300来万，但这是顶楼，按300万算吧。炫特40多平的应该价值在200来万，加起来价值500左右。是这价值吗？

然后月供能接受1万就是贷款在200万左右，加上手中的150，总共能买价值850万左右的房子，是这预算吧？

2、然后是出于改善+保值的目的。常规建议就是买品质高的次新商品房呗，在朝青板块内就行。三居室肯定能买到，有可能租金相对低些，但价格走势+流动性都不吃亏。

3、如果只卖一套房，那如果长期持有就留着两居，卖掉炫特。如果是短期持有，那就留着炫特，卖掉顶楼两居。

因为炫特的优势是租金收益高，而且流动性相对强，好卖。但劣势就是公寓开间，一般不建议长期持有。这也就是在朝青，要在其他板块的话价格早就走弱了。老小区的优势是长期看来价格走势必定跟随大盘，即便是顶楼也未必吃亏。劣势是流动性弱，出手时不好卖。

4、卖一套还是两套由自己决定吧。因为您的要求是改善，这没标准，几百万到几千万的都算改善，只能看自己的喜好。

仅供参考。

三

Q:

本人北漂，为了积分落户无奈买房，不挑地段，只要求便宜，保值好，出租的话租金高些就行。全款的话50万，贷款的话不超90万，请推荐。

A：

1、北京没有您要求的这种房子。因为您的要求太高了，现实中必须取舍，否则买不到，或许还能买到坑儿呢。

2、简单说吧，既然北京的整体房价很贵，而房产的价值又是由地段儿决定，至少是大部分。那既然房子便宜，就说明地段儿至少不强，那保值方面就弱点儿了呗。

再一点，买房在各国都被归入投资行为，而租房属于消费，是被计入CPI统计的。也就是说这是两个市场，相互有关联和影响，但很难做到同步。

在大多数情况下，保值好的房子都价格高，但租金未必跟的上，收益也就偏低。而租金高的房子多数是因为涨的慢，或者是做不到全年满租，所以才显的收益高的。您这两项要同步要求，我是找不到这种房的。

3、基本就这情况吧，我是推荐不了，要不您找中介问问吧。不过提醒一点，您的要求高，在中介看来就有可能给贴上不懂的标签，他们就更敢忽悠了。所以少听美好的推荐吧，有可能是不好租或不好卖的坑儿。

仅供参考。

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