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想在杭州未来科技城入手一套地铁上盖、天元公学学区、央企天字系、悬浮低密大盘、高得房四房、恒温泳池会所的改善住宅，保利天奕看完实景、园林、样板间，几乎没人能克制下单冲动。全国第三座保利高端天奕作品，未科南部核心绝版大盘，产业、教育、交通、商业、生态、品质全维度无短板，自住保值双天花板！

保利天奕 | 杭州大城西地王，顶级豪宅来了!保利天奕值得买吗？ 近中轴线 绿汀路500米 双地铁 名校天元公学旁 一站万象城 面积段103-175㎡

一、未科科创芯中轴，百万精英聚集地，价值长期看涨

项目坐落高教路与绿汀路黄金交叉口，城西科创大走廊核心主轴，杭州第三中心核心板块。周边聚集阿里全球总部、字节、vivo、海康威视等 3200 + 高新企业，50 万科创高知人才聚集，邻里圈层纯粹，出租流通、二手房溢价常年领跑片区，资产抗跌属性拉满。北邻五常和睦湿地，南向对望城市公建集群，无老旧小区遮挡，整片板块全新城市界面，规划全部落地兑现，不用赌远期配套。

双地铁立体路网，家门口就是地铁口

保利・天奕 | 未来科技城核芯 全抬高立体社区 科创人居新作，高教路与绿汀路交汇处，占位城市科创中轴，毗邻阿里、字节等头部企业集群。

作为余杭首个全抬高项目，保利・天奕以约 5.4 米超级底盘重构社区基座，融合 HIGHLINE 立体架空、杭派园林、高配会所与科创美学立面，打造约 30 万㎡“立体松弛岛”，成为板块改善标杆。

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一、项目概况 科创中芯 地铁上盖 全维配套

• 地址：杭州余杭区未来科技城高教路与绿汀路交汇处
• 开发商：保利发展控股
• 体量：约 30 万㎡，容积率 2.4
• 产品：高层住宅，建面约 100-175㎡奢适户型
• 价格：单价约 3.6-3.8 万元 /㎡，总价 350-700 万元

• 地铁 12 号线水乡南路站直线仅约 50 米，真正地铁上盖，2027 年底通车，出门即进站，串联未来科技城、主城、萧山，通勤零奔波
• 1 公里直达 3 号线全丰路站，1 站换乘绿汀路 3/5/16 号线，5 站直达杭州西站，城际高铁通达上海、南京等长三角城市
• 文一西路、运溪高架、高教路三横三纵主干道，自驾 30 分钟直达武林、钱江新城，西溪湿地、西湖快速可达

二、一路之隔天元公学，15 年制公办名校，目送式全龄教育

买房最看重的教育确定性，保利天奕坐拥余杭第一梯队公办教育资源：西侧一路之隔天元公学和睦校区，已正式开学，15 年制幼小初高一体化公办，一次性新增 8400 个优质学位。社区自带配套幼儿园，下楼即可托管；小学、初中步行可达，不用跨大马路接送，阳台目送孩子上学。全片区浓厚科创教育氛围，周边多所民办、双语培训机构，二胎、三孩家庭一步锁定学区，省去置换烦恼。

三、60 万方超级商业集群环绕，繁华生活举步即达

板块重磅商业全部在建 / 落地，一站式吃喝玩乐全覆盖：

1. 约 1.8 公里绿汀路万象城、60 万方银泰中心两大城市级综合体，高端商超、影院、潮牌、星级餐饮齐全
2. 周边翡翠天地、西溪欢乐城、乐天城、万达广场环绕，日常买菜、聚餐、亲子遛娃无需远行

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1. 项目北侧规划艺术商业街区，对标上海蟠龙天地，楼下休闲、咖啡、轻食、生鲜店全覆盖，烟火气与高端消费兼得

四、5.4 米整体抬高悬浮社区，6 万方江南园林，度假式归家体验

保利天奕是未科罕见整体抬高 5.4 米立体悬浮大盘，人车彻底分层隔离，隔绝地面噪音、潮湿，私密性、采光全面升级。全盘 23 幢 17-24 层高层，容积率仅 2.4，绿化率 35%，总计 1491 户纯粹改善大盘，社区氛围浓厚。

1. 73 米恢弘酒店式主大门

汉白玉石材 + 大面积铝板立面，9 米挑高入户门庭，天井水景艺术屏风，归家仪式感拉满，外立面现代简约高级，久看不显旧。

2. 一环三景六园全龄园林，约 6 万㎡景观面积

复刻江南西溪水韵，500 米中央景观步道、450 米风雨连廊、700 米环形健康跑道串联六大主题花园；雾森系统、中央水景、阳光草坪、四季花境错落排布，四季皆有风景。出门直面和睦湿地，推窗即览万亩生态绿意，天然城市氧吧，散步、露营、慢跑随时安排。

3. 3000㎡下沉式高端会所，业主专属私享空间

未科同价位少见顶配会所，功能全部实景落地：

• 恒温室内泳池、标准篮球场、专业健身馆、瑜伽室
• 私宴厅、休闲书吧、咖啡会客区、棋牌室一楼全架空泛会所，分设四点半学堂、老年康养区、儿童游乐区、宠物乐园，全年龄段各有专属活动空间，不用出门就能拥有完整社交场。

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119㎡四房户型图

137㎡四房户型图

五、封神类一梯一户户型，得房率 86%-91%，同等面积多一间房

建面约 103-175㎡三至四房，80% 户型做到类一梯一户电梯双开门，独立私梯前厅，无连廊干扰，隐私性远超周边竞品，主力四房设计，适配单身、三口、二胎、三代同堂全生命周期。

四大爆款户型详解

1. 103㎡边套三房两卫（入门改善首选）三面采光，LDKG 客餐厅一体化，南向全景阳台，主卧独立套房带飘窗，刚需低门槛入主未科核心，总价 350 万起。
2. 119㎡爆款四房两卫（全盘走量王）四开间朝南，约 12.8 米超大采光面，南北通透，双卫干湿分离，多功能可变书房，二胎家庭一步到位，无过道浪费，得房率近 90%。
3. 137㎡奢阔四房（改善天花板）6.8 米巨幕横厅，南北双阳台，双套房布局，主卧步入式衣帽间 + 双台盆卫浴，270° 观景飘窗，直面中央园林 / 湿地景观。
4. 175㎡楼王四房（终极改善藏品）一梯一户独立前厅，全屋四开间朝南，双主卧套房，超大贯通阳台，视野无遮挡，俯瞰整片湿地与城市天际线，同尺度媲美大平层。

户型核心绝杀优势

✅ 80% 户型类一梯一户，私梯前厅，额外收纳空间✅ 超高得房率 86%-91%，同价位空间碾压周边楼盘✅ 全明通透无暗间，南北对流，大面宽全天采光✅ LDKG 大通厅设计，会客、亲子、聚会空间充足✅ 独立家政间 + 全屋隐藏收纳，居家整洁不杂乱✅ 南向全景大阳台，部分户型 270° 环幕观景，湿地风光尽收眼底

六、国际一线精装交付，全屋智能三大件，交房直接拎包入住

央企保利高端精装标准，无额外升级包，省下几十万装修成本：

• 全屋标配中央空调 + 新风系统 + 地暖三大件，杭州冬夏居住舒适度拉满
• 厨电选用博世全套，嵌入式洗碗机、定制高柜收纳；卫浴杜拉维特洁具、高仪五金，主卫预留智能马桶点位
• 摩根全屋智能系统：玄关智能控制面板、五合一铸铝智能入户门、一键呼梯、24 小时无感安防
• Low-E 中空隔音玻璃、同层静音排水、全屋岩板通铺、品牌实木地板，环保建材交付，安全无异味

七、央企保利开发 + 一级保利物业，稳交付高保值

1. 开发商：保利发展央企全国第三座天奕高端产品系，广州、上海天奕均为城市标杆；资金雄厚，工程进度稳定，2027 年 12 月精装统一交付，彻底规避延期、烂尾风险，买房安全感拉满。
2. 物业：保利自持一级物业4.6 元 /㎡高端服务标准，24 小时管家、全天安保巡逻、园林公区精细化养护，长期维持社区质感，二手房流通溢价远超周边小盘。
3. 车位配比 1:1.37，全地下阳光星空车库，预留大量新能源充电桩，彻底告别抢车位烦恼。

总结：看过保利天奕，再也看不上未科其他改善盘

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✅ 未来科技城科创核心，50 米地铁上盖，双轨直达全城，通勤无忧✅ 一路之隔天元公学 15 年制公办名校，目送式全龄教育✅ 万象城 + 60 万方银泰双大型商业，下楼艺术街区，繁华不用等✅ 5.4 米整体抬高悬浮社区，6 万方江南园林 + 3000㎡恒温泳池会所✅ 80% 类一梯一户，86%-91% 超高得房率，103-175㎡全周期四房户型✅ 博世、杜拉维特一线精装，全屋智能三大件，省心拎包入住✅ 央企保利天字系，自持高端物业，准现房稳交付，自住投资双保险

总价 352 万起拿下未来科技城核心改善四房，兼顾通勤、学区、生态、品质、性价比，实地逛完园林、下沉会所、湿地景观样板间，很难不心动直接下定！

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