杭州暴涨14.5倍，深圳狂涨247%！京沪豪宅却大跌，楼市彻底分裂了

3000万以上豪宅，杭州一年卖了203套，是去年同期的14.5倍。 深圳卖了619套，涨了247%。 同一个市场，总价1000万到3000万之间的房子，成交量反而跌了17%。

这不是什么楼市回暖的信号。

2026年7月，丁祖昱团队发布上半年35城豪宅成交数据。 1000万以上住宅总共卖了17910套，比去年同期少。 但3000万到5000万这个价位段，涨了38%。 5000万以上，涨了11%。

1000万到3000万那档，跌了17%。 三组数据放在一起，能看出一个明确的走势：高价位的在涨，刚摸到豪宅门槛的在跌。

这不是一个“豪宅市场”的行情，而是“顶豪市场”的行情。

上海上半年卖了4922套千万级住宅，比去年少了将近三成。 北京卖了3046套，也跌了近三成。 深圳和杭州是唯二上涨的城市，深圳涨了25%，杭州涨了40%。

杭州这次排到了全国第三，超过了广州和深圳。 一个二线城市，千万级住宅成交量压住了一线城市，这个局面过去十年没有出现过。

问题在于杭州的顶豪是从哪里冒出来的。

2019年开始，杭州土拍实行限价政策，每块地出让前就把毛坯均价、最高单价、装修价全部写死。 开发商拿地就知道了利润上限，核心地段宁愿做刚需高层，也不做低密豪宅。 高端产品事实上断供了七年。

2024年10月29日，杭州最后一宗限价地拍完，限价时代结束。 2025年，滨江、中海、建发等开发商拿下的六个项目集中启动，业内叫它“豪宅六小龙”。 今年上半年，这些项目陆续上市。

数据能说明问题。 去年上半年，杭州3000万以上的住宅只供应了9套。 今年上半年，供应了309套。 供给量的变化是34倍，成交量的增长是14.5倍。

需求端也有变化。 杭州的豪宅买家不再是传统实业老钱，而是35到45岁之间的科技新贵。 宇树科技、深度求索、游戏科学、云深处、强脑科技，这批被称为“杭州科创六小龙”的公司，在2025年到2026年集中完成了资本化。 创始人、科创板高管、实控人，这些人陆续浮出水面。

建发栖湖云庄，位于西溪湿地边，79套排屋，验资3000万，冻资500万，开盘当天清盘，备案均价15.43万每平米。 滨江的“望天际”，看房验资8000万，创了杭州历史纪录。

两件事撞在了同一个窗口：供应补上了七年的缺口，科创新钱同时进场。 这才炸出了14.5倍的数字。

6月开始，万潮玖序、奥映世纪轩这些盘的去化率已经比首开掉了6到10个百分点。 供应驱动的行情，和永续需求是两回事。

深圳的情况和杭州不完全一样。

深圳上半年3000万以上成交了619套，同比涨了247%。 但这个数字拆开来看，深圳湾澐玺、观潮府、中信城开信悦湾，三个楼盘加起来贡献了495套，占了深圳3000万以上总成交的80%。

这是三个盘撑起的寡头行情，不是全市普涨。

中信城开信悦湾位于东角头，是深圳湾最后一宗一线海景纯宅地。 5月23日加推78套302平米大平层和1套519平米顶复，半小时清盘。 顶复备案单价39.86万每平米，总价2.07亿，刷新了内地新房单价纪录。 这个盘一季度网签金额全国第一，单盘贡献了深圳67%、全国26%的亿元豪宅成交。

深圳湾澐玺位于后海，华润和中海联合开发。 去年11月首开收金130亿，刷新了2025年全国单盘首开纪录。 3月加推后累计239亿。 5月27日最后一批88套，去化91%。

观潮府位于宝中。 4月26日首开222套，去化95%，销售额破60亿。 5月23日加推40套，半小时日光。

5月23日那一天，信悦湾加推、观潮府加推、澐玺尾盘，三盘同一天动作，单日深圳顶豪圈成交超过160亿。 这个出货速度已经属于全球塔尖级别。

深圳这波顶豪热的逻辑和杭州不同。 杭州是限价解除叠加科创新钱，深圳是核心海景宅地断供多年加上港资和湾区高净值的涌入。 普宅还在调整，3000万以上的市场在加速。 典型的K型复苏。

关于这批买家的资金来源，杭州和深圳有一个共同特点：全款比例高。 杭州栖湖云庄的买家，大部分选择了全款。 深圳的三个顶豪盘，全款客户占比超过六成。 这和过去按揭买豪宅的逻辑完全不同。

2026年5月，深圳顶豪圈传出消息，有买家一次性入手了3套信悦湾的大平层，总价超过2.5亿元。 杭州西溪湿地附近的栖湖云庄，有客户验资后直接支付了全款。 这些信息没有得到官方证实，但在中介圈和业主群里流传广泛。