辽宁
2019年，之江花园135平米的学区房卖了204万。 2026年7月16日，同一小区134平米的房子法拍成交价72万。 七年，差了一百三十二万。 去掉所有形容词，这就是事实。
这套房子在温州瑞安。 之所以起拍价只要72万，是因为它被司法拍卖了。 三个买家报名，最后底价成交，没人加价。 折算下来每平米5352块钱。 同一个楼盘，六年前同样的户型单价能卖到一万五以上。 现在二手房挂牌价也就在一万上下，一百平米的房子报价一百万多一点，再也不是什么新闻。
之江花园曾经是典型的学区房。 马鞍山实验小学和安阳实验中学，两个名字撑起了这个楼盘的房价。 2017年到2021年那段时间，价格是一路涨上去的。 涨的原因和房子本身没太大关系，它就是一个普通的二十多年老小区，没有电梯，没有好的绿化，没有新的配套。 唯一的卖点就是学区。 地段和学校绑定，买房的人就是要那张进入名校的门票。
现在这张门票不灵了。
变化不是突然发生的，但等大家注意到的时候，幅度已经很大。 在北京，海淀蜂鸟家园43平米的房子，2021年卖950万，现在的成交价是450万。 上海浦东前滩的东方惠礼，从2021年的18万一平米降到13万。 梅园片区从十七八万一平跌到九万五。 杭州的文鼎苑，最高点卖过12万8一平米，现在的行情是五万出头。 南京鼓楼的学区房，从九万多跌到两万多。 常州桂花园，涨幅最高的时候是2018年，现在跌了68%。 温州南浦，一百万的例子太多，从230万到六七十万，并不是个例。
这些数字背后都是真实的房子，真实的家庭，真实的购买和亏损。
原因说起来并不复杂。 第一个是政策。 多校划片开始实施，买了房也不一定能进对口学校，要摇号要派位，确定性没有了。 教师轮岗也推进了，名校的老师可能被调到普通学校去，所谓的名校师资优势在稀释。 租售同权在一些地方试行，租房也能上学，房子和学位的绑定没有那么紧了。 这些变化在过去几年里一点一点加码，累积到今天，效果就出来了。
第二个是人口。 2016年全国新生儿1786万，这是全面二孩政策放开后的高峰。 到了2025年，数字降到792万，少了将近一千万。 学生少了，学位就不紧张了，以前一个学位几十个人争，现在有的学校开始愁招生。 学区房最根本的支撑力就是名额稀缺，当学位开始变得富余，这条逻辑线就断掉了。
第三个是观念。 新一代的家长不再盲目追着所谓的顶级学区跑了，尤其是2023、2024年之后，越来越多的人算过一笔账。 花几百万去买一套小破旧的学区房，住得不舒服，通勤时间还长。 与其把钱砸在一个不确定的学区概念上，不如买一套品质更好的房子，让日常生活更有质量。 这个想法在年轻家庭里越来越常见。
但并不是所有学区属性的房子都在跌。 这件事需要细看。 跌得最厉害的是两种：一种是纯靠学区卖的小户型老房子，没有居住品质可言。 另一种是远郊的所谓概念盘，除了一个落下户口的功能之外没有别的东西。 这两种房子一旦学区溢价消失，就基本回到了本身的价值线上——老房子的真实价值就是老旧小区的标准价格，可能还要更低，因为它的流动性很差。
有一些房子相对抗跌。 像上海静教院附校对口的海防村，小区本身也是老房子，但所在的地段和学区品质目前还是顶级的，跌幅就比其他地方小。
核心地段的豪宅，比如陆家嘴、佘山的一些高端房产，学区属性只是加分项，主要靠地段、品质、景观支撑，价格波动就平稳得多。 这说明一个现象正在发生：市场正在区分什么是真正值得买的东西。
之江花园的故事还在继续。 这套法拍房成交之后，接下来又会有新的房源出现，挂牌价可能会继续往下跌，也可能在某个位置震荡。 目前没有任何数据可以断言已经到了底部。 过去几年学区房的上行周期持续了很长时间，退出周期也不会太短。 同类型的老旧小区在温州、在全国还有很多，它们都处在同一个调整通道里。
没有人能准确预测这套房子未来会值多少钱。
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