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长江实业旗下和记黄埔地产的御翠园，拿到了新一批次的预售证，公众号也久违地更新了。
所有线索都指明，御翠园即将有新动作！
01
当年拿地1750元/㎡
现在售价7万+
为什么说，御翠园“又又又”开始卖呢？
因为这个项目，已经捂盘长达20多年！每次开盘加推都跟挤牙膏似的，一点一点慢慢卖！
资料显示，御翠园是逸翠园最后一期可售组团，而逸翠园是李嘉诚杀入北京的第一个住宅项目，地块是在2001年拿下的，折算楼面价是1750元/㎡。
而项目的首期，是在2005年开盘的，当时均价9000元/㎡；二期御翠尚府，已经拖到2012年才入市，均价2.9~3万/㎡。
三期御翠园，则是好事多磨——直至2023年才出了预售证，备案价为9~9.9万/㎡。
到了2024年~2025年，项目多次降价或推出特价单位，最低约7万元/㎡，引起部分老业主的不满。
为安抚高价买入业主的情绪，当时御翠园还拟定了相应的补偿方案——
一种是补装修，按照每平方米一个固定的价格，为老业主进行装修。另一种是补差价，按照不同户型给予80万~100万元不等的补偿（《买贵退钱，最高100万！李嘉诚这波操作，惊呆地产圈！》）。
不过，据后续的报道，御翠园最终并没有执行这个“补偿方案”，项目销售也没有了下文。
直到今年6月，御翠园取得现房销售许可证，项目才重回公众的视野。
而根据销售和中介的介绍，目前联排别墅现楼的单价为8.1-8.9万/平，总价2800万起。
02
现金为王卖卖卖！
今年多次套现回血
虽然，御翠园与长实以及和记黄埔的大部分项目一样，都是按照低价囤地、长期捂盘、最后高价卖出的路径在操盘。
但从去年的降价，到现在的重启销售，背后逻辑或许已经不是单纯为了追逐利润。
回看近一年来，长实及长和系已经出售多笔大额资产，且不局限于房地产：
2025年，原计划出售23国43个集装箱码头，预计现金回笼超190亿美元（约1472亿港元），后因巴拿马政府取消港口特许经营权引发仲裁，交割暂缓。
同一年内，深圳、广州、佛山多个存量住宅、商业尾盘打包促销，全年地产销售回款约85亿港元。
旗下启德 Victoria Blossom、黄竹坑 Blue Coast 系列、半山区波老道21号二期推售，住宅车位、分层商业单位分批转让，全年套现约62亿港元。
今年开始，长和系陆续出售英国铁路车辆租赁 UK Rails 、配电网络 UK Power Networks、电信 Vodafone Three 股权，合计套现超1690亿港元。
根据公告披露，推进中的资产处置还有欧洲多国无线通信塔少数股权、爱尔兰电信业务、英国天然气分销配套股权、欧洲写字楼存量资产。
不难看出，长和系正逐步盘活多年沉淀的存量资产，将账面数字分批变现，转化为可灵活调配的现金与再投资资本。
截至2025年末年报，长江和记净负债率为13.9%，长江实业净负债率更是低至2.3%，几乎没有偿债压力，称得上是业界的现金一股清流！
不过，减持重资产、囤积现金并非看空市场，而是面对经济不确定性以及市场调整时的主动选择：
既能保证资金流动性，又在为下一次出手蓄力。
这一点，或许正是李嘉诚能屡次躲过经济危机、行业洗牌的关键所在。
事实上，长和系稳守现金流、逆周期操作的思路，对普通人来说也有一定借鉴意义：
一是房子可以买，投资可以做，但不要把资金一次性 all in。随时可用的现金，才是抗风险王牌。
二是克制杠杆欲望。俗话说“有几大的头戴几大的帽”，负债规模必须匹配自身稳定收入，防止收支失衡，保留容错空间。
三是学会逆向思考，市场下行手握现金等待机会，不要跟风追涨。
四是首付后务必留存足额备用金，月供控制在家庭月收入30%以内，上限不超50%。
最后，拒绝消费贷、首付贷等高风险杠杆，自住型买家最好是按需买房，摒弃炒房暴富的投机心态。
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