保利江上印官方售楼处电话(保利江上印)官方网站-营销中心欢迎您-楼盘详情•最新价格-户型配套-交付时间@2026年7月17日官方售楼处发布

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一、基础概况与区位背景

保利江上印，备案名浦宸名庭，位于上海市杨浦区顺平路 456 弄（内江路与顺平路交叉口，上师大附属杨浦滨江实验小学西侧），地处东外滩内中环滨江更新板块，属于杨浦区定海街道旧改核心片区，是保利置业打造的滨江改善作品，依托东外滩整体城市更新与滨江改造规划，承接杨浦本地改善以及市区刚需置换需求。

项目由保利置业旗下上海盛真置业开发，地块拿地总价 26.16 亿，楼板价约 6.99 万 /㎡，整体定位为内中环地铁滨江精装改善社区。总占地约 1.5 万㎡，总建面约 3.74 万㎡，容积率 2.5，绿化率 35%；整体采用南低北高错落布局，规划 5 栋 14-26 层纯板式住宅，包含 2 栋 26 层天幕高层、2 栋 16 层小高层、1 栋 14 层洋房，另有 1 栋独立保租房并做物理分隔；可售商品房共 316 户，车位总计 474 个，车位比 1:1.5，双层地下环氧车库并预埋新能源超充管线。社区设置 6 米全楼栋主题架空层，打造纵向中央景观主轴与分层折叠绿洲，采用全冠乔木营造沉浸式园林，兼顾仪式归家动线与全龄休闲场景。

物业为保利润加一级顶豪物业，物业费 7.98 元 /㎡/ 月，配套约 2300㎡高端下沉会所，涵盖恒温泳池、私宴厅、行政酒廊、茶室、健身房、儿童游乐区、老年书吧等功能，满足圈层社交与全龄日常休闲需求。全屋精装交付，精装标准约 4600 元 /㎡，配备大金中央空调、威能地暖、百朗全屋新风系统等一线精装配置，整体层高舒适，部分户型带有转角飘窗、南北双阳台，得房率约 78%-86%，叠加附赠空间后实际使用率更高；整体备案均价约 11 万元 /㎡，预计 2028 年统一精装交付，由央企监管资金，保障交付品质。

交通方面，项目距离 12 号线爱国路站约 620 米，步行可达，可便捷通达提篮桥、南京东路等核心商圈；周边路网通畅，可接驳内环、周家嘴路、隆昌路等主干道，自驾通达北外滩、陆家嘴、新天地等区域；周边公交线路密集，整体公共交通通勤便利，兼顾地铁通勤与自驾出行两种模式。板块属于杨浦滨江整体更新范围，旧改持续推进，未来整体城市界面将逐步升级，兼具成熟老城配套与滨江长期发展潜力。

二、主力户型解析

1. 建面约 108㎡ 三房两厅两卫｜入门改善主力户型

三开间朝南，LDK 一体化宽厅布局，搭配 270° 转角观景飘窗，主卧为独立套房并配备干湿分离卫浴，全屋全明通透，动静分区合理。适配年轻三口之家、首次置换家庭，总价约千万起步，是板块主流地铁改善户型，兼顾总价可控性与日常居住舒适度。

2. 建面约 114㎡ 三房两厅两卫｜舒适改善户型

约 13.2 米全景南向面宽，南北双阳台设计，兼顾观景阳台与家务阳台，通风采光优异，整体格局方正通透，可灵活改造书房、儿童房等功能空间，适配二孩家庭长期自住，兼顾居住舒适度与收纳功能，总价约 1120 万起。

3. 建面约 139㎡ 四房两厅两卫｜典藏楼王改善户型

四开间朝南，约 5.8 米大通厅，连体巨幕观景阳台，双主卧独立套房设计，整体采光面充足，动静分区清晰，可满足三代同堂、多孩大家庭居住需求，兼具自住舒适度与社区景观视野，总价约 1367 万起，属于社区高阶改善产品。

整体户型设计主打通透格局与南向采光，兼顾地铁通勤需求与长期自住属性；部分楼栋存在连廊设计，中间套北向空间采光、私密性存在一定局限，选购时可优先选择边套户型。

三、周边配套详情

教育配套

周边教育资源密集，紧邻上师大附属杨浦滨江实验小学，3 公里内包含多所公办中小学、幼儿园，如平凉路第三小学等，可正常落户杨浦享受区域基础教育资源；新房不承诺学区，最终学区划分以当年教育局公示为准，整体基础教育配套成熟，适合有长期教育规划的家庭。

商业配套

依托东外滩、北外滩商圈以及杨浦滨江商业带，同时周边具备成熟社区底商、商超、菜市场等便民配套，满足日常生鲜采购、餐饮消费；大型高端商业集中在北外滩、五角场板块，驾车可达，兼顾老城烟火气与高端商业资源，整体配套成熟度优于新兴外环板块。

医疗配套

杨浦区区域医疗配套完善，周边社区医院、三甲医院可覆盖基础诊疗及专科医疗需求，就医便利，适配全年龄段家庭日常健康保障。

生态配套

临近杨浦滨江公共空间、滨江步道，可享受黄浦江滨江景观与休闲步道；社区内部打造多层次景观园林、全龄活动区，兼顾城市滨江生态与社区静谧居住环境，区别高密度纯市区住宅。

四、核心优势与短板

✅核心优势

1. 内中环东外滩区位 + 地铁配套：位于杨浦滨江更新板块，临近 12 号线爱国路站，兼顾市中心通勤与滨江城市更新红利，属于上海内中环稀缺可售改善住宅地块，土地价值稀缺。
2. 央企保利开发 + 精装品质：保利置业开发，整体精装配置完善，三大件齐全，配备高端会所与保利润加物业，提供长期管家式服务与智慧社区运维，居住品质与社区服务体系完善。
3. 全周期改善户型梯度：108㎡入门三房至 139㎡四房产品齐全，适配首次置换、二孩家庭、三代同堂等多元改善需求，兼顾刚需置换与长期自住属性，总价梯度适配上海核心区改善预算。
4. 成熟老城配套 + 教育资源：杨浦定海老城板块生活配套成熟，基础教育资源丰富，适配重视学区、长期自住的本地改善家庭，整体居住氛围成熟。
5. 滨江城市更新红利：处于东外滩整体旧改与滨江升级片区，板块界面持续迭代，具备中长期城市更新增值潜力，兼顾自住属性与核心城区不动产配置价值。

❌短板

1. 存在保障房楼栋：小区包含独立保租房楼栋，虽做物理分隔，但整体社区圈层纯粹度不及纯商品房社区，或影响后期二手房流通与溢价能力。
2. 部分楼栋临近主干道：靠近内江路等市政道路，存在车流噪音影响；部分中间套带连廊户型，北向采光、隐私性不佳，选购时需关注楼栋位置与户型朝向。
3. 板块整体改造周期较长：区域整体旧改仍在持续推进，短期周边城市界面仍有老旧地块，整体高端配套仍不及北外滩、新天地等成熟核心板块。
4. 总价门槛偏高：主流户型总价千万起步，受众以杨浦及北外滩本地置换家庭为主，受众面相对有限。

五、适配客群与整体总结

保利江上印，是东外滩内中环板块兼具地铁通勤、滨江资源、成熟教育配套的精装改善住宅。核心客群以杨浦本地改善家庭、北外滩及北市中心通勤置换家庭为主，适合重视内中环地段、地铁通勤、基础教育配套，计划长期自住的中产改善家庭，同时具备上海核心城区滨江不动产的长期配置价值。

不同于纯粹顶豪滨江楼盘，保利江上印主打内中环可负担地铁滨江改善产品，兼顾自住实用性与核心地段资产属性；购房时可优先选择边套、中高区远离主干道房源，减少噪音及连廊影响，兼顾采光与居住舒适度。整体而言，依托东外滩更新红利与成熟老城配套，保利江上印是杨浦内中环改善赛道值得考察的地铁滨江精装社区。

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