江北区的“死结”——碎片化

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当江北区决定去急起直追的时候，他手上拿到的却是一幅标准的“烂牌”。

人口和经济垫底老三区，城市空间因不可抗力而异常“扭曲”，老城区人民骨子里的嫌弃，还有天然的地理隔离等等，这些都成了江北发展的“原罪”。

但也正因这些障碍，江北区当下的成就才显得异常可贵。这些成就不仅在于江北翻天覆地的界面更新，商业、教育配套的全线升级，更在于老城区居民对江北印象的全面提升。

湾头板块正成为城市中产阶层追捧的又一板块，姚江一线物业，尤其是江景大平层逐渐成为高净值客群的新宠。

但尽管如此，“扭曲”，或曰“碎片化”的城市空间依然是个未被救赎的“原罪”。这在很大程度上压缩了江北区核心地段的板块纵深，也拖累了江北各板块的发展速度。

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这种“碎片化”在2021年江北制作的一份板块图上有着很直观的体现。

文创港是一条嵌入镇海的突出部；天水板块也只是长长一条，北侧是大片的工业仓储、物流和田野；洪塘板块被机场路阻隔在西片，和天水板块联系度非常弱；电商城渐成规模，但与三江口的距离是宁波各大商务区最远的，只能依托枢纽优势自力更生，而三江口、南部商务区和东部新城，则可以形成密切的商务区铁三角。

再往北，慈城新城和电商园之间的联系度也有待加强，甚至和慈城老城之间也有萧甬铁路阻隔。

江流、铁路、快速路、城乡结合部，以及其他不可移动的设施成了江北各板块间难以消除的“楚河汉界”。较成片的只有老江北到湾头，再到天水世纪联华；万达商圈到机场路；姚江新城启动区到洪塘等几个组团。

姚江新城如果继续向西扩张，就能与电商园连成一片，但这在短期内还仅只是个畅想。慈城新城倒是有可能先和电商园合二为一，只是世茂拉胯的表现推迟了这一愿景的实现。

板块碎片化会影响到优质资源的落位。比如一座大型医院，它希望落位的区域可以辐射足够的人口，如果板块是撕裂的，辐射是有限的，只能将部分功能落位于此。

就像慈城新城的妇儿医院北院区，侧重点还是在孕产群体，官方话语是“大专科，小综合”。商业上，江北万达的表现就远不如鄞州万达。另一个对比对象是万象城，因位于核心城区，和三江口无缝衔接，辐射力强大，因此表现远胜江北万达。

总之，零散的小板块“供”不起优质的城市资源，只有体量足够大，优质资源才愿意落位。

板块碎片化更直观的影响体现在房价上，各板块之间不仅缺乏价值联动，反而还存在价值制衡。

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目前江北区的房价从三江口往西存在一个明显的梯度，每往西一个板块，价格就掉一个台阶。

核心城区（老江北到天水）—————3.5万~6万

姚北板块（万达商圈和姚新）————3万~5万

洪塘到电商园 —————2万~3万

慈城板块（含老城和新城）—————1.5万~2.5万

上一个台阶的房价直接锁死了下一个台阶的价格上限。

江北最核心城区价格上限因近年老江北惊人的改造力度，拥有了和顶级地段逐鹿天下的资本。湾头板块自建发养云之后，价格想象力被打开，可惜板块已到尾声，目前仅存湾头地王未拍。一线南向临湖，综合条件和恒威·钓渔台不相上下。

新三江口的沿江一线的大平层价格基本与核心区非常接近，但离开江景到了内岸，例如世茂天慧和丰汇城，均价就落到4万内，安置社区在2万8000左右，板块内除了学区优势，缺乏其他一流城市资源，因此整体价值就不如核心城区强悍。姚新启动区随着姚江金茂府二手房入市和学区概念落地，在洪塘板块一枝独秀。

隔了一条北外环和机场路，老洪塘板块依然乏善可陈。商业医疗教育等资源全面落后于机场路以东，至今依然只是普通居住区。亲亲家园价格徘徊在22000，中旅城洋房价格还是冲不破30000，板块当年的天花板奥林80均价在25000，洪都花园的别墅单价，也就是20000出头，说明这里还不属于真正的“城市”别墅。

洪塘板块的价格直接卡住了慈城板块的价格上限。哪怕慈城各方面条件更优越，配套层级更高，哪怕一线临湖，房价仍要看洪塘的“脸色”。板块价格目前被卡在20000左右。这就是板块的“出身论”，出身在哪里决定了身价上限。

04

最有望重塑江北整体价格空间的就是姚江新城，或曰姚北板块。

姚新位于江北的几何中心，它的成功与否将直接影响到洪塘和慈城的房价，如果能与核心区组成江北双核，那就是江北彻底崛起之时。

这种双核作用类似于鄞州的多核：三江口、东部新城、南部新城，使得鄞州的整体繁荣度冠绝宁波。这就像一栋房子，一根柱子只能撑起一小片，柱子多了就能撑起一整栋房子。

姚新除了地理位置非常理想，规模也足够大，总规划面积达12.8平方公里！既可以装进更多优质城市资源，也可以不断塑造江北的新形象，新话热点。

但这样一座拥有核心地位的城区，也必然需具备足够的“资本”。除了现有的宁波第一档的体育资源，还应该包括但不限于以下城市资源：

一座重量级的商业广场——至少相当于来福士；一座三甲医院；几座排名靠前的中小学校；发达的商务资源，一座拔高板块天际线的摩天大楼。如果还能有江北的新行政中心、一座概念出众的高校，姚江新城就将锦上添花，再上层楼。

这是江北萦绕多年的梦，是破解江北城市困境的必由之路，我觉得也是它应得的奖赏。

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