上半年山东楼市“中考”放榜

山东商报·山海新闻记者 夏子繁

本土房企跻身上半年全省楼市销售前五 记者王晓峰摄

一边是销售榜单上本土房企强势突围，三家跻身全省前五；一边是土地市场整体降温，核心地块遭房企争抢。今年上半年的山东楼市，在分化中显现出修复的韧性。根据中指研究院统计，1—6月全省商品房销售规模同比回升，央企与本土企业各展所长；土地市场则延续缩量态势，房企投资愈发“挑剔”，只聚焦核心城市的优质地块，行业整体正从规模扩张转向精准深耕。

央企领跑本土突围

楼市销售端量增价缓

市场修复的韧性，在头部房企的半年业绩榜单中得到了最直观的体现。中指研究院统计数据显示，今年1—6月山东省房地产市场整体表现较去年同期有所回升，土地市场成交同比下降，成交楼面均价同比小幅下降。1—6月份，山东房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为382.6亿元，同比上升14.2%；销售面积TOP10企业合计销售面积267万平方米，同比上涨44.5%。

在销售金额榜单上，央企依旧占据绝对主导地位。中海地产以72.9亿元的销售业绩夺得上半年销售金额排行榜冠军，同时以31.7万平方米的销售面积位列面积榜亚军。作为深耕山东多年的央企龙头，中海地产重点布局济南、青岛两大高能级城市。在济南市场覆盖多价位段产品，历下区的中海玖昌源邸主打第四代住宅产品，定位高端改善客群；华山片区的大体量项目持续推售，覆盖刚需、刚改类购房需求。

值得一提的是，山东本土房企也并未在上半年排行榜中“失语”，反而凭借区域深耕优势走出了独立行情。在上半年全省销售金额TOP5梯队中，海信地产、君一、恒信集团3家山东本土房企成功入围，占比超六成。其中海信地产以52.8亿元的销售金额位居全省亚军，同时以30万平方米的销售面积位列季军，是本土房企中当之无愧的标杆。作为起家于青岛的本土房企，海信地产兼具产品口碑与本地资源优势，产品线覆盖刚需、刚改、高端改善全档位。在济南市场，海信地产同样布局了不同定位的项目，包括历下长岭山片区的改善类项目海信君安、天桥北园片区主打刚改需求的海信境观等。

而恒信集团则走出了另一条差异化路径。这家潍坊起家的本土房企，以59.7万平方米的销售成绩拿下全省销售面积榜单冠军，销售金额则位列第五名。“面积称王、金额靠后”的反差，恰恰反映了恒信的核心策略，深度下沉三四线城市，布局县域市场，主打高性价比刚需产品，以快周转、低单价的模式快速走量。整体来看，三家本土房企同时跻身全省销售金额前五的格局，在全国省级房地产市场中并不多见，体现出山东本土房企的区域布局特征。

土拍市场整体缩量

核心地块率先回暖

如果说销售端反映的是当下的市场需求，土地端则折射着房企对未来的投资预期。今年上半年，山东住宅用地市场整体仍处于调整周期，成交规模与成交价格双双回落，市场活跃度偏低，房企整体投资意愿仍显谨慎。

数据显示，1—6月全省住宅用地共成交245宗，规划建筑面积1182.73万平方米，同比降幅达20.76%，环比降幅达到72.31%。价格方面，全省成交楼面均价为2494元/平方米，同比下降5.28%，环比微降3.18%。量价齐降的背后，是行业整体投资收缩的大背景，房企普遍采取“保现金流、慎拿地、精选址”的经营策略，非核心城市、非优质地块的吸引力持续下降。

区域分化在土地市场体现得尤为极致，不同城市的成交规模、地价水平呈现出巨大落差。从成交规划建筑面积来看，菏泽、聊城、济宁位列全省前三，分别成交169.4万平方米、131.8万平方米、114.4万平方米。这三座城市均位于鲁西南地区，作为人口大市，刚需购房需求基数庞大，土地供应也以刚需型地块为主，成为全省土地成交的“基本盘”。但大规模成交的背后，是偏低的地价水平，菏泽市成交楼面均价仅1167元/平方米，为全省最低，反映出下沉市场土地价值的支撑力偏弱。

从成交楼面均价来看，青岛以9112元/平方米的价格遥遥领先，是全省唯一楼面均价突破9000元/平方米的城市；日照市以3862元/平方米位列第二；内陆城市普遍处于2000元/平方米以下的区间。从土地出让金收入来看，青岛市以55.5亿元位居全省首位，枣庄市以35亿元排在第二位，临沂市以25.4亿元位列第三。出让金榜单与地价榜单并不完全重合，部分城市依靠大规模供地拉动出让金收入，也反映出不同城市对土地财政的依赖程度差异。

在全省土地市场整体降温的大背景下，济南年中土拍市场出现的局部热度，成为上半年最值得关注的信号。进入6月，济南土拍市场迎来一波小高峰，多宗核心地块触发高溢价成交。从热点地块来看，今年上半年比较明显的一个特点是“商改住”地块受到开发企业青睐。在3宗溢价地块中，唐冶片区TY12-1地块和中央商务区政法学院东地块均为“商改住”，前者竞价48轮、后者竞价39轮。

值得注意的是，这股热度并未向全市范围传导，济南土地市场内部分化的态势同样显著。核心区优质地块遭争抢的同时，王舍人、药山等外围刚需板块的地块仍以底价成交为主，起步区、远郊片区的地块仍高度依赖国资平台托底。“核心抢地、外围躺平”的两极分化格局，清晰地展现了房企“精准投资、只拿好地”的策略转向。

从市场逻辑来看，土地市场的局部回暖具有明确的信号意义。一方面，品牌房企开始主动为核心城市的改善市场补仓，说明优质地段的改善型需求仍被长期看好；另一方面，全省土地成交规模同比下降超两成，意味着未来1—2年新房市场供应量将持续收缩，这将有助于消化现有库存，但也反映出行业整体投资信心的全面恢复仍需时日。

楼市修复态势延续

下半年竞争转向产品比拼

从全国市场表现来看，国家统计局发布数据显示，2026年1—5月全国房地产开发投资同比下降16.2%，商品房销售面积同比下降10.8%，整体仍处负增长区间，但商品房销售额降幅已连续4个月收窄，市场呈现边际修复迹象。进入6月半年度冲量节点，房企推盘与促销力度同步加大，据中指研究院监测，6月单月全国百强房企全口径销售额环比增长11.8%，市场活跃度进一步提升。相较于全国平均水平，山东楼市修复节奏整体更快，展现出较强的市场韧性。

对于下半年山东房地产市场走势，业内普遍观点认为，市场将延续温和修复态势，全年全省商品房销售规模有望实现小幅同比增长，整体表现优于全国平均水平。“下半年销售增速将逐步收窄，全年有望保持正增长。”有业内人士表示，下半年济南、青岛两大核心城市仍是市场修复的主引擎，伴随“金九银十”传统销售旺季到来，叠加持续宽松的政策环境，核心板块的改善型项目将持续成为市场亮点，支撑头部房企业绩保持稳定。除此之外，省内多数三四线城市下半年仍处在深度调整阶段，去库存压力依然较大，“以价换量”仍是房企的主流策略。不过在业内看来，经过多轮价格调整后，三四线城市房价大幅下行的空间已经有限，随着价格逐步筑底，刚需群体的入市节奏将趋于平稳。

土地市场方面，业内观点认为，未来城市分化的格局仍将延续，下半年济南、青岛核心城区的优质地块仍将吸引品牌房企争抢，溢价成交将成为常态化现象，核心区地价有望保持平稳；三四线城市则会继续严控土地供应规模，避免供过于求，国资平台托底拿地的情况仍将普遍存在。整体来看，全省土地成交规模的同比降幅有望逐步收窄，但难以出现大幅反弹。

“以前拼价格，现在拼产品。”有济南本土房企负责人表示，随着市场从“有没有”转向“好不好”，行业竞争已经脱离了单纯的价格战维度，第四代住宅、低密洋房、现房销售、实景园林呈现，或将成为下半年头部房企打造差异化优势的核心武器。

编辑：王莹
审校：万焕杰
终审：尹逊祯

来源：山东商报·山海新闻