中国楼市：如果未来2年，你还是坚持不买房，请耐心读完这篇文章

售楼处的灯还亮着，走进去的人比往年少了三成。 中介的朋友圈每天刷屏，成交截图却越来越密。

这是2026年春天的景象。 到了夏天，事情起了一点变化。

国家统计局7月15日发布的数据显示，截至6月末，全国商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%。 这是自今年3月以来，待售面积连续第4个月减少，下降幅度在加大。 其中，待售3年以下的面积下降3.5%。

3月份那一轮数据出来的时候，0.1%的降幅——很多人没当回事。 现在连续四个月，降幅从0.1%走到了0.9%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，在售库存规模在持续收缩。

库存减少的同时，新增供应也在往下走。 1到6月，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18%。 房屋新开工面积23239万平方米，下降23.4%。

供应端在缩量，需求端在修复。

上半年，重点20城二手住宅成交约76万套，同比增长约6%。 北京、上海、深圳的二手房市场自3月“小阳春”以来成交热度一直延续。 6月份，北京、上海、广州、深圳这四个一线城市，加上杭州、成都、南京、武汉等12个区域中心城市，新房和二手房交易总量同比增长21.7%。

一线城市二手房价格环比连续上涨。 6月，北京涨0.1%，上海涨0.4%，广州涨0.4%，深圳涨0.3%。 上海已经连涨四个月。

4月28日，中共中央政治局召开会议。 关于房地产，通稿里写的是“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。

从2024年9月的“止跌回稳”，到2025年底的“着力稳定”，再到2026年4月的“努力稳定”。 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的看法是，“努力稳定”侧重于态度和过程，传递出“尽最大可能稳定市场”的决心。

上海易居房地产研究院副院长严跃进注意到一个细节——会议在同一段落中把“稳定房地产市场”和“城市更新”分开表述。 他认为这体现了“存量稳定+增量提质”的双轨思路。

会议开完第二天，深圳出了政策。

深圳市住建局4月29日印发通知，4月30日起施行。 福田、南山、宝安新安街道这三个核心区，深户家庭从限购2套增至3套；缴满1年社保的非深户，从1套增至2套；持深圳居住证、无社保的非深户，也能在核心区买1套。

深圳贝壳研究院院长肖小平说，这相当于给大量新市民打开了核心区的刚需入场通道。

广州4月30日出台“穗八条”。 公积金贷款最高额度提到360万元，推出“卖旧买新”单套最高3万元专项补贴。 上半年广州二手住宅累计成交52817套，对比2025年下半年增长2.6%。 5月在新政带动下，成交创2025年以来单月新高。

土地市场也在变。

中指研究院的数据显示，2026年1到5月，300城住宅用地推出规划建筑面积12979万平方米，同比下降22.4%；成交10339万平方米，同比下降24.1%。 供应和成交都在收缩。

但5月单月的数据有点不一样。 300城住宅用地出让金966亿元，同比下降7.6%，降幅比之前明显收窄。 平均溢价率升到9.5%。 一线城市5月成交面积和出让金同比分别增长57.7%和33%。

缩量还在继续，但核心城市核心地块的热度在回升。 6月300城平均溢价率进一步冲到13.7%。

还有一个数据值得看。

中指研究院50城平均租金回报率，2026年3月是2.26%。 高于同期5年期定存利率1.3%和10年期国债收益率1.8%。 2026年上半年，50城的租金房价比升到2.28%，比2023年初的低点提高了0.30个百分点。 一线城市租金由跌转涨，累计上涨0.05%。

租金回报率在往上走。 国海证券的报告里写的是：居民购房现金流正逐步转正。

上半年还有一个现象——核心城市的老破小成了抢手货。 易居研究院的数据显示，重点城市核心区老破小租售比平均2.67%，成都、武汉、重庆超过3%。 成都一位买家花330万买了8套老破小，每月租金收入2.1万，月供1.4万。 天津也有投资者全款购入7套。

这些买家的逻辑很简单——算账。

2026年3月，中指研究院50城平均租金回报率2.26%，高于5年期定存。 如果一套房子的租金能覆盖月供甚至产生净收入，持有它就变成了一笔现金流生意，而不是赌它涨价。

当然，不是所有房子都值得买。

远郊高层、没有学区和地铁的老破小、开发商现金流紧张的期房——这些放到二手市场可能一年都挂不出去。 上半年数据也印证了这一点：新房销售面积同比下降11.6%，但核心城市好地段的房子仍然卖得动。 上海易居房地产研究院副院长严跃进也提到，总价性价比高、户型得房率高、位于核心城市配套较好的房源，销售情况仍然不错。

住建部已经在推“好房子”建设。 提高住房设计、材料、建造、设备的标准。

5月到9月这个窗口，市场还没完全热起来，好房子还在二手市场上挂着，政策优惠还在，利率也还没上去。 等市场情绪彻底转过来，可选房源和可拿的优惠都会少一截。

这不是催人冲动。 只是提醒一件事——很多人等的其实不是价格，而是一个“心安理得”的理由。 这个理由，市场不会主动给任何人。