广东
爸妈想把房子过户给子女，很多人张口就问“赠与还是买卖好”，可一问房龄、子女名下几套房，两代人全懵了。
很多家庭都是这样，只想着以后把房子留给子女，但不知道的是，同样的房子，三种不同的过户方式，税费能差出十几万，后续再卖还可能多交几十万个税。
咱们今天不绕弯子，直接算明白账。
一，三个政策变化，避免踩坑：
首先过户房子前，先了解几个重大政策变化：
①增值税降了。根据财政部 税务总局公告2025年第17号），从2026年开始，住房满2年，对外出售就免增值税；不满2年，出售也只按3%交。一线城市以前都按5%以上，现在成本明显降低了，买卖过户就更划算了。
②继承手续简化。全国已经推行不动产非公证继承告知承诺制。也就是说，以后继承不用非得公证，只要拿核心材料去到不动产中心签承诺书就能办。另外，公证遗嘱不再优先，以最后一份合法遗嘱为准。
③继承房产再出售的“满五唯一”起算规则进一步明确。也就是说，继承房再出售，“满五”时间从父母买房那天算，这样更容易凑够“满五唯一”免个税。而且这个细节如果弄错了，可能会白白多交几十万个税。
二，三个过户方式有啥不一样？
①赠与过户：听着省事，实际容易埋雷。
很多父母最愿意选这种方式，而且他们的主观意识是房子是自己的，给谁自己说了算。但有个问题很多人不知道，房产赠与可不是送个手机那么简单，它藏着两笔账。
第一，过户时交3%到5%的契税具体由各省确定，其他费用很少。比如500万的房子，这个税加起来估计15万。
第二，但最大的坑是：子女将来要卖这套房，除非满足“满五唯一”条件，否则必须按差额的20%交个税。
另外，如果原始购房发票找不到，税可能更高。所以，最好百分百确定这套房这辈子不卖，才考虑赠与，否则将来卖房很可能多交几十万。
②买卖：大多数家庭的最划算的选择。这里面有几个原因：
第一，直系亲属间可以按评官方评估价申报，流程跟普通二手房一样透明。
第二，26年开始，个人卖出满2年的房子，免征增值税；
第三，满五唯一还可以免征个人所得税。
比方说，同样500万的房子、买卖给子女后是子女首套房，税费可能只要7.5万左右，比赠与省一半。而且子女以后再卖房，购房年限从过户后算，也更容易凑满五唯一，没后顾之忧。
不过有个关键前提必须牢记：买卖过户的最大前提是子女必须有当地购房资格。如果子女所在地有限购政策且子女不具备购房资格，就无法办理买卖过户。各地限购政策有所不同，请以当地规定为准。
③继承：前期最省钱，但要避免纠纷。
法定继承或遗嘱继承基本只花几十块登记费，印花税一般也很便宜，只要0.05%，具体看当地政策。
但有两个问题：一是多子女家庭如果没有遗嘱，达不成一致的话，容易产生争议，搞不好兄弟反目；
二是将来出售这个继承来的房子，不满足满五唯一条件，同样要交20%差额个税。所以，想走继承，最好提前立合法遗嘱，并保管好购房凭证。
三、三种方式怎么选？对照指南来了
根据你家的情况，照着选就行：
①房子满2年、子女有购房资格 → 走买卖过户，税费低，后续干净问题少。
②子女没购房资格，且打算房子永远自住不卖 → 才考虑赠与过户，否则别碰。
③独生子女、家庭和睦、想长期自住 → 继承过户成本最低，但一定要提前立遗嘱。
④多子女家庭 → 买卖过户最省税，同时要立遗嘱明确分配，避免撕破脸。
最后再多提醒一句：各地税率和限购政策不同，要行动之前，最好去当地不动产登记中心和税务局问清楚，或者找专业人士帮忙算算账。
毕竟，传承房子不是拍脑袋就过户的简单事，千万别拿几十万去试错。
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