辽宁
根据2026年7月连云港官方住建部门及权威房产平台联合发布的真实统计数据，全市新房整体均价8533元/㎡，环比上月微跌0.25%，二手房整体参考均价8397元/㎡，环比上周仅上涨0.01%，市场整体呈现“核心板块微稳、外围板块温和回调”的分化格局，不存在全域普跌的极端情况，房价运行始终保持在合理区间内。
一、明确房价出现回调的核心区域
连云区非核心居住带：作为本次全市新房跌幅最大的区县，7月连云区新房均价7977元/㎡，环比上月下降1.81%，其中平山板块二手房回调最为明显，7月第2周二手房参考均价6075元/㎡，环比上周微降0.05%，过去12个月里有11个月价格处于下行通道。部分早年集中供应的海景刚需盘，高峰时段均价曾突破9000元/㎡，2026年7月实际成交均价仅5800-6200元/㎡，部分急售房源单价下探至5000元/㎡。回调核心原因是区域内刚需房源供应过剩，部分规划的商业、交通配套落地进度慢于预期，叠加海州区核心板块的配套优势分流了大量市区客群，供需错配下价格逐步回归刚需属性。
赣榆区非核心乡镇板块：7月赣榆区新房均价9561元/㎡保持整体平稳，但远离城区的乡镇周边住宅价格出现明显回调，部分早年依托临港产业概念入市的项目，高峰时段均价曾达8500元/㎡，2026年7月实际成交均价仅7200-7800元/㎡，其中学府壹号等小区均价7757元/㎡，单周最高跌幅达3%。主要受区域产业人口导入速度不及预期影响，本地购房需求以乡镇自住为主，缺乏市区外来增量支撑，远郊非核心地段的房源流通性持续收窄，价格随之温和下行。
海州区部分老旧非核心小区：7月海州区整体新房均价10220元/㎡保持稳定，但部分建成超20年的无配套老旧小区价格出现回调，其中锦绣苑小区均价9743元/㎡，单周最高跌幅达3.75%，东唐江南苑、观音庵巷55号小区等房源均价仅6173元/㎡、5855元/㎡，单周跌幅均超2%。这类房源普遍无正规物业、无电梯、停车配套严重不足，同时部分房源不再纳入核心名校招生范围，此前叠加的学区溢价直接缩水，价格回归普通住宅的合理区间。
与之形成对比的是，海州区巨龙街板块7月第2周二手房均价15022元/㎡，环比仅微降0.01%，过去12个月里有10个月价格保持平稳，核心成熟板块的抗跌属性十分突出。
二、配套政策深度解读
2025年6月落地的连云港楼市新政，核心导向是降低购房门槛、激活合理住房需求，而非刺激房价反弹：优化后的首套房认定规则细化到区，试点地方国企与购房人共持产权的共有产权住宅，凭购房合同即可办理入学且缩短学位年限，公积金贷款次数2026年前不受限制，同时扩大房票使用范围，从制度层面大幅降低了刚需和改善群体的购房成本，全程不支持投机炒房，锁死了房价大幅暴涨的可能。
三、分群体购房建议
刚需群体优先选择海州区巨龙街等核心成熟板块的次新房，周边教育、商业、交通配套全部落地，房价长期保持稳定，完全不用承担配套落空的风险。改善群体可以关注海州区的低密新盘，优先挑选物业规范、楼间距充足的小高层产品，长期居住舒适度更高。
四、市场趋势与投资建议
未来1-2年，连云港房价将继续保持“核心区横盘、外围区筑底”的平稳走势，房产的纯投资增值空间已经非常有限。不建议再把房产作为资产增值的核心配置，若手上持有多套连云区、赣榆远郊的老旧房源，可趁当前政策窗口置换到核心区的优质次新房，降低资产缩水风险；纯投资需求建议暂时观望，不要盲目抄底远郊低价海景盘，避免后续流通困难。
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