房地产真相：上海减少供地，深圳狂拉地价，背后逻辑是什么？

今天主要聊聊房地产。我先表明态度，我不希望房地产继续跌，我是看多的。盘中消息，二季度 GDP 增长 4.3%，低于预期。上半年固定资产投资下降 5.7%，房地产投资更是下降了 18%。

房地产现在怎么看？大方向就是极致的两极分化。有些做高端盘的，提前预知风险，收缩战线，手上投资的企业反而出现了净利润边际反转的迹象。股市投资有反身性，当所有坏数据都出来、大家最恐慌的时候，转机可能就悄悄来了。今天看盘面，几家头部、有业绩支撑的房企，股价稳住了。当然，大趋势整体还是不行，全国销售下降、回款减少、银行借贷收紧，导致房企拿地少、开工少，投资继续下降。

我从来不唱空房地产，谁还没个房子呢？但我们要尊重现实。一堆人说我天天吹牛，造什么 “楼市大奇迹日” 的名词。我为什么这么坚定地看好？因为你们不懂，我懂。地价决定房价，你看现在开发商多疯，就知道他们肯定知道 “剧本”。一线和强二线，只要出好地块，一定抢疯。杭州下半年第一次土拍，保利拿了，拍了 98 轮，溢价率 26.68%，楼面价 48139 元 / 平。

开发商疯狂抢地，因为他们知道接下来会发生什么。

先看上海。上海上半年推地面积同比少了 43.1%，这是有意在减少 “面粉” 供应。成交的规划建面是 122.95 万平，而今年上半年上海新房卖了约 250 万平。面粉数量只有上半年新房销量的一半不到，未来供应根本不够。同比少了 21.7%，楼面均价 42347 元，还涨了 4.3%。面粉少了超两成，价格还涨了，平均楼面价四万多，将来房价至少八万五。平均溢价率 13.3%，以前溢价超 10% 就要抽签，现在平均都 13% 了。土地出让金收入少了 18.4%。上海完全不愁卖地，却主动减少收入，为了什么？

再看深圳。深圳之前是刻意压市场，不卖地。今年上半年推地 83.52 万平，同比涨了 34.5%。战略意图完全变了，从 “压” 变成 “狂拉”。成交了 76.94 万平，而深圳上半年新房成交了 210 万平，面粉数量只有销量的三分之一多一点。同比暴涨 221.7%。为什么？财政也需要钱。楼面均价 37821 元，将来房价至少七万六。平均溢价率封顶，达到 60.6%。一百亿起拍，得拍到一百六十亿。土地出让金 290.99 亿，同比涨了 364%，将近四倍。

上海是能卖却不卖，故意压面粉、出好地、涨地价。深圳是以前压着，现在开始往上狂拉。这一压一拉，战略意图非常明显。开发商疯狂抢地，拍一百手、两百手，他们是不是知道八九月份北京上海可能解限购呢？肯定知道。北京上海一解，深圳跟上，一线城市启动，强二线轮动。这就是我天天跟打鸡血的动力所在。地价决定新房价格，新房价格决定二手房价格，我们就是个政策市。只要他们想拉动，就一定能。

可能有人觉得这话有点 “跪舔” 的感觉。但逻辑没毛病。不过，再往深里想，减少普通地块供应，真是他们想减少吗？现在造出来的普通房子卖不掉，次新房价格都在跌。如果再造五六百万的房子，卖不掉，就会把次新房卷崩，进而冲击所有二手房。

上海现在怎么做？减少普通地块供应，避免过剩，只卖核心区的高价地块。现在都是 “四代半” 产品，以后还有 “五代”，越来越好。你看新天地、翠湖、徐汇滨江、杨浦滨江、陆家嘴，卖的都是核心中的核心地块，以前不舍得拿出来的。所以你会看到地价不断创造楼王，因为只有高端地块才有利润。房企也集中在开发高端改善盘，追求利润和去化的确定性。

这符合当下 K 型经济结构。上面那条腿，是半导体、光模块、AI、跨境电商、做实业的老板，还有今年在股市赚到钱的顶级投资者。今年能买房的，主要就是这四类人。我认识很多卖豪宅的朋友，现在带看前先旁敲侧击问你是什么行业的，是以上四个行业，才好好聊；不是，可能就觉得你是瞎看看，不会买。

K 型经济上面这条腿人数少，下面这条腿人很多，涉及传统制造、消费、房地产产业链等。大部分人还是关注二手刚需房。怎么稳住价格？就是减少普通地块供应，国家帮你 “捂盘”，拆掉一些老房子，但这个地块可能捂个两三年甚至更久。等核心区卖得差不多了，或者市场整体局部回暖时再说。

未来，非核心区的大地块，可能会搞成大片 “互建”，就像日本的一户建。自己挑样式，房地产公司提供几个模板，三房两厅、五房两厅，结构自己组合，外观统一规划。这样也能卖出利润，按地价算，一栋可能也要八百万到一千万。这种模式考验房企的模块化设计能力。日本就是这样，核心区全是高楼大平层，非核心区多是低层的一户建社区。我觉得年轻人可能喜欢这种，这是一个方向。

总结一下上海现在的格局：一部分原住民通过拆迁获得货币补偿或置换权益；老破小住户有了首付和改善能力；购买核心区或近郊新房的都是有钱人；房企就敢高价抢优质地块，因为高端盘有利润和确定性。

我们的 K 型经济已经确定，全力冲刺新质生产力、AI。上面那条腿不断产生有钱的新贵，他们去消费。普通人这边，二手房通过减少供给来稳住价格，不冲击次新房。中低端房子如果崩了，租金体系也会崩，最终高端房的溢价也撑不住。

拆迁能带动改善，但只是局部循环。拆迁户中，愿意再加两三千万买进核心区的人不多，大部分是往外围迁，或者在原地稍微加点钱改善。我们是在进行房子的升级换代。为什么感觉有些房子在涨？因为房子质量好了，公摊面积砍掉了，甚至多送点面积，单价自然在涨。现在一千万，让年轻新贵去买老破小，他们住不进去的。地段再好、再有故事，也不吃这一套，尤其是很多新上海人。所以你看徐汇滨江、杨浦滨江崛起了，只要房子新、品质好、地段有潜力，新贵们就愿意冲。杨浦滨江的发展也和互联网巨头从五角场搬迁过来有关。

拆迁，要么等我的老房子拆，但我是历史保护建筑，估计难。一般拆迁改善，是去郊区买次新或新房，住得舒服。中老年人挺好。要加钱去核心区买房？柳云路拆了去买新天地翠湖的也有，但不多。大部分是 “腾笼换鸟”，内环引入新人才。

时代变了。我很怀念二十年前的虬江路市场，那种逛二手市场、淘电脑光盘和游戏的期待感，现在再也找不到了。科技发展没带来更多快乐，AI 的发展反而带来了失业焦虑和痛苦。这就是时代变迁。

现在上海房地产市场，政策可能会越来越积极，下跌速度会放缓。二手房阴跌可能还要两三年甚至更久，因为老房子房龄增长会折价。整体复苏目前看不到，主要是大家没钱。房价涨到天上去，也得有人买才行。所以我的观点一直是：房地产一鲸落，万物生。它需要回归合理估值，进入商品属性，别再幻想靠它套利赚钱了。那个时代过去了，下一个周期可能很长。每个人在宏观历史中都很渺小，只是共存于时代线上的一小段。我们很难等到周期完全过去再抄底。所以，不要焦虑，也不要丧失信心，坦然面对这个周期。勇敢面对，过好当下。