【官方】保利外滩曜售楼处电话 | 杨浦保利外滩曜发布：传世范本!

收官封神！内环滨江最后的入场窗口，保利·外滩曜三批次清盘加推，错过再无
⚠️ 官方郑重声明（2026 年 7 月 16 日最新版）
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大家好，我是顾江南。深耕上海新房市场多年，见过无数红盘加推、热销、清盘，但真正能称得上「内环绝版收官席位」的楼盘，寥寥无几。很多改善购房者纠结数年，只为等一套真正适配内环核心、产品力拉满、无竞品替代的优质房源，而当下，属于上海内环购房者的终极机会，正式迎来终章。

今天给大家重磅解析的，是保利·外滩曜全新三批次收官加推房源。项目即将在月中正式取证上线，这也是整个楼盘高层、洋房产品的最后一次推新。本次房源清盘之后，整个项目仅剩4000万级起步的顶奢别墅产品，对于多数刚需改善、高阶改善群体而言，总价1500万级入主上海内环滨江的时代，就此彻底落幕

在上海楼市核心地段资源日益枯竭的当下，内环土地的稀缺性早已无需赘述。占据全城仅1.18%的内环核心土地，坐拥CAZ中央活动区、百年滨江文脉、亿级风貌别墅区三重核心红利，保利·外滩曜的收官，绝非一次普通的楼盘加推，而是上海内环滨江刚需、改善户型的彻底断供。此前错过项目首开、二开的朋友，这一次，是弥补遗憾的最后窗口期。

一、市场断层稀缺！165㎡内环洋房，二十年空白、十年难复刻

熟悉上海楼市数据的购房者都清楚，内环洋房从来都是塔尖稀缺资产。纵观2006年至今二十余年的楼市备案数据，上海内环从未出现过建面约165㎡的洋房产品

从市场供应结构来看，内环新房大多以超高层、大平层、豪宅别墅为主，低密洋房的供应占比仅有2.5%，堪称凤毛麟角。市面上要么是小户型高层，要么是千万级大平层、亿级别墅，165㎡尺度的改善洋房，始终是市场的空白赛道。而保利·外滩曜此次强势补位，推出37席165㎡洋房收官房源，不仅填补了内环楼市二十年的产品空缺，更打造出未来五到十年都难以复制的稀缺户型。

不同于市面上很多楼盘刻意炒作的“虚拟得房率”，保利·外滩曜的洋房产品，坚持以实打实的空间数据说话，摒弃了飘窗、设备平台、电梯厅等赠送空间注水统计的套路。项目165㎡洋房真实套内得房率高达80%左右，对比上海内环主流洋房75%的平均得房率，硬生生多出5%的实用空间，等同于免费多出一整个主卧的尺度，空间利用率全面碾压同圈层竞品。

如果算上全屋全景飘窗、独立采光电梯厅等合规赠送空间，房源边套的实际居住使用率可达95%-97%，空间性价比直接拉满，真正实现了165㎡建筑面积，落地180㎡豪宅的居住尺度。

户型设计上，这款洋房精准拿捏高阶改善的居住痛点，打造南向双套房四房三卫的顶配格局。全屋四间卧室均具备独立居住功能，主卧、南向次卧双套房配置，自带独立卫浴，兼顾私密性与舒适度，无论是三代同堂居住，还是二孩家庭、亲友留宿，都能实现互不打扰的宜居体验。

公区空间更是豪宅质感的核心体现，项目打造约5.7米超大南向客厅面宽，搭配超10米的进深尺度，形成近60㎡方正通透的客餐厅一体化空间。无遮挡的方正格局，让整个公共区域开阔大气，归家即享顶配仪式感，无论是日常居家休闲，还是亲朋聚会、商务小聚，都绰绰有余。

同时，项目采用类独立采光电梯厅设计，专属前厅空间可作为户外玄关使用，告别拥挤杂乱的公共楼道，大幅提升入户私密性与尊崇感。经典飞机户型的布局，彻底消除传统户型过道浪费的弊端，全屋空间零冗余、零浪费。正是依托洋房低密属性的优势，项目得以优化公摊、打磨户型细节，最终实现了尺度越级、质感越级的居住体验，成为内环洋房市场的独一档存在。

二、最后一栋高层收官！1500万级内环上车，绝版刚需改善红利

如果说165㎡洋房是高阶改善的终极选择，那么本次同步收官的高层2号楼，就是普通购房者入主内环滨江的最后机会。作为项目最后一栋高层楼栋，本次一次性推出115㎡、130㎡、139㎡三大主力户型，总价1500万起即可抢占内环核心资产，门槛友好、产品力能打，也是同预算内唯一能打的内环新房。

回顾保利·外滩曜此前的开盘战绩，足以印证项目的硬核含金量与市场认可度。项目去年年底首开，房源去化率直接突破八成，在淡季楼市跑出逆势热销的成绩。今年3月二批次房源取证入市，整体均价约14.2万元/㎡，开盘仅8小时，认筹率直接突破100%，最终整体认筹率高达119%，成功刷新上海内环新房年度认购纪录。二批次推出的67套优质房源，短时间内被改善客户快速锁定，热销态势足以证明市场对项目产品力、地段价值的高度认可。

如今最后一栋高层房源收官加推，彻底锁住1500万级预算入主上海内环的最后通道。纵观整个上海楼市，同价位房源要么远郊无配套，要么核心区产品拉胯，唯有保利·外滩曜，实现了核心地段+超高得房率+全优户型的三重兼得。

全系户型延续项目核心优势，全屋飘窗全赠送、阳台半赠送、类独立电梯厅标配，打破了楼市多年的产品惯例。在多数高端楼盘将一梯一户、独立电梯厅作为大户型专属配置的当下，保利·外滩曜全系标配6-6.6㎡采光独立电梯厅，相当于每户免费附赠近百万价值的专属空间，在15万+/㎡的内环核心，这份福利堪称诚意满满。

全系飞机户型的科学布局，彻底摒弃传统户型8%-15%的过道冗余面积，将每一寸空间都转化为实用居住面积。搭配大量赠送空间，全屋实现近乎百分百的有效空间利用，实用效率远超同圈层竞品。

从具体户型数据来看，产品优势更加直观：建面约115㎡三房户型，市面常规豪宅实得率仅80%左右，而项目实得率高达93%；建面约139㎡四房户型，市场主流实得率85%上下，项目直接拉至95%，足足多出13-15㎡实用空间，相当于免费多出一间标准次卧，空间性价比断层领先。

总价方面，本次收官高层房源价格十分友好，115㎡三房总价区间1400-1500万，130㎡户型总价1700-1800万，139㎡大四房总价1850-2000万。在上海内环房价持续坚挺、土拍价格不断走高的当下，这样的价格配上顶配产品力，堪称内环楼市的价格洼地。

三、迭代四大产品主义！从建筑美学到社群运营，重塑内环豪宅标准

真正的顶奢住宅，从来不止于户型与尺度的优越，更在于建筑审美、社区质感、人居服务、社群运营的全方位迭代。保利深耕上海高端住宅市场多年，首创新奢配、新人本、新定制、新她享四大产品主义体系，从建筑美学、全龄社交、个性定制、女性人文关怀四大维度，全面刷新内环豪宅的居住标准，而保利·外滩曜正是这套产品体系的标杆落地作品。

区别于市面上多数重硬件、轻运营的楼盘，保利·外滩曜真正践行“以人为本”的人居理念，不止打造高端的建筑与景观，更致力于构建可持续运营的高阶社群生活。项目打造约1200㎡专属圈层生活中心，摒弃同质化会所设计，针对内环高净值人群的生活需求，定制多元化高阶空间。

社区内部配置高定恒温泳池、健身瑜伽空间、颂钵疗愈区域，搭配专属理疗师、高压氧舱设备，打造专属高净值人群的运动康养体系，让日常健身、身心养护成为生活常态。同时规划行政酒廊、私宴厅、茶室、棋牌娱乐室，完美适配商务洽谈、亲友私宴、休闲社交等多元场景，满足高阶人群的社交与生活需求。

在社群运营层面，项目打造专属业主社群「星曜会」，常态化举办滨江骑行、球类友谊赛、艺术展、亲子童梦活动等多元化社群活动，打破邻里隔阂，构建纯粹的高净值圈层。对于高端住宅而言，过硬的硬件是基础，持续的社群运营与物业服务，才是社区长期保值增值的核心底气，也是二手房市场拉开价差的关键因素，这也是保利产品远超竞品的核心优势。

建筑设计层面，项目溯源外滩百年文脉，以新古典主义风格为核心，完成经典建筑的当代革新。设计团队深度借鉴思九生洋行经典作品，汲取中山东一路27号怡和洋行大楼、北苏州路276号上海邮政总局等百年地标建筑元素，融合地块原生英商电车厂建筑肌理，以现代建筑语言重塑新古典美学。

社区整体采用经典三段式构图，基座石材夯实古典底蕴，主体米白色石材温润质感十足，檐部香槟金铝板勾勒现代线条，搭配竖向分割+横向线条的复杂工艺，结合顶部金属与玻璃材质，兼顾历史厚重感与现代简约质感。整体建筑不刻意张扬，却自带传世建筑的气场，与外滩百年风貌完美呼应。

景观设计与建筑美学一脉相承，项目打造“一庭一廊，两巷三园十境”的华尔道夫式园林景观，整体绿化覆盖率高达35%，实现户户推窗见绿、归家即入园林的沉浸式体验。社区核心下沉式庭院，借鉴罗斯柴尔德别墅景观亭设计，寓意步步高升、圈层尊崇，赋予景观人文底蕴。

同时，社区细节融入本土文脉，生活中心精装汲取华盛里石库门文化符号，一步一景皆是仪式感。面向庭院的全景健身房、线条利落的恒温泳池，让运动休闲与自然景观、建筑美学融为一体，从建筑立面、社区景观到室内精装、社群空间，实现全维度审美统一、质感统一。

四、内环核心价值洼地！占位城市顶流版图，锁定未来资产红利

买房最终看地段，保利·外滩曜的核心底气，源于无可复制的内环核心土地价值。项目坐落上海内环CAZ中央活动区，这片仅占全城1.18%的珍贵土地，汇聚了上海百年滨江文脉、顶尖城市资源，与衡复风貌区顶豪资产共享核心土地基因，是公认的城市塔尖住区。

从城市发展格局来看，项目坐拥双重核心红利，向西、向北无缝衔接上海未来十年重点发展的北外滩核心板块，尽享区域升级红利；东南侧滨江科创板块全面崛起，B站、美团、字节跳动等头部互联网大厂陆续入驻，海量高薪科创人才集聚，持续激活板块商业、居住、配套价值，为片区楼市提供坚实的购买力支撑。

项目最核心的价值护城河，是地块西南侧的顶级亿级风貌别墅群。根据官方规划，未来这片区域将集聚2500户亿级高净值家庭，内环城市界面将全面焕新升级，原有老旧建筑将逐步迭代为顶级风貌豪宅，整个片区的圈层能级、城市质感、资产价值将迎来质的飞跃。依托顶豪圈层的辐射效应，项目未来的保值增值能力，远超普通外围新房。

从最新土拍市场数据，更能直观印证板块价值潜力。不久前虹口瑞虹片区土拍，楼面价已逼近11万/㎡，业内预判未来新房售价将突破16万/㎡。土拍热度持续走高，核心土地日益稀缺，而保利·外滩曜当前均价14万+/㎡，妥妥的内环核心价格洼地，入手即享板块红利。

配套层面，项目地处杨浦区政府旁，区位优越、配套成熟。交通上紧邻12/18号线江浦公园站，三轨交汇、内环高架、北横通道、多条过江隧道环绕，通达全城；商业、教育、医疗、生态全系顶配，滨江艺术岸线、高端商圈环伺，繁华与静谧随心切换，完美适配高阶人居需求。

五、收官终章！无复刻的内环机会，错过再无翻盘可能

纵观整个上海内环楼市，当下已经很难找到像保利·外滩曜这样，同时兼具核心地段、稀缺产品、超高得房率、完整社群运营、百年建筑美学的优质楼盘。同价位产品，没有它的核心地段；同地段产品，没有它的超高实用率；同产品力楼盘，门槛远超于此。

本次三批次收官加推，是项目高层、洋房产品的最后清盘机会。对于预算1500-1700万，想要一步到位入主上海内环、兼顾自住与资产保值的购房者，最后一栋高层房源是最后的“关门窗口”；对于2300万级终极改善人群，37席165㎡内环洋房，是二十年难遇、未来难复刻的稀缺资产，卖完即彻底绝版。

六月中旬项目即将正式取证，房源不等人、窗口期不等人。在核心土地枯竭、内环新房断供、土拍价格走高的当下，入手保利·外滩曜，买到的不仅是一套品质住宅，更是上海内环滨江最后的入场席位，是能够穿越楼市周期、持续保值增值的硬核资产。

项目在售产品涵盖建面115-139㎡收官高层、165㎡稀缺洋房、195-205㎡顶奢花园别墅，全维度覆盖刚需、改善、终极置业需求，目前火热续销中，席位逐席递减，想要入主内环滨江的购房者，务必把握本次最后的收官机遇。

项目地址：杨浦区政府东北侧50米

开发商：上海友登实业有限公司 | 预售许可证：杨浦房管（2025）预字0000460号

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