房地产正式划入“大宗消费”！普通人的房子，彻底变天了

房地产正式划入大宗消费这件事情，看上去只是2026年7月13日国务院批复的那份《扩大消费十五五规划》里的一句表述调整，但把它放回过去十年房地产政策语境里看，这是一次真正意义上的定位重构。规划原文在第三部分推动商品消费扩容升级那一节，把住房消费列入促进大宗耐用商品消费的首位，排在汽车和家居家电之前。同一份文件里还提到，要建设安全舒适绿色智慧的好房子，稳步推进城中村危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，实施物业服务质量提升行动。住房和大宗耐用消费品绑在一起，且排序在汽车前面，这个表述在过去任何一份五年期或者年度级的中央文件里都没有出现过。更早一点的铺垫是2025年3月中办国办印发的《提振消费专项行动方案》，那份文件第一次把更好满足住房消费需求写进了大宗消费更新升级行动里。从中办国办的专项行动，到国务院批复的十五五规划正式定调，中间隔了不到一年半，政策口径从试探走向确认。理解这一跳，才能理解为什么标题里要说普通人的房子彻底变天了。

变天这两个字，指的不是房价又涨了或者又跌了，而是房子这件事在国家话语体系里的身份整个换了一层。过去二十多年，房地产的主流定位是城镇化引擎加增长抓手，顺带承担防风险保民生的功能。社科院国家未来城市实验室副主任王业强在十五五建议公布后有个专访说得很直白，房地产的定位正在从城镇化引擎转向民生基石，十五五建议把房地产部署从原来新型城镇化畅通循环的框架里挪到了加大保障和改善民生力度的部分。这个挪动看起来是章节归属的小事，实质是把房地产从增长的发动机改写成民生的压舱石。而到了七月这份规划，压舱石旁边又多了一个标签，叫大宗耐用商品。发动机、压舱石、大宗耐用商品，这三个词对应的是三种完全不同的政策逻辑。发动机阶段要的是拉动投资拉动上下游拉动土地财政，压舱石阶段要的是别出风险别爆雷别烂尾，大宗耐用商品阶段要的是你敢花钱买、买了能带动家电家具装修、还能顺便把财产性收入稳住。每一跳背后都有一组数据的崩塌或者重建。

先说第一组，土地财政这边。财政部公开数据显示，2021年地方土地出让收入峰值来到8.7万亿元，2025年这个数字掉到4.15万亿元，四年累计少了约4.6万亿元，降幅52.3%，而且是2022年以来连续四年两位数下滑。粤开证券首席经济学家罗志恒的判断是，2026年土地出让收入还会延续下滑，只是降幅可能收窄。广发证券研报给的2024年各省土地财政依赖度均值是22.8%，比2021年掉了将近12个百分点。分省看，江苏40.1%、贵州39%、湖北35.7%、浙江31.7%、山东31.7%，这些过去卖地大户的依赖度还在往下走，化债那12个省份均值已经压到18.5%。但如果看城市层面，分化更刺眼。中国房地产数据研究院之前那份城市排行里，温州179%、昆明163%、福州153%、杭州140%，一二线里广州也还在107%，深圳却只有19%，北京28%、上海29%。三四线里芜湖、广安、宜宾、宜昌这类地级市，土地出让收入占政府性基金收入的比值还在70%以上。这组数据透露的是，土地财政这个旧引擎在多数地方已经转不动了，但在少数三四线反而依赖更深，因为产业接不住。当一个东西从全国层面看已经撑不住财政大盘的时候，它在政策叙事里就必须换个身份，否则解释不通为什么要继续留它在文件里占位置。大宗耐用消费品这个新身份，本质上是给房地产找一个不退场但也不当主角的新座位。

第二组数据在房企那边。高周转高杠杆那个模式，2021年之后基本就宣告死了，但死得有多彻底，要看头部玩家的新财报。龙湖2025年营收973.1亿元，其中地产开发705.4亿元同比收缩，但运营及服务业务收入267.7亿元，占集团营收27.5%，毛利率超过50%，净利率约30%，贡献核心权益后利润79.2亿元。更关键的是债务结构，截至2025年底经营性物业贷及长租贷超过1000亿元，占全部有息负债66%，平均融资成本压到3.51%，平均合同借贷年期拉长到12.12年，含资本性支出的经营性现金流连续三年为正。龙湖管理层给的时间表是最晚到2028年，运营及服务业务收入超过地产开发。华润置地那边更激进，2025年经常性业务收入占总营收15.4%，但经常性业务核心净利润占公司核心净利润比重已经到51.8%，首次超过开发业务成为第一利润来源，经营性不动产业务毛利率71.8%。招商蛇口、保利发展、中海地产的年报里，经常性业务利润贡献也都跑到百分之八九十的区间，虽然收入占比还只有个位数到百分之十几，但利润结构已经先换了。首创城发这种首都国企，五年前就把首创置业、首创经中、首创新城镇和北京绿基揉到一起重组，提出小开发大运营好服务，2026年计划交付量压到两千户，长租公寓近万套加全国15城奥特莱斯。这些不是个案，是行业前十里面能数出来的共同动作。开发商从拿地盖房卖房的三段式，转向持有运营服务输出，这个转身背后对应的就是房子不再是一锤子买卖的商品，而是要像商场、像酒店、像长租公寓那样靠现金流活着。这也正好和大宗耐用消费品的定位对得上——买家买的是一段居住服务和资产使用，而不是一个升值期权。

第三组数据在保障房和租购同权这边。住建部在十五五期间的计划是新开工保障性租赁住房1500万套间，重点摆在人口净流入的大城市和城市群，租金控在市场价六到八折，配教育医疗。雄安那边已经把租购同权在子女入学、居住证办理、积分落户、公积金提取四个领域全面落地，7200名承租人子女凭租房入学，租房办居住证1.23万份，公积金租房提取2.2万笔2.6亿元。上海2026年2月到5月静安徐汇浦东三个核心区收了523套存量二手房改造成保租房，徐汇那458套多数是老旧房源，改完做成新时代城市建设者管理者之家的宿舍型。建行上海市分行2026年2月签了首批收购二手住房改保租房的项目。2025年9月15日起施行《住房租赁条例》，作为第一部专门规范住房租赁的行政法规，第五条明确推动租购住房在享受公共服务上同等权利。全国已经有30个城市试点租购同权。这组数据合起来看的意思是，租房这条路的制度配套正在补，而且补的速度比大多数人以为的快。过去租房最大的痛点是孩子上学和医保落户，现在雄安把这四个口子全打开了，上海把二手房收储改保租房的路径跑通了，国务院2026年5月还发了《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》，明确未落户常住人口凭稳定就业和居住就能在常住地同等享受子女入学和公租房。这些事单独看都不炸，但拼在一起，租和购之间的那条硬边界正在被拆。

把上面三组数据和两份文件串起来，再看大宗消费这个定位，就能读出几层意思。第一层是政策身份的退。房地产从增长引擎退到民生基石再退到大宗耐用商品，每一次退都伴随着它在宏观经济里角色的收缩。发动机阶段它是被捧着的，压舱石阶段是被防着的，到大宗耐用商品阶段它是被用的——用来促消费、用来带家电家具、用来稳财产性收入。第二层是金融属性的褪。李宇嘉在解读2025年那份提振消费方案时点得很清楚，房子本来就有金融和大宗消费双重属性，是全球共性，过去快速城市化阶段金融属性突出，消费品属性被抑制，现在供求关系变了，房住不炒深入人心，房价只涨不跌预期打破，金融属性褪去，回归本来面目即大宗消费品。这段话说白了就是，以后别再把买房当理财了，它就是买个贵一点的耐用商品，跟买车差不多，用十年二十年然后折旧。第三层是决策逻辑的换。当房子是大宗消费品而不是财富锚的时候，普通人做决定的坐标系要从能不能涨换成住得值不值、租划还是买划、物业费和服务怎么样、周边学校和医院配不配。这个坐标系切换，是接下来几年家庭财务里最大的认知差。

展开说这个认知差。过去两代人买房，底层假设是房价长期往上、早买早赚、杠杆拉满、咬牙上车。这个假设在过去二十年里被验证过太多次，以至于它变成了常识。但大宗消费这个定位一旦坐实，常识就要反过来。耐用消费品的定价逻辑是成本加成加品牌溢价，不是稀缺性溢价。汽车就是最典型的对照，同样是大宗消费品，燃油车时代还有点保值神话，电车时代一年一个款，三年腰斩是常态，没人会觉得买车是理财，最多觉得代步加享受。房子以后会往这个方向靠，当然不会像车贬得那么快，因为土地还是稀缺的、房子还是长期的，但它的定价会更多回到居住成本折现加地段溢价加房屋品质这个框架里，而不是金融属性定价。这意味着同一个城市里，好房子和普通房子的价差会拉得比以前大得多——好房子的好指的是绿色智慧、适老化、物业服务、社区运营这些规划里明确提的维度，不是指开发商贴的精装标签。

规划里那句建设安全舒适绿色智慧的好房子，不是客套话。中指研究院在解读这份规划时专门点了，住房消费排在汽车家电之前，意味着住房消费是促消费的重要引擎之一，而好房子是抓手。结合城中村改造、危旧房改造、老旧小区改造、居民自主更新、适老化改造智能化升级这一串部署看，十五五期间房地产的增量不在新城区大面积铺，而在存量提质。贝壳研究院有个数据，北京老旧小区改造后的二手房价格平均涨幅8%到12%，这个涨幅不算夸张，但它透露的信号是，改造红利是能被住户吃到的，而且改的是居住体验不是纸面估值。清华恒隆房地产中心主任吴璟的说法是，未来五年存量住房提质改造会成为消费新增长点，比新建更贴近居民实际需求，成本更低见效更快。这条线对普通人来说意味着，如果你手上是老破小但不是学区硬通货，别急着赌拆迁，看能不能蹭上所在城市的自主更新或者适老化改造政策，那可能是比卖房更划算的选择。

再说公积金那边的变化，这也是规划里明确提的。深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求。2026年6月《住房公积金管理条例修订征求意见稿》把自住住房装修、支付物业费纳入可提取情形，灵活就业人员可自愿参加，贷款审批时限从15天压到10天，还健全异地协同机制。严跃进的解读是，公积金在住房消费金融里的杠杆作用会进一步发挥，除了购房，老旧小区改造、适老化装修、租房提取都会纳进来。这套改动表面是便民，底层逻辑是让公积金这笔累积到2024年末全国缴存总额32.79万亿元、余额10.93万亿元的资金池，更多地流向消费端而不是投资端。过去公积金最大的争议是，它本质上是强制储蓄，但主要被用在帮中高收入群体加杠杆买房，现在把装修、物业、租房、适老化都放进来，相当于让这笔钱回流到居住消费本身。对年轻人来说，灵活就业能缴公积金这件事尤其重要——以前只有单位职工有，外卖员快递员自由职业者没有，现在补上了，等于租购同权在金融端口也开了个口。

回到普通人的处境。变天这个词落到具体的人身上，分几种情况。

一种是已经在车上背了按揭的。这批人最容易焦虑，因为过去两年房价调整已经让账面财富缩水不少，现在又来一个大宗消费定位，担心房子彻底变成消费品之后，自己的负债是不是就成了纯消费债。这里要分城市看。一线和强二线的核心地段，大宗消费定位反而是托底——因为规划里同时写了促进房地产市场持续健康发展，巩固资本市场稳中向好，多渠道增加城乡居民财产性收入，中指研究院的解读是房价稳定是关键，要从稳市场到促消费形成正向传导。也就是说，顶层并不希望房价继续跌，更不希望暴跌，因为房价连着居民财产性收入，财产性收入连着消费能力。所以一线强二线核心区的房子，金融属性褪但不会褪光，只是从暴涨暴跌变成慢涨慢跌，更像债券加一点票息的感觉。真正要警惕的是弱二线远郊和三四线的非核心资产，那些地方没有人口流入，没有产业，保障房又在批量供应，租售比又低，一旦房子被彻底定义为大宗消费品，估值就会按当地租金折现回算，很多地方的回算结果会比现在二手挂牌价还低。这批资产接下来几年的真实风险不是再跌二十，而是流动性锁死——想卖卖不掉，想租租不高，持有成本还在涨。

第二种是准备上车的年轻人，尤其是90后后半段和00后。这批人进场的时候正好撞上定位切换，其实是幸运的，因为父辈那种咬牙加杠杆早买早赚的路径已经失效，但新的路径还没被所有人接受，所以还有窗口。新路径长什么样？先看自己所在的城市有没有租购同权试点，有没有保租房供应，租金是市场价几折。如果在上海深圳这种地方，保租房1500万套的盘子分到十五五期间，每年几十万套，加上收储二手房改保租房的玩法铺开，租金会被压在合理区间，租购同权如果在教育医疗上真落地，买房的紧迫性会大幅下降。这种情况下，年轻人第一套房的策略应该从必须买改成算账——同样地段同样面积，租和买的月现金流差多少，把首付拿去做别的配置能不能覆盖差额，工作会不会换城市，结婚生子时间表在哪年。算完如果发现租更划算，就租，别被长辈的必须买房叙事绑架，因为那个叙事是基于过去二十年房价单边上涨的经验，而大宗消费这个新定位，恰恰是把单边上涨这个前提撤掉了。当然如果是强二线以上核心区、自住加学区硬需求、工作稳定不挪窝，那该买还是买，只是别再想着三年翻倍，把预期收益率调到和理财加一点溢价差不多就行。

第三种是手上有老破小在犹豫卖不卖的。这批人很多是4050，房子在老城区，子女已经出去了，自己住着不方便，卖了又怕卖亏，不卖又怕再跌。大宗消费定位下，老破小的估值逻辑会从对标同小区成交价，切换到对标改造后的宜居度加周边配套。如果所在城市有城中村改造或者老旧小区自主更新政策，先去街道或者住建口问清楚自己这栋在不在范围里、什么时候动、是政府主导还是居民自主、适老化改造能不能申请补贴。北京那种改完涨8%到12%不是普适的，得看地段和改造力度，但改造本身的居住体验提升是真金白银的，对年纪大的人来说比账面估值更值。如果不在改造范围，城市又有收储改保租房的试点，也可以问问当地城投或者国企收不收，上海那种收储价虽然不一定比市场价高，但胜在快、干净、不用跟中介买家磨。

第四种是想做房产投资的。这块基本可以宣告结束了。大宗耐用消费品这个定位，配合因城施策、限购限贷优化、专项债收购存量商品房改保障房这一系列动作，投资属性的退出通道正在被系统性堵上。专项债收购存量商品房改保障房这条尤其狠——它意味着市场里多出来的库存，政府可以直接下场收，收完转成保障房去租，租金被压在六到八折，投资客想靠租金覆盖按揭的逻辑就被打乱了，因为同地段保障房租金更低，你租不上价。再加上好房子建设会让新旧品质落差拉大，老的投资盘会越来越难脱手。所以手里有多套非核心资产的，十五五这五年是最后的出清窗口，别等房产税或者保障房全面铺开之后再动，那时候流动性会比现在还差。

再把视角拉回房企那边，普通人其实也能从开发商的转身里读出一些选盘的门道。高周转时代，开发商的核心能力是拿地快、报批快、预售快，房子交完基本就不管了，物业要么是子公司凑数要么是外包。运营时代，开发商的利润越来越多来自持有物业的租金和商业运营，这就意味着它必须把房子和社区运营好，否则租金上不去、REITs发不出来、融资成问题。龙湖那种把信用融资换成经营性物业贷的玩法，本质是把银行和投资人从信主体换成信资产，资产要能产生稳定现金流才行，而现金流来自租金和物业费，租金和物业费来自住户满意度和商圈成熟度。所以以后选盘，开发商有没有自持商业、物业公司是不是自家旗舰、长租和商场是不是它自己在运营，这些会变成比容积率户型更重要的指标。华润万象、龙湖天街、招商花园城、中海环宇这些能持续运营十年的商圈，周边的住宅二手折价会小很多，因为商圈本身就在给房子续现金流。相反那种开发商卖了就跑、商业街交给第三方散售的盘，住进去前三年热闹，第五年开始衰，二手出的时候就知道痛了。

城市分化这块也得说几句，因为大宗消费定位和土地财政依赖度是绑在一起的。前面提到2024年土地财政依赖度全国均值22.8%，但江苏40%、浙江31%、福建32%、山东31%，而这些省里杭州、南京这类二线的依赖度还在30%到50%，三四线像芜湖、广安、宜宾、宜昌，土地出让占政府性基金收入还在70%以上。这组数字的意思是，越依赖土地财政的地方，越需要房地产在大宗消费这个新定位上跑出量来，否则地方财政没别的接得住。所以接下来几年，因城施策会分化得很厉害——一线和强二线核心是稳价格稳预期，政策偏呵护；弱二线和三四线核心是去库存促消费，政策会往降低门槛、收购存量、补贴置换这些方向走。普通人如果是在弱二线三四线，会看到更多首付比例下调、利率下调、契税补贴、以旧换新、房票安置这类组合拳，但这些拳打的不是升值预期，是去库存预期。别因为这些政策就以为又要涨，政策目标是让你敢买敢换，不是让你赚。

还有一个容易被忽略的点，是汽车作为另一个大宗消费的历史对照。中信证券那份研报提了一句，同为大宗消费的汽车产业此前的一些政策措施，对未来房地产政策的预期有启发。回头看汽车，过去十年发生了什么——购置税优惠、以旧换新、新能源补贴、牌照松动、二手车流通放开，整套政策的目标从来不是让车价涨，而是让销量走、产业链活、消费带起来。房地产接下来大概率走类似的路：降首付、降利率、降契税、公积金扩围、以旧换新、二手房收储改保租房、租购同权、好房子补贴，这些已经在陆续出了，目标也不是让房价涨，是让交易走、让链条活、让家居家电装修跟着走。2025年那份提振消费方案里把住房、汽车、家电绑在一起讲，不是随便排的，是一套组合拳——你换了好房子，顺手换车换家电换智能家居，这就是规划里说的到2030年社零60万亿的算法之一。所以普通人看政策的时候，别再盯着房价会不会反弹，要盯着自己所在城市这套组合拳打到哪一环了、补贴能不能吃到、以旧换新的房票能不能拿。

最后落到普通人该怎么办。变天不是天塌，是规则重写。重写之后的几条新规则大概是：第一，房子的主要功能是住，次要功能是消费带动器，投资功能是残余的、局部的、只在一线强二线核心区还有点残值。第二，金融属性褪的过程里，杠杆要从尽量多加换成尽量少加，月供占收入比别再按父辈那种极限五十去卡，按三十到四十卡更稳，因为收入预期不像二十年前那样单边涨了。第三，租和购的边界会持续模糊，未来五年三十个试点城市会扩到更多，租房入学落户医保如果这些真落地，买房的必要性函数里要减去这一项。第四，房屋品质、物业服务、社区运营、适老化智能化这些规划里反复提的维度，会是下一阶段二手房价差的主要来源，买的时候多看开发商的运营能力，别只看户型和样板间。第五，老破小别赌拆迁，去看自主更新和收储改保租房两条线，哪个能蹭上蹭哪个。第六，多套非核心资产趁十五五这五年出清，别等持有成本全面上来再动。第七，公积金的新用法——装修、物业、租房、适老化、异地协同——能用的都用上，这是自己钱袋子里被释放出来的消费额度。

房地产划入大宗消费这八个字，写在2026年7月13日的国函66号里，看上去轻，实际上是给过去三十年房地产作为增长引擎的那个时代画了个正式的句号。从1998年房改算起到2026年，差不多一代人的时间，房子从福利分房的尾巴变成财富分配的主动脉，现在要回到它本来的位置上——一个贵一点的、能用几十年的、顺带能带动一堆上下游消费的耐用商品。普通人这边的天，确实是彻底变了，但变不是坏，是逻辑换了。以前那套逻辑里没赶上车的觉得被落下，上了车背着贷的觉得被绑住，多套的觉得还能涨。新逻辑里，没上车的可以租可以等可以挑，上了车的把预期降下来把居住体验提上去也能过舒服，多套的早点调仓别硬扛。天变不变，看你怎么用这套新规则。规则本身是中性的，认知跟得上的，变天是机会；认知还停在二十年前的，变天就是买单。

这篇文章写到这儿，其实最想说的是一句不那么时髦的话——房子回到大宗耐用消费品这个位置，对绝大多数普通人来说是件好事。它意味着你不必再为了一个金融期权把前半生后半生都押进去，意味着租也可以安家、换也可以低成本、老也可以适老化、改也可以自主更新。这些事单独看都不性感，但加起来，就是住这件事终于从博弈回到生活本身。规划里那句安全舒适绿色智慧的好房子，翻译过来就是这个意思。天变完了，接下来看每个人怎么住。