不出所料，房价即将上涨

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最近刷社交平台，楼市相关讨论一下子多了起来。

一边是央行大手笔投放万亿中长期流动性，另一边美国通胀数据大幅降温，外部加息压力直接减轻。

叠加6月70城房价新鲜出炉，涨价城市数量创下近两年新高，杭州、合肥这类热门二线新房库存已经走到紧缺区间，北上广深二手房更是连续多月全线走高。

不少盯紧宏观市场的朋友已经看出苗头：持续五年的楼市下行周期，底部已经彻底踩实，核心城市优质房源的修复行情，已经悄悄拉开序幕。

当然我们也要客观看清，这波回暖绝非全国同步普涨的狂欢。

三四线城市库存压力依旧沉重，只有一线、强二线主城区的优质住宅，才具备稳步上行的基础。还抱着全面看空楼市观点的人，如今手里的论据正在一点点失效。

综合最新货币、供需、周期、产业多重信号来看，五大核心利好形成共振，长达数年的深度调整正式走到尾声。核心城市的供需格局、内外货币环境、自住需求支撑全部转向利好，优质房产迎来价值修复窗口，分化只是行情覆盖范围的区别，改变不了局部回暖的大趋势。

先把实打实的官方数据摊开来看，市场回暖的拐点信号，早已白纸黑字落地。

国家统计局7月15日发布6月房价监测数据，多处细节都释放出积极信号。当月新建住宅价格环比上涨的城市达到20座，较5月新增4座，创下2025年5月以来最高值。

一线城市新房环比整体上涨0.1%，上涨走势已经连续维持五个月；二手房表现更亮眼，四大城市二手住宅全线环比走高，整体涨幅0.3%，上海、广州涨幅均达到0.4%，领跑全国各大城市。

成交热度是价格回暖最直观的佐证，量先行、价后动的规律在核心城市体现得淋漓尽致。

上海、北京6月二手房月度网签量，双双刷新近五年同期纪录；全国20个重点城市二手房成交规模同比上涨18%。

市场心态也发生明显转变，核心城市二手房新增挂牌量同比下降19%，业主惜售情绪升温，前两年普遍存在的恐慌性抛售已经彻底消失。

海内外多家权威机构如今达成统一判断，整体看法全部转向乐观。

中指研究院跟踪监测显示，上海二手房价格连续四个月上行，深圳楼市也正式走出下跌通道；易居研究院副院长严跃进表示，一线城市房价持续走强已经形成稳定趋势，进一步下跌空间基本关闭。

摩根士丹利、中信证券等头部投行也在最新研报中指出，国内房地产五年下行周期接近尾声，核心城市拐点已经确认。

资产配置层面也出现积极变化，一线城市核心地段优质次新房租金回报率，已经超过30年期国债收益率，房产的保值、避险属性重新回归大众视野。

库存端的分层变化同样值得留意，杭州、合肥新房去化周期不足一年，供需率先进入健康紧平衡区间，上海、成都、宁波、长沙等城市库存持续回落，供给收缩为房价韧性提供坚实支撑。

支撑这一轮修复行情的，不是单一利好刺激，而是五大硬核条件同步叠加，从内外货币、土地供给、行业周期、购房需求多个维度形成合力。

第一，国内万亿流动性投放落地，逆周期调控力度持续加码。

7月央行开展1.4万亿6个月期限买断式逆回购，当日有9000亿到期，实际净投放5000亿中长期流动性，针对性对冲经济下行压力。

6月CPI、PPI数据偏弱，5月社零数据由正转负，中长期贷款同比大幅缩水，经济客观需要适度流动性托举。

7月13日总理主持经济座谈会，明确提出加大逆周期调节、预研储备增量政策，市场普遍预期下半年存在降准降息空间。

宽松的资金环境，能够有效降低居民房贷成本，同时推动优质实体资产完成价值重估。

第二，美国通胀数据大幅降温，外部加息束缚大幅解除。

6月美国CPI同比回落至3.5%，环比六年来首次出现下跌，核心通胀同步走弱。市场交易情绪快速转变，原本预判9月加息的预期，直接延后至10月。

美元指数同步走弱，大宗商品全线反弹，外部货币收紧的压力大幅缓解，国内货币政策不用被动收紧，给楼市修复留出充足宽松空间。

即便美伊冲突短期推高油价，也只是短期扰动，改变不了全球通胀降温的大方向。

第三，土地供给持续收缩，多座核心城市新房库存进入紧缺区间。

最近几年各地主动压缩住宅用地出让规模，房企拿地、新开工意愿持续走低，新房开工面积连续四年低于全年销售面积，全国商品房待售面积已经连续三个月同比下滑。

库存紧缺城市清晰名单：杭州新房去化周期仅8.8个月，合肥10.6个月，两座城市库存不足一年，供给偏紧；上海、天津、长沙、宁波、成都、长春去化周期处在12至20个月区间，供需趋于平衡。

核心片区优质房源供给持续减少，长期供不应求的格局逐步成型，仅三四线城市积压大量滞销惰性库存，不会干扰核心城市修复逻辑。

第四，五年深度调整充分出清，行业下行底部彻底确认。

对照IMF、BIS全球五十年地产周期统计，一轮完整房价下行周期平均时长接近6年，国内本轮调整自2021年高点算起，至今刚好走完5至6年的标准调整周期。

从调整幅度来看，全国房价、商品房销售额、住宅新开工的跌幅，都远超国际平均下行水平，房地产开发投资占GDP比重回落至5%出头，行业泡沫已经充分出清。

马光远、仇保兴、摩根士丹利邢自强等业内权威均达成共识，市场加速下跌阶段已经彻底结束，下行空间基本封死，向上修复的窗口逐步打开。

第五，自住改善需求成为市场主力，核心房产配置价值全面回归。

经过多年调整，投机炒房资金早已完全退出市场，如今进场的购房者以刚需年轻人、置换改善家庭为主。

一线、强二线城市聚集人工智能、芯片、金融等高薪科创产业，源源不断新增稳定购买力；各地落地的卖旧买新补贴、公积金提额政策，打通置换链条，大户型改善房源持续热销。

叠加银行长期存款利率持续走低，核心住宅稳定租金收益远超普通固收理财，资金持续向优质住宅倾斜，持续托举核心片区房价。

看懂五层叠加的利好逻辑，我们就能看清本轮市场变化的底层本质：这不是货币刺激催生的短期泡沫，而是行业深度调整后，核心城市优质房产的合理价值修复。

顶层出台的《扩大消费“十五五”规划》，首次将住房划入大宗耐用消费品范畴，政策思路十分清晰，稳定楼市是为了修复居民家庭资产负债表、拉动整体内需，核心导向是稳预期、保居住，而非刻意制造房价暴涨。

整个修复过程依托真实自住需求支撑，没有大规模放水、游资炒作等催生泡沫的条件，行情走的是缓慢温和修复路线，不会重现多年前快速拉升的牛市。

市场上两种极端想法，很容易让人误判行情走势，不妨客观梳理清楚。

一部分人看到多地房价回暖，就认定全国所有城市、所有楼盘都会同步大涨。

实际上本轮修复高度集中在一线城市、强二线城市主城区配套完善的品质住宅，三四线、城市远郊、配套缺失的老旧小户型库存积压严重，缺少上涨动力。这只是行情覆盖范围存在分化，并不改变核心资产稳步上行的整体趋势。

还有人担忧流动性宽松叠加库存紧缺，短期会迎来一轮房价暴涨。

政策始终坚守“房住不炒”底线，调控手段以温和托底、化解风险为主，不会出台强力刺激政策催生快速涨价。本轮上涨是五年深度下跌后的价值回归，节奏平缓拉长，只会走出长期温和上行行情，不存在短期暴涨的基础。

结合全部官方数据、顶层政策导向与各大机构研判，不同层级城市未来几年的楼市走势已经清晰明朗。

北上广深以及杭州、合肥这类低库存强二线城市，下半年核心片区量价会维持温和上行节奏，改善型高品质房源流通性持续走强，中长期保值增值的确定性突出，独立修复行情能够持续。

普通二线城市整体进入缓慢筑底阶段，只有主城配套成熟的改善住宅能够稳住价格、小幅上行，城市外围远郊房源依旧依靠以价换量消化存量，整体市场底部逐步夯实，向好趋势明确。

三四线城市及县域市场，短期内很难出现涨价行情，但持续大幅下跌的空间已经基本封死，未来长期维持低位横盘，缓慢消化存量库存。

拉长五年周期来看，房地产行业早已告别单纯依靠房价涨跌评判市场好坏的时代。

老旧小区更新、住宅产品品质、社区物业服务，会成为决定房产长期价值的核心标尺，住房的居住消费属性，也会彻底盖过过去被过度炒作的投资属性。

五大核心利好同步共振，五年楼市调整周期正式走完。

核心城市优质房产迎来价值修复窗口，结构性回暖已是大势所趋。