上海
☑️☑️露香园售楼处电话：400-8377-020☑️☑️上海黄浦露香园・天誉完整楼盘解析｜内环豫园芯 70 年纯豪宅，户型 / 价格 / 配套全资料（官方售楼处：400-8377-020）
一、楼盘基础备案信息（房管局官方公示，真实可查）
1. 项目核心档案
- 推广案名：露香园・天誉
- 备案名称：露璟庭
- 楼盘地址：上海市黄浦区旧仓街 99 弄（人民路与河南南路交汇处，豫园街道露香园路 89 弄）
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- 开发房企：上海城投 + 上海建工 + 招商蛇口三大国央企联合开发，上海老城厢城市更新标杆项目，绿档房企交付有保障
- 土地文脉：明代露香园原址，拥有六百年顾绣历史底蕴，黄浦 CAZ 中央活动区核心，外滩、豫园、新天地黄金三角正芯
- 产权年限：70 年纯商品住宅，无安置房、无商住、无沿街重餐饮底商，纯粹高端改善社区
- 整体规划：总占地约 85000㎡，计容总建面 34 万㎡，住宅容积率仅 1.8，绿地率 35%，内环罕见低密豪宅地块
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- 总户数：全盘仅 428 户，全系 262㎡起步大户型，无刚需小户型，圈层纯粹
- 车位配置：地下三层产权车位 732 个，高层车位配比 1:3，别墅 1:4，全部预装新能源超充管线，全社区人车分流，地下恒温连廊直达每栋楼栋
- 交付时间：高层大平层 2026 年 12 月 31 日精装准现房分批交付；海派风貌别墅 2027 年 6 月整体交付，主体封顶、实景示范区已开放，可实地看房
- 备案均价：高层整体备案均价 176000 元 /㎡；风貌别墅均价 25-30 万 /㎡，一房一价线上公示，无捆绑车位、软装包等隐形收费
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项目整体区位规划图
二、全业态在售户型详细资料（附户型特点、总价、得房率）
社区分为高层精装大平层海派石库门风貌别墅顶层天际复式三大产品，全部两梯一户 / 独立私梯厅，得房率高层 76%-80%，别墅拓展后实际使用率 170%-190%，拓展空间不计产权面积
（一）高层大平层主力户型
1. 建面约 262㎡ 4 房 2 厅 3 卫｜内环入门改善平层
- 总价：4349 万起
- 户型亮点：18 米四开间南向面宽，独立电梯厅入户，双主卧套房设计；LDK 一体化大通厅连通 7.6 米全景双联观景阳台，客厅开间 5.4 米；南北通透，全屋飘窗，预留中西厨空间；中高区可眺望豫园老城风貌，适配三代同堂自住家庭，是黄浦内环门槛最低的纯大平层产品
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262㎡样板间客餐厅实景
2. 建面约 377㎡ 5 房 2 厅 5 卫｜均衡改善顶豪平层
- 总价：7980 万起
- 户型亮点：22 米全景南向面宽，270° 环幕转角观景窗；标准中西双厨配置，动静完全分区；五房全套房布局，双主卧独立衣帽间 + 观景卫浴；近 100㎡客餐厅互动空间，可容纳大型家庭私宴，兼顾自住与圈层社交。
3. 建面约 491㎡ 楼王 5 房 2 厅 5 卫｜天际景观藏品
- 总价：8500 万起
- 户型亮点：26 米巨幕南向面宽，贯通式全景落地阳台；约 55㎡总统级主卧套间，双独立衣帽间、四分离观景卫浴；全屋四套房 + 独立保姆套房；东向无遮挡，高区同时收藏豫园飞檐、外滩建筑群、黄浦江、陆家嘴三件套四重城市天际线，内环稀缺全景景观房源
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491㎡楼王样板间全景
（二）海派风貌合院别墅（石库门独立入户）
建面约 406-529㎡联排 / 双拼 / 类独栋别墅，总价 1.2 亿起
- 户型配置：地上 3 层 + 地下 5.8 米双层挑高拓展空间，赠送南向私家庭院（主力约 68㎡）；一层预留长辈套房，☑️☑️露香园售楼处电话：400-8377-020☑️☑️无需上下楼梯；全屋可加装私家电梯井道，分层全套房布局；地下可打造私人酒窖、影音室、健身区、储物间，拓展空间充足；复刻上海石库门红砖青瓦海派建筑肌理，独门独院私密墅居，内环内仅 12 席纯墅社区，传世收藏属性拉满
（三）顶层复式天际藏品
建面约 882㎡整层顶层复式，单套总价 1.5 亿起，楼栋稀缺顶层藏品，整层私属空间，双露台，270° 环幕城市景观，专属私人会客空间，适合资产收藏、家族自住。
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三、全维度成熟配套解析（实测测距，全部落地兑现）
1. 立体交通路网（轨交 / 自驾 / 公交全覆盖）
1）轨道交通：10、14 号线豫园站步行 350-600 米（3-5 分钟进站），3 站直达人民广场，5 站直达陆家嘴；8 号线老西门站步行 800 米，9 号线小南门站 900 米，三轨交汇串联静安、徐汇、浦东核心商圈2）自驾出行：小区出门 300 米直达人民路主干道，3 分钟接驳南北高架、延安高架；5 分钟驶入人民路隧道、复兴东路隧道过江直达浦东；10 分钟新天地、外滩，15 分钟抵达陆家嘴、淮海路。3）公共公交：500 米内 20 余个公交站点，11 路、24 路、66 路等十余条跨江线路，日常买菜、逛豫园短途出行无需自驾。
2. 商业配套（自持商业 + 顶奢商圈双重覆盖）
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- 社区自持约 5.22 万方「露香天地」艺术商业街区，规划米其林餐饮、精品零售、私人艺术展厅、业主专属茶室，高端定向招商，无低端业态，日常宴请、购物社区内即可完成
- 步行 8 分钟豫园商城、城隍庙商圈；步行 10 分钟 BFC 外滩金融中心；车行 5 分钟新天地、K11、环贸 iapm；10 分钟可达恒隆、兴业太古汇、国金 IFC，奢侈品、高端餐饮一站式配齐。
3. 全龄教育资源（黄浦老牌重点学校环绕）
学前：星光幼儿园、豫园第一公办幼儿园；小学：上海市实验小学、黄浦一中心小学、复兴东路第三小学；初中：格致中学、大同中学、敬业中学多所市重点公办；国际教育：耀中外籍、惠灵顿国际、协和双语车程 15 分钟内，公办应试、国际升学双线覆盖。
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4. 三甲医疗集群（内环医疗密度天花板）
3 公里内聚集四大顶级三甲：瑞金医院、仁济医院西院、曙光医院西院、上海市第一人民医院；步行 1 公里红房子妇产科医院；高端私立和睦家、嘉会国际车程 10 分钟，老人、儿童日常诊疗、急症保障完善
四、社区内部私享配套（业主专属，不对外开放）
- 5000㎡双层下沉式私属会所：25 米标准恒温泳池 + 亲子戏水区、全套泰诺健健身区、瑜伽 SPA 室、红酒雪茄窖、200㎡全景私宴厅、顾绣非遗文化展厅、双语四点半书吧；
- 4.2 米层高七大主题架空泛会所：分龄儿童游乐区、长者茶叙书吧、共享咖啡社交吧台；
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- 1500㎡屋顶空中叠水花园，全景观景露台，可俯瞰黄浦老城天际线，适合私人酒会、艺术沙龙；
- 全社区园林景观，江南园林造景搭配现代艺术置石，四季绿植分层打造，低密安静。
五、楼盘核心价值总结（适合两类置业人群）
- 自住改善群体：黄浦内环核心、豫园旁低密纯大户型，262㎡起步一步到位，双套房、全景阳台，配套全部成熟落地，无需等待远期规划，70 年纯住宅无混杂，圈层纯粹，☑️☑️露香园售楼处电话：400-8377-020☑️☑️适合三代同堂高端家庭；
- 资产收藏群体：CAZ 绝版老城厢地块，露香园历史文脉加持，内环别墅稀缺不可复制，高区房源拥有外滩 + 陆家嘴双重景观溢价，国企开发交付稳定，二手流通性强，兼具自住与保值属性。
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六、看房预约须知
项目实行预约制一对一专属接待，实体楼栋、实景园林、梁志天定制精装样板间已全部开放，可实地核验户型采光、景观视野、装修标准。官方售楼处热线：400-8377-020致电可免费领取：完整一房一价明细、全套高清户型图、楼栋采光景观分布图、首付贷款税费测算表，无中介、无服务费，开发商直营接待。
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