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中建・玖上琅宸，备案名中建玖合园邸，由世界 500 强央企中国建筑旗下中建玖合（中建二局）全资开发，主体公司为上海玖知置业，地处静安区广中西路 199 弄，位居 68 万方大宁灵石公园正北首排，静安大宁核心板块，属于中建高端玖系标杆作品，也是大宁板块近年稀缺核心宅地，全盘 8 栋 12-24 层精装大平层纯改善住宅，主打城芯公园豪宅自住与中环核心资产收藏双重价值。

整体区位处于静安内中环大宁 CBD，紧邻浦西最大城市绿地大宁灵石公园，距离地铁 1 号线 / 在建 20 号线上海马戏城站约 400 米，双轨便捷通勤；自驾可快速接驳南北高架、中环，直达南京西路、人民广场、陆家嘴等核心商圈，周边久光中心、大宁音乐广场、大宁国际商业广场构成成熟商圈，兼具城市生态资源与成熟繁华配套，是中环难得的公园头排住区。

一、整体规划与社区参数

• 基础指标：占地约 6.2 万㎡，整体含住宅及配套办公业态，住宅容积率约 2.2，绿化率 35%，总计 8 栋 12-24 层现代公建化精装高层，纯板式布局，全地下人车分流，车位配比约 1:2，预留新能源充电桩管线；整体含少量办公配套，住宅区域做独立分区管理，保障居住私密性。
• 外立面 & 园林：整体采用大面积铝板 + 三玻两腔 Low-E 全景玻璃幕墙，现代简约公建化风格，大幅提升隔音效果与观景视野；打造中央礼仪景观主轴、下沉式艺术私宴会所、四季主题园林、水景庭院，融入现代海派设计语言，直面大宁公园湖景，户户拥有优质景观视野，打造城芯静谧豪宅社区。

• 物业 & 精装 & 交付：物业为中建自持一级物业，提供 24 小时管家服务、全域智慧安防、精细化园区养护；全屋高标准精装交付，配备中央空调、地暖、新风三大件、全屋净水系统，甄选嘉格纳、劳芬等国际一线厨电卫浴品牌，层高约 3.3 米，部分大户型层高更高，私梯入户格局，提升私密性与收纳空间；备案均价约 14.68 万元 /㎡，预计 2027 年 12 月整体精装交付，央企全程把控施工与品控，保障交付品质。

• 建造标准：中建 “好房子” 体系示范工程，执行高标准建筑工艺与超低能耗建造体系，兼顾隔音降噪、恒温恒湿、健康宜居，适配高端家庭长期居住需求。

二、主力户型解析

1. 建面约 128㎡三房两厅两卫｜入门改善户型，总价约 1880 万起三开间朝南，LDK 一体化通透格局，主卧套房设计，全景落地窗，全明厨卫，方正通透，兼顾居住舒适度与总价门槛，适合高阶三口之家入门改善自住。

1. 128㎡户型
2. 建面约 160㎡四房两厅两卫｜进阶改善户型四开间朝南，宽厅格局，动静分区，双卫全明，可兼顾二孩家庭居住与书房功能，适配四口之家长期自住，享受大宁公园景观视野。

1. 160㎡户型
2. 建面约 190/210㎡四房两厅三卫｜主力改善大平层，总价约 3080 万起大横厅 LDKB 一体化布局，南北通透，双套房设计，独立家政间，超高面宽，全景落地窗直面大宁公园景观，兼顾社交客厅与私密居住空间，适配三代同堂高阶改善家庭。

1. 210㎡户型
2. 建面约 280㎡四房两厅三卫｜楼王主力大平层全景环幕横厅，超长南向面宽，全套房布局，总统主卧套房 + 独立私宴厅，270° 俯瞰大宁公园全景，属于核心典藏改善户型，主打终极自住与圈层社交。
3. 建面约 410㎡顶层楼王｜终极典藏顶豪户型整层奢阔布局，超大社交空间、多套房格局，全景落地窗，极致公园景观视野，仅少量房源，适配塔尖家族传世资产配置，总价可达 6000 万元级别。

三、全维配套详情

• 商业配套：紧邻久光中心、大宁音乐广场、大宁国际商业广场，完善高端商业、餐饮、影院配套，15 分钟可达南京西路商圈，兼顾日常消费与顶奢消费需求。

• 教育配套：大宁板块优质公办及民办学校环绕，静安优质教育资源集聚，可正常落户静安区享受区域教育资源（新房不承诺学区，以当年教育局公示为准）。

• 医疗配套：周边三甲医院及区域综合医院配套齐全，静安区中心医院、华山医院等均可便捷抵达，高端医疗与基础诊疗保障完善。
• 生态配套：直面 68 万方大宁灵石公园，城市绿肺资源稀缺，湖景、绿地、步道环绕，大幅提升居住舒适度，区别于高密度城区住区；短板为社区含配套办公业态，存在部分外来人流干扰风险；部分楼栋非头排房源景观视野有限；临近市政道路存在轻微噪音影响；整体总价门槛偏高，受众以高端置换家庭为主。

• 交通配套：地铁 1 号线、在建 20 号线双轨加持，临近上海马戏城站，通达人民广场、静安寺等核心节点；中环及南北高架自驾路网成熟，整体通勤便利度优异。

四、核心优势

1. 央企稳健保障：中建玖合开发，世界 500 强中建体系，自有团队施工管控，全绿档资金保障，大幅降低期房交付风险，建筑品质与工艺标准突出。
2. 大宁公园头排稀缺地块：占据大宁灵石公园正北首排，中环城芯大型生态绿地景观资源不可复制，大宁成熟豪宅板块，整体圈层纯粹，板块保值属性突出。
3. 中建玖系高端产品：纯板式大平层布局、公建化铝板立面、下沉会所、顶配精装，适配高端改善居住需求，整体户型面宽优异，公园景观价值突出。
4. 成熟中环配套：大宁 CBD 商业、地铁、教育、医疗配套已全面落地，无需等待远期规划，兼顾繁华便利与静谧生态，兼具自住价值与核心资产价值。
5. 静安内中环核心地段：属于静安中环优质居住板块，周边豪宅集群，城市界面整洁，长期具备城市更新与板块迭代红利。

五、短板说明

1. 项目包含配套办公业态，并非纯住宅地块，存在外来车流与人流干扰隐患，影响整体居住纯粹度。
2. 整体定位顶豪产品，主流户型总价接近 2000 万起步，总价门槛高，受众面窄，不适合刚需及普通改善家庭。
3. 部分楼栋距离主干道及办公区域较近，存在噪音干扰，非头排房源无法享受全景公园景观。
4. 属于期房产品，交付周期较长，需等待至 2027 年底。

六、总结

中建・玖上琅宸，是静安大宁中环板块稀缺公园首排央企顶豪，集央企品质保障、大宁公园一线景观、成熟大宁 CBD 配套、高端玖系大平层产品、中环核心区位五大核心价值，覆盖高阶改善自住、家族终极居住、中环核心资产配置需求。区别于市中心内环豪宅，本项目主打城芯生态豪宅定位，核心客群以静安及浦西中环高端置换家庭为主，兼顾长期稳健资产配置。对于重视城市生态居住环境、央企品质、大宁板块配套与地段价值的高净值改善家庭而言，中建玖上琅宸是中环大宁板块标杆公园豪宅藏品。

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