500万新元以上豪宅成交创新高，外国买家减少后，谁接棒新加坡豪宅市场？

最近的新加坡房市，出现了一个很值得关注的信号：

一边是整体私宅市场降温，另一边却是核心中央区的豪宅交易逆势升温。

根据《Business Times》报道，2026年上半年，新加坡核心中央区（CCR），售价在 500万新元及以上的豪宅交易达到 353宗，比去年同期的283宗增加 24.7%，也是四年来的高位。

与此同时，新加坡整体私宅销量，不包括执行共管公寓，则从2025年上半年的12,328套下降至2026年上半年的10,909套，同比减少 12%。

一言以蔽之：

今天的新加坡房产市场，已经不能简单用“冷”或“热”来概括——它正在进入一个更明显的分层时代。

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豪宅热，不代表全市场都热

很多人看到“豪宅成交增加”，第一反应可能是新加坡房市又热了。

但这个判断并不准确。

2026年第二季度，新加坡整体住宅价格预估只上涨 0.5%，CCR 公寓价格上涨 2%；同一时期，RCR 其他中央区价格下跌 1.4%，OCR 郊区价格则微跌 0.2%。显然，CCR 核心区更强，RCR 和 OCR 则相对承压。

豪宅交易增加，整体私宅成交量却在下降。这不是“全市场上涨”，而是更精细的市场分化——明白这一点，就不会误判市场。

新加坡房市越来越取决于区域、价格和买家身份这三个因素：

同是私宅，核心区与郊区不同；

同是买房，500万以上豪宅与普通公寓不同；

同是购房者，新公民、PR、本地买家和外国买家的税务成本也完全不同。

所以，只靠单一因素判断市场容易误判。

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谁在买？买家结构已经改变

过去提到购买新加坡豪宅，常常会联想到外国买家。

现在则不同了。

2023年4月，新加坡把外国买家购买住宅的额外买方印花税 ABSD 提高至60%之后，外国买家参与度明显下降：

2015年至2022年，外国人平均新房购买比例约 17%；

到了2024年，降至 10.7%；

2026年至今进一步降至 4.7%。

外国买家退场，新加坡 CCR 新房销售却从2024年的 378套，大幅上升至2025年的1,916套。这说明 CCR 市场正在发生结构性变化，本地买家正在填补外国买家留下的空间。

现在支撑这个市场的，不是传统意义上的海外投资客，而是更多的新加坡公民、新公民、PR、海外新加坡公民和PR，以及部分本地升级买家。

他们不只看短期租金回报，也不只看资产升值，而是把买房放进更长期的生活安排里：家庭定居、孩子教育、资产安全、退休规划、身份落点，以及未来是否长期留在新加坡。

因此，这轮豪宅需求也不能简单理解为“有钱人又来炒房”。

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安全感，成为高净值买家的强需求

那么如何理解这轮豪宅需求呢？

高端市场需求受到两类因素推动：一是全球宏观不确定性下，富裕投资者寻找优质避险资产；二是新加坡新公民和PR群体对核心资产兴趣上升。

新加坡安全港的地位，增强了获得公民和永久居民身份人群的购房确定性，一些人从租房升级为买房——这已经成为重要的财富趋势。

对高净值家庭来说，买房不只是买一套房子。

在新加坡，核心区房产代表的不只是地段，还包括制度稳定、货币信心、法律环境、教育资源、医疗资源、国际连接度和生活安全感。

换句话说，今天的新加坡豪宅，卖的不只是面积、景观和地址，也是在出售一种长期确定性。

世界越不确定的时候，稳定本身就会变得越值钱。

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价差缩小，让本地买家更易触及

过去，对很多新加坡本地买家来说，CCR 是一个离自己很远的市场——核心区意味着贵：Orchard、Bukit Timah、Sentosa、CBD、Nassim 一带，长期被视为高门槛区域。

但现在也出现了微妙变化。

2025年 CCR 与 RCR 房价中位数差距缩小至 10.1%，而2024年这一差距是 21.5%。这对部分新加坡本地买家而言，正在变成更可触及的升级选项。

它说明 CCR 的吸引力，不只是来自有钱买家的避险需求，也来自本地买家重新计算“地段价值”——预算充足的家庭会重新考虑，尤其是对于已拥有私宅、准备升级、希望改善通勤或居住品质的家庭来说。

当然，CCR 依然是高门槛市场。

但从市场结构看，核心区正在从过去较依赖外国买家的市场，慢慢转向更多本地身份买家、PR和长期居住型买家参与的市场。

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市场变化的启示

新加坡房市的变化至少为我们带来三点启示：

其一，不要用传统视角看新加坡房市。

新加坡房市不是简单的“涨”或“跌：同一个时间点，核心区可能走强，郊区可能放缓；豪宅可能热，普通私宅可能冷；新公民和PR可能在买，外国买家比例却在下降。

第二，买房目的比市场情绪更重要。

自住要看通勤、学校、家庭阶段和长期居住体验；

资产保值，要看地段稀缺性、流动性和持有成本；

身份和家庭规划，要看税务身份、长期居住权和家庭未来是否落户；

短期追热点，就要格外谨慎。

第三，市场分层要看“谁在买”。

外国买家退场后，本地买家、新公民、PR和海外新加坡公民买家正在成为更重要的力量。这意味着市场的支撑逻辑，从过去一部分外部资金驱动，转向更强的身份型、居住型和长期配置型需求。

这是一种更健康的市场变化。

因为真正稳定的房地产市场，不应该只靠短期资金推动，而应该由真实居住需求、长期资产配置和城市基本面共同支撑。

所以，值得关注的，不只是豪宅卖了多少套，而是谁在买、为什么买，以及这些钱为什么愿意继续留在新加坡。