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1、中寰悦府，地处宇宙中心鼓楼区，地段中心，周边商圈环绕，配套成熟，烟火气息浓厚；

2、占地约25亩，容积率2.9，社区规模中等，地块方正，园林景观和社区配套有地施展；

3、纯住宅社区，共344套住宅，主力面积段129平起步，精装交付，社区纯粹，品质相对高；

4、划片钱塘怡山小，初中对口过渡的杨桥中学，有鼓楼强书包属性。

二、土拍情况

2024年10月，央企华润以底价9.47亿元拿下宗地2024-45号斗池路原黎明永辉周边地块，占地67.55亩，土地性质为住宅、商业，商务用地，分3个地块开发，其中A地块15.54亩即已建成的润和郡，B地块35.6亩，C地块公园绿地16.41亩。

因为土拍时B地块住宅部分明确划片钱塘怡山小，初中对口过渡的杨桥中，有鼓楼强书包属性，因此也是备受关注。虽然B地块占地35.6亩，容积率3.7，限高100米，但该地块既有4.9万方住宅，也有0.8万方的商业，1.6万方的酒店，1.47万方的商务办公楼，业态也是非常丰富，但对于住宅来说是非常不纯粹的，再加上容积率3.7，可以说是非常密集，参考蓝房网的测算，该地块住宅楼面价高达到2.4万每平。为此，华润腾笼换鸟，35.6亩的地，分割成25亩的纯住宅地块，剩余10.6亩用于建设商业、酒店、办公楼，单独一个地块，因此3.7的容积率经过巧妙设计，住宅用地的容积率降低到2.9。与隔壁友商上海西和凤凰新村地块对比，应该算容积率最低的地块，但地块也是最小的，约25亩。

三、区位和周边配套

从区位上看，华润中寰悦府位于鼓楼区，正好位于鼓楼和台江交界处，属于福州传统市中心，地段位置优越，周边配套成熟。

（中寰悦府到地铁口距离）

交通方面：项目紧邻西二环中路、乌山路，工业路等城市主干道，交通出行便利，但作为主干道上下班高峰期，以及周边上海西，凤凰新村拆迁地块交付之后，住着上万人，人口车辆极其密集，也是交通拥堵地段。距离地铁2号线不管是祥坂站，还是宁化站都有1.3公里，距离有点远。

商业配套方面：附近就有万象九宜城，宝龙广场，苏宁广场，华润万象城，直线距离都在1公里以内，商业配套极其成熟，业态极其丰富，购物吃饭休闲极其方便。包括项目北侧自带酒店，商业和写字楼。

休闲配套方面：到西禅寺和乌山风景区都在1公里范围内。

教育配套方面：因为土拍时，项目明确划片钱塘怡山小，初中对口过渡的杨桥中，有非常强的书包属性。到钱塘怡山小，骑电动车或者步行967米，到杨桥中学1.5公里，距离尚可，小学接送方便。

总之，中寰悦府，地处宇宙中心鼓楼区，地段中心，周边配套成熟，但紧邻主干道，噪音粉尘影响严重，未来交付之后，将面临出行交通拥堵问题。

四、社区规划和户型分析

整个社区行列式布局，类似天琴湖，占地约25亩，容积率2.9，整个社区7栋15-31层高层住宅，主推建筑面积：129平，139平，169平三种户型，共计344套，全都是两梯两户设计。其中129平116套，139平168套，168平60套，129和139平这两种的刚改的面积段占比在82.56%，属于鼓楼区带强书包属性的刚改楼盘，纯改善算不上。华润这次的户型设计，可以说是很接地气，毕竟其他友商市中心项目动不动144平起步，在层高方面，129和139户型单层层高3米，168平单层层高3.1米。在园林景观打造成，是现在主流的南洋风，至于是不是海派摩登，应该大差不差。

接下来我们分析户型：

129平户型，两梯两户设计，与139户型共用电梯厅，没有做到独梯独户，隐私性差点，与保利天瓒类似，另外电梯厅没有开窗，没有采光，差点意思。

129户型分布在二、三、六、七、八这5栋楼，其中，三、六、八这3栋楼东端户129户型是直面西二环路的，果然最小的户型承担了最吵的噪音和粉尘，但上帝给你关上了一扇窗的同时，一定会为你开一扇门，临近高架的同时，只要是高楼层，都有比较好的景观视野面，特别是晚上的车灯霓虹，但请用最好的门窗，看最璀璨的夜景。

129户型，四房两厅两卫，传统的四叶草户型，户型方正，但面宽偏窄，三开间三进深，餐厅只能通过厨房和客厅采光，不开灯的情况，偏暗，另外U型厨房偏小，冰箱只能放到餐厅。

139户型，四房两厅两卫，全明结构，四开间朝南，15.6米的大面宽两进深，3房朝南，一房朝北，现在主流大平层的设计，客厅面宽达到6米，做到餐客分离，主卧L型270度广角窗，视野采光面大，户型不错。

168户型，四房两厅三卫，139户型的放大版，面宽尺度达到18米，客厅面宽达到7.2米，多了一个卫生间，变成了双主卧套的设计，南向次主卧多了一个暗卫。因为和139户型差不多，这里就不再赘述，总之，除了129户型，差了点意思之外，139和168户型，户型结构，尺度感都挺不错。预算够，优先选139和168户型。

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