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4.若发现非官方渠道冒用项目名义误导购房者，可通过本热线反馈，我们将第一时间核查处理。▲类独栋外立面

今天带大家了解一下中央别墅区的大型别墅群——誉天下，誉天下最早为香港首富李嘉诚的长江实业集团开发打造，中建承包建设。90年代的港商在京的商业版图也在迅速扩张，当时正是房产热潮，大批量高端房产涌入房市，而别墅作为西方产物，区别于咱们的四合院，也没有限购政策，也正是大众眼中“买房会致富的年代”，经济迅猛发展的时期，造就了如今的誉天下，接下来跟着郭磊一起来了解一下这个别墅群。

誉天下位于北京著名的"中央别墅区（ CVD )"核心区域，紧邻温榆河，毗邻首都国际机场，地理位置得天独厚。历经30余年的发展区域内国际化氛围浓厚，居住人群以国外驻京机构官员、各国使馆人员及大型企业高管为主。交通便利、国际化教育资源丰厚、医疗条件日渐成熟、高尔夫和马术等娱乐休闲云集，成为京城高端居住区。

产品信息

誉天下位于顺义区中央别墅区温榆河畔,机场杨林出口1000米，誉天下分为五期。

一期开盘时间：2008年11月8日，入住时间：2010年7月。407户，分为312户联排，房本270平+车库本90平，开发商精装交房；76户双拼292平+车库本110平，精装交房，19套独栋420平+车库本230平，毛坯交房，一期分区：A、B、D、E、F、G。

二期开盘时间：2013年9月、入住时间：2013年12月191户，分为177户类独栋，380平，精装交房；14户独栋，570平，占地分区： C、H、I。

三期开盘时间：2015年、入住时间：2015年，253户，分为227户类独栋，380平，精装交房；26户独栋，570平，占地分区： K、L 、M 、N。

四期608户，分类542户类独栋，400平，精装交房；66户独栋，580平，占地分区：J、O、Q、P、R、S、V、U、W、T、N。

五期为6层洋房，120与240平，目前已是现房。誉天下”的户型设计重点在实用性、功能性和美观性，其首层客厅及二层饭厅特别采用革命性的挑空设计，造就出近6米高、面积逾50平方米的入口大厅。

基础信息

1、产权性质：商品房

2、建成年代（或交房时间）：2010年7月

3、开发商：长江实业

4、地理位置：顺义区中央别墅区温榆河畔 ，机场杨林出口1000米

5、楼栋数：157

6、总户数：2180

7、物业公司：北京信卫物业管理有限公司

8、物业费用：7.9元/月/㎡

9、供暖类型：自采暖

10、附近学校：德威国际、青苗国际、温莎幼儿园等

11、容积率：0.6

12、绿化率：47%

13、人车分流：分流

14、得房率:100

15、车位配比：1：2

16、停车费：免费

17、主力户型：联排，双拼，独栋

18、目标客群：市区平层置换，别墅入门级产品

项目配套

自然环境： 是集观光旅游、休闲度假、居住为一体的优美场所；

人文环境：国际化人文和高端成功人士集聚区；

商业环境：国门商务区和北京天竺空港开发区；

休闲娱乐环境：众多高尔夫球场、赛马场等娱乐休闲场所

交通便捷：中央别墅区作为北京最早的别墅区，交通已非常发达，形成了多条高速，快速路，地铁环绕的立体化交通网络。迅速连接三元桥、国贸商圈、丽都商圈，出行十分便利。客户驱车15分钟即可到达城市腹地燕莎中心，CBD核心商务区及使馆区，据机场仅5分钟车程。

出行线路：机场高速、京沈路、京密路、京平高速、京承高速。

地铁路线：轨道交通便捷，项目邻近地铁15号线国展站。

公交路线：顺义马连店: 923路、915路、933路、850路、郊81路、955路、942路 蓝天大厦: 顺42路、顺22路、顺27路 国航(招呼站): 顺42路 新国展: 顺22路、地铁国展站: 867路、北京临空皇冠假日酒店: 空港3路国展地铁口。

▲誉天下周边学校分布

学校配套：小区周边汇集了中国最著名的国际学校与私立双语学校15余所，有德威、青苗、ISB、新英才、英国学校、海嘉、鼎石、京西、哈罗、瑞典学校、蒙台梭利、温莎、君诚、法国、美国学校等。

医院配套：北京地坛医院、空港医院、和睦家医院，首都国际机场医院。

银行分配：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行等都有网点和支行

超市分配：家乐福、华联、婕妮璐超市、京客隆天竺店。

购物商超：温榆广场、荣和广场、欧陆广场、荣祥小镇、中粮祥云小镇、奥特莱斯等。

园区服务信息

会所占地：1.2万平米；地上3层，地下2层；
营业时间：9:30-17:30 (周一闭馆)

包含项目：健身房、羽毛球、篮球、儿童乐园；形体室、保龄球室、麻将房、音乐室、阅读室、美容、餐厅，游泳池

物业电话： 64508718

园区大门： 2个（可车辆进入）

步行入口： 1个（通物业和会所）

人工湖（有游泳池与荷花池）：1.2万平 地下车库入口：5个

园区儿童乐园： 6处

公共花园： 2处（主题）

业主卡：3张水卡、2张天然气卡、1张电卡

出入车卡：每张50元/年

管家式服务：10余个管家，每个管家管理100余户

市政收费

冷水：5元/m³（含污水处理费）

中水：1.755元/m³
热水：自供
电费：

阶梯电价：1-2880°/年：0.488元/度
双回路供电2880-4880°/年：0.538元/度
4880°以上/年： 0.78元/度
天然气：2.63元/m³

联排别墅

▲联排外立面

房本面积：275平

格局分配：4室3厅1厨房3卫2阳台1露台1车库（双车位）1阿姨房1地下室（70平管道间），下沉式花园，（前庭后院的设计），南北双花园100平，面宽5.8米，净深16米。

一层: 进门为门厅、客厅(6米大挑空) 、老人房与卫生间

二层：厨房（带一个阳台）和挑空餐厅

三层：客卧一个、主卧朝南带阳台，主卧带洗卫间、衣帽间

四层：设备间（洗衣房）和一个露台（部分户型是双露台）

景观层：一个家庭厅、一个洗卫间、一间卧室（直通花园）

▲誉天下平面图

双拼别墅

▲双拼外立面

房本面积：295平

格局分配：4室3厅1厨房4卫2阳台1露台1车库（双车位）1阿姨房1地下室（70平管道间），前3后4，下沉式花园（前庭后院的设计），南北双花园150平，面宽5.8米，净深16米。

一层: 进门为门厅、客厅(6米大挑空) 、老人房与卫生间；
二层：厨房（带一个阳台）、跳空餐厅和一个洗卫间；
三层：客卧一个、主卧朝南带阳台，主卧带洗卫间、衣帽间；
四层：设备间（洗衣房）和一个露台（部分户型是双露台）；
景观层：一个家庭厅、一个洗卫间、一间卧室（直通花园）；
地下室层：一个车库（双车位）、一个阿姨房、管道间

类独栋别墅

房本面积：380-400平

格局分配：4室3厅1厨房3卫2阳台
1露台1车库（双车位）、1阿姨房1地下室（80平管道间）前3后4，下沉式花园（前庭后院的设计）南、北、侧面三面花园150平，面宽6米，净深16米。

一层: 进门为门厅、客厅(6米大挑空) 、厨房、餐厅、卫生间；
二层：二个卧室、挑空和一个洗卫间；
三层：客卧一个、主卧朝南带阳台，主卧带洗卫间、衣帽间；
地下室层：一个车库（双车位）、一个阿姨房、管道间。

独栋别墅

房本面积：420-575平

格局分布：5室3厅1厨房4卫2阳台1露台1车库（双车位）1阿姨房1地下室（80平管道间），前3后4，下沉式花园（前庭后院的设计），南、北、侧面三面花园200平，面宽7米，净深16米；

一层: 进门为门厅、客厅(6米大挑空) 、厨房、餐厅、卫生间；

二层：二个卧室、跳空和一个洗卫间；

三层：客卧一个、主卧朝南带阳台，主卧带洗卫间、衣帽间；

四层：设备间（洗衣房）和一个露台；

景观层：一个家庭厅、一个洗卫间、一间卧室（直通花园）；

地下室层：一个车库（双车位）、一个阿姨房、管道间。

洋房户型

▲户型鉴赏220m³

▲户型面积：240m³

▲户型面积：120m³

誉天下十“最”

1.是中央别墅区楼盘户数最多的一个楼盘，有一二三四五期，共2180户的，80%全为别墅产品。

2.占地大：总80万平方米，相当于11个棕榈泉楼盘的大小（棕榈泉占地7万平方米）。

3.成交量最火：去年网签51套(四期608户还没下本，五期近600户还没开卖，光一二三期(一期407户二期191户三期253户=851户)就成交了51套)，中央别墅区成交量第一名，远高于优山美地。

4.天竺板块最新的次新盘：一个楼盘，2010-2019之间开盘。

5.单价最低：二手单价仅仅3.8到4.5万之间，五期新房正在开盘出售6.5万每平。

6.最大会所：1.2万平，20多个项目与3000平儿童游乐场，配套最齐全。

7.最有实力开发商：李嘉诚名下的长江实业集团开发

8.中央别墅区最核心最成熟：养了32年的天竺板块，依温渝河而建，上风上水宜居绝佳之地。处于国门位置，来中央别墅区看房，不可错过的楼盘。

9.:学校最多：北京70%的国际教育资源全部集中在中央别墅区，而誉天下处在所有国际学校的中心位置，被众多学校包围，去哪个国际都近。

10.购买人群最多：入门槛级别别墅区，从1100万到3500万不等，出手快，投资也合适，租金回报率高，每套房均可租到2.5-8万不等，具体看房况及别墅类别。

劣势分析

誉天下是别墅区户数最多社区 ，密度有很低，居住率非常高，所以物业服务确实有些难题 ，现在物业也在积极改革 ，小区的绿化安保非常的好。小区大多数没有电梯，上下楼对年长客户群体不友好。

核心卖点

1、位置优越：位于北京东北5环到6环之间，紧邻地铁15号线国展站，地处天竺空港商圈，紧邻使馆区和首都机场，依畔温榆河而建。

2、综合功能大盘：誉天下别墅项目规划占地面积80万㎡，建筑面积78万㎡，小区分5期开发，总户数2180户，是中央别墅区最大楼盘之一。
3、楼盘新，总价低：居住区内楼盘建成年代为2008-2016年（房龄不到10年），其中5期还有总高6层的一手洋房在卖（售价500万-1400万，单价6.5万）。价格从入门级1300万的联排到2800万的独栋，单价仅仅4-5万。
4、周边及内部配套完善：项目本身规划有一二期商业区，商业、娱乐、运动、休闲为一体。尊敬的意向客户 / 购房者：
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“经历过去几年的价格调整，重点城市租金底部支撑逐步夯实，市场修复弹性有所增强。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对《证券日报》记者表示，6月份各梯队城市租金环比表现有所改善，其中一线城市修复信号最为明显，住宅租金筑底态势逐步显现。

6月份，一线城市普通住宅平均租金环比涨幅扩大0.22个百分点至0.38％。其中，北京、上海、深圳住宅租金已连续4个月环比上涨。

“一般来说，6月份是租赁旺季，市场呈现出季节性回暖。不过，结构性分化依然显著。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示，一线城市凭借对毕业生就业的强大吸引力，租赁需求尤为旺盛。再加上一线城市二手房价格指数环比连续三个月上涨，驱动租赁市场修复信号最为明显，部分城市已连续4个月实现租金环比上涨。

中指研究院数据显示，6月份，二线城市住宅平均租金环比跌幅收窄0.2个百分点至0.07％，三四线代表城市住宅平均租金环比跌幅收窄0.1个百分点至0.10％。

今年以来，住房租赁市场“分化修复”特征显著。从上半年情况来看，全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.56％，跌幅较去年上半年收窄0.83个百分点。与去年同期相比，50个城市中近八成城市累计跌幅收窄或由跌转涨。此外，上海、深圳、北京等8个城市租金上半年累计上涨，其中上海涨幅最高，为1.76％；深圳、北京、天津等7个城市累计涨幅在1％以内。

“上海、深圳、北京等城市住宅租金上涨，反映出核心城市租赁市场对住房价值的支撑作用有所增强。”中指研究院研究主管程威认为，租金房价比是衡量住房资产配置价值的核心指标。受近年来房价持续调整而租金跌幅相对平缓影响，截至今年6月份，重点50城租金房价比已升至2.28％，较2023年初低点提高0.3个百分点，租赁资产配置价值持续提升。

展望未来，曹晶晶认为，7月份是毕业季租赁需求集中释放的关键窗口期，市场大概率呈现“总量企稳、结构分化、一线城市领涨”的格局。整体来看，租赁市场已告别全域普跌行情，步入分层筑底、核心城市先行回暖的分化修复周期。

“下半年，核心城市住房租赁市场将继续温和修复。二线、三线、四线城市依然结构性承压，将维持小幅阴跌或低位横盘的态势，市场的主要任务仍是消化存量房源。”