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天下武功，唯快不破。

7月7日，北京昌平星寰世界公示报规图，距拿地不足一个月。

这是未来科学城置业独立操盘的第二个楼盘。

今年3月，星寰时代开盘热销，至今网签293套，均价5.18万元/㎡，成交金额14.23亿元，地价覆盖率114%。

正所谓：春风得意马蹄疾。

这家昌平本土国资房企，要在自己深耕的片区，再造新标杆。

星寰时代所处0055号地块，被视作朱辛庄板块最后一块住宅用地，距地铁昌平线朱辛庄站仅400米。

项目西侧一路之隔，便是同系中海未来之境；未来科学城置业、中海地产分别持股20%、80%。

同属关联开发主体，却绕不开直面竞争的现实。

星寰世界迅速落地，中海未来之境的业主，难免会有竞品“背刺”的感受。

毕竟过去一年多，北京新房产品迭代速度极快。

背刺中海未来之境

先来细看星寰世界的规划图纸。

地块占地1.27公顷，地上规划建面3.34万㎡，其中住宅3.14万㎡，地上不计容建面1590㎡，容积率2.5。

小区共规划8栋住宅，南侧五栋为7~11层洋房，北侧三栋为18层小高层。

星寰时代建筑最高54.75米，未用尽80米限高，中海未来之境亦是如此。

从规划设计来看，星寰世界相较中海未来之境优势突出，主要体现在三点：

1、社区配套空间

星寰世界规划四处首层架空、风雨连廊与多处邻里共享空间；中海未来之境仅楼王3#楼栋设置架空层。

2、户型赠送空间

星寰世界赠送形式多元，包含花池、南向通面内嵌阳台、北侧设备平台、飘窗，且尺度更大；中海未来之境受政策收紧影响，仅配置局部南向内嵌阳台与飘窗。

3、社区配套清爽度

中海未来之境占地面积、展示面更大，但配套配建偏多，含1000㎡商业、1000㎡养老设施、地上300㎡开闭站。

反观星寰世界，配套布局更简洁，仅150㎡社区综合用房，内嵌于1#楼栋东侧，对居住体验影响极小。

仅凭以上三点，两个项目居住体验高下立判。

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打造极致小三房产品

对比中海未来之境，星寰世界既摸清竞品短板，又手握后发优势。

客观来看，中海未来之境市场表现不及预期。

它去年6月开盘，总计供应342套，至今网签200套，成交均价5.99万元/㎡，成交金额13.37亿元，地价覆盖率104%。

中海未来之境共四款户型：97㎡、105㎡洋房、108㎡小高层、129㎡。

其中105㎡洋房去化较差，合计供应112套，仅网签42套，均价6.18万元/㎡，核心原因是单价偏高；项目主力为108㎡小高层，供应144套，网签102套，剩余38套待售，均价5.89万元/㎡。

星寰世界吸取竞品教训，直接取消105㎡洋房户型，主打极致小三房。

结合规划，花姐推测其户型分为四款：

一、75~78㎡，共76套，占比23.6%；二、91㎡，共68套，占比21.12%；三、108㎡，138套，占比42.86%；四、128㎡，36套，占比11.18%。

除此之外，星寰世界的户型赠送面积，大幅优于中海未来之境。

以星寰世界4#西端户91㎡户型举例：

南向客厅与次卧配备1.8米进深内嵌阳台，搭配0.7米进深花池；主卧设1.15米进深内嵌阳台，侧面带飘窗；北侧两处设备阳台全部赠送可纳入室内，次卧侧边增设飘窗。

综合测算，该户型实际得房率可达101%，刷新昌平区域楼市纪录。

若星寰世界售价与中海未来之境持平，后者现有业主难免心生落差。

压在地上建筑控制线上

星寰世界报规图纸中，还有几处值得关注的细节。

1、0057地块建设时序

6月11日，未来科学城置业以9.09亿元拿下0055住宅地块、0057多功能用地地块，住宅楼面价2.4万元/㎡。

土拍文件明确，0057地块需与0055住宅地块同步建设；本次公示仅出具0055地块规划图纸。

2、建筑退线尺度

星寰世界东侧楼栋退线尺度偏小，三处建筑存在压线情况：

A、小区大门紧贴用地红线，分别侵入地上建筑控制线1米、3米；

B、5.55米高物业楼，侵入地上建筑控制线3米；

C、4#住宅东户侵入地上建筑控制线3米，距红线仅1.57米。它需要确保3#楼王东边距离邻里中心的距离感。

如此布局，星寰世界的规划方案，能否顺利过审尚存疑问。

3、地下车库配置

星寰世界地下车库设计标准不一。

南侧6#、7#、8#楼栋仅设一层地下车库，北侧其余楼栋配双层地下车库。中海未来之境则全小区统一双层地下车库，实现业主车位配置平权。

星寰世界此举意在控制成本，但南侧三栋业主车位距离楼栋会更远。

4、首层架空层设计

与龙樾海序一致，星寰世界也狂卷架空层配置，四处架空层占住宅基底近40%。

1#、4#设置架空层，可与大门、会所形成完整动线；西北角2#同为18层小高层，同样配置架空层，并非日照需求，而是为实现楼栋配套平权、平衡定价。

该设计完全出于营销考量，设计思路十分巧妙。

长江后浪推前浪。

朱辛庄板块楼盘迭代清晰：2023年大华启宸府、2025年中海未来之境、2026年星寰世界，产品力差距明显。

在高品质住宅时代，产品升级速度远超市场预期。

无论大华启宸府还是中海未来之境的业主，都要直面星寰世界入市带来的冲击。

因为，背刺的故事，已是楼市常态。

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