重磅官推|北京龙樾璟序官方售楼处发布:龙樾璟序新房以品质铸就传奇!

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龙樾璟序的各种资料都来了，北京城建这一次改了之前在龙樾海序的拖拖拉拉，来个快节奏了，今天就系统剖析一下这个盘。横向与南侧刚交房的华曦府、甚至熙华台、周边二手房做横向对比。选出板块更合适的购买标的物。

一、拍地

1.1、拍地情况

【北京城建托底拿下石景山黄庄村地块】龙樾璟序，奔着延续龙樾海序的传奇来的，周边二手房价格悬了？#N6760

2026年5月28日北京市石景山区黄庄村43号棚户区改造项目SS00-1622-002、SS00-2501-002地块（R2二类居住用地、A334托幼用地）。

住宅部分：占地面积：3.15万平米。容积率1.8。地上建筑面积：6.76万平米。

配建部分：占地面积：5100平米。地上建筑面积：4590平米。

只有一家报名。

最终：北京城建兴通置业有限公司22亿元底价竞得地块，溢价率：0%，住宅楼面价：3.31万/平米（实际考虑了幼儿园的配建，综合计算开发商心中的楼面价：3.36万/平米），不限价地块。

1.2、拍地过程

2024年就预告要挂拍石景山区黄庄村这两块地。

2024年8月5日规自委挂出北京市石景山区黄庄村43号棚户区改造项目SS00-1622-002、SS00-2501-002地块（R2二类居住用地、A334托幼用地。用地规模：3.66万平米，地上建筑规模：8.49万平米--每套房100平米，可建设840多套房。起始交易价格：42.43亿元

2024年9月5日是北京市石景山区黄庄村43号棚户区改造项目SS00-1622-002、SS00-2501-002地块用地预申请的最后时间。结果是无人报名，就这样悄悄撤下来了。

2026年4月20日再次预告挂出，并且在4月23日正式转正挂在“土地招拍挂”栏目中。意味着有开发商愿意出价拿下了。

这次与之前的内容调整

①、降低容积率：占地面积和配建的内容没变。但是容积率变了，导致地上建筑面积变了。从之前的8.49万平米，降低到7.228万平米（直接减少了1.262万平米的建筑量，容积率的降低，直接减小了开发商的操盘难度，提高了居住舒适度）。降低了容积率（容积率从2.55降低到了2.15）。

②、降低总价：从42.43亿元直接降低到22亿元（总价降幅达到48%）。楼面价从5万/平米，降到了现在的3.31万/平米（降幅达到了33%）。

总之：第一次流派，第二次不仅仅调低了容积率，而且调低了总价（总价降幅都快接近50%了）。

1.3、拍地对比

与龙樾璟序形成直接对比的是是南侧已经交房的华曦府，还有就是东侧的熙华台（后两者虽然都是丰台的新盘，但是这三个盘的共同特征是承接海淀的外溢购买力，以及本区域的刚需改善和改善购买力）。

2022年6月华曦府（龙樾璟序的正南侧）楼面价达到5.75万/平米，关键是13家热抢。到了2023年5月东侧的熙华台，虽然环线位置更优，但是地块被分割，北侧还紧邻铁路。结果17价热抢，楼面价冲到了5.28万/平米。

到了2024年石景山黄庄村43号地块挂出起始楼面价5万/平米（这个也就是华曦府和熙华台给了石景山的龙樾璟序地块极大信心）。结果流拍了。到了2026年楼面价直接降了43%。被北京城建底价拿下（楼面价即使考虑配建也仅仅：3.36万/平米）。

龙樾璟序还是与华曦府的购买客群有一定的重合，形成了一定的竞争关系（未来二手房也依然是如此的）。但是龙樾璟序的楼面价比华曦府直接低了2.39万/平米，降低了41.5%（龙樾璟序的销售价格甚至和华曦府的楼面价持平）。

结论：龙樾璟序拍地阶段，从楼面价直接胜出。

下面依然是按照打分的形式展开，房屋的价值：板块+生活配套占比：60%，小区占比：20%，户型占比：15%，装修占比：5%。

龙樾璟序与华曦府、和熙华台做横向对比。

二、板块

2.1、位置

龙樾璟序的位置位于北京的西四环和西五环之间，属于石景山的鲁谷板块，并且是石景山与丰台区的交界处。北至莲石东路南侧铁路，西南至北京大公馆及丰台区界，东南至小瓦窑北街，主要为居住用地、环卫用地、公园绿地及防护绿地。

2.2、地块的周边

2.2.1、楼盘周边

龙樾璟序的北侧是隔着铁路+莲石东路的公园+配建幼儿园，以及远洋山水、远洋沁山水等小区（挂牌单价5.6万/平米-8万/平米之间）。再往北就是位于石景山路南侧的北京国际雕塑公园。

龙樾璟序的东侧是丰台的莲玉嘉园、汇景苑、青塔蔚园系列小区（基本是以2000年前及2000年左右的老房子为主，挂牌单价3.3万/平米-4.7万/平米）。

龙樾璟序的西侧和南侧是北重厂，现在逐步的改造成为北重科技园区。再往南就是刚交房的华曦府现在还有少量的新房现房在售，单价6.6万/平米左右。围绕着北重厂有配套的老破小家属区（挂牌单价基本在3-4万/平米之间）。

总之：两区交接，北侧是被莲石东路分割的南侧部分改造完成的北重厂。北侧石景山的房价基本在5.6万/平米-8万/平米，南侧丰台的房价基本是3-4万/平米，少量次新5万/平米左右，刚交房的华曦府6.6万/平米.

2.2.2、周边影响

①、地块规整度差

一方面是地块是不规则地块，不仅仅给开发商的布局带来烦恼。关键是对于购房者的居住体验也有一定的影响（西侧和南侧区域）。

②、北侧噪音源

更重要的是北侧紧邻的就是莲石东路、西长铁路、京石高速铁路高架（高铁+普速铁路双重叠加），北侧楼栋距离铁路的直线距离是65米，这个噪音问题是小区的最大的困扰。

这个开发商必然是加厚墙壁隔音层。窗户采用多层多中空的玻璃，加强膈应效果。

其次小区在北侧这些户型做了1层架空层处理，其次是以一层三户的布局，大面宽户型，做成了小户型（商品房六十多平米四代宅这个算是第一个），未来低总价。便于开发商去化。为了弥补不足，还增加了南向的花池。

③、西侧待改造的北重厂

地块的东南侧是丰台的北重厂厂区。这里属于丰台，并且是老国企北重厂，开发商和当地政府说了有点不算。

好在北重厂要做一定的升级，打造北重科技文化产业园（园区定位是“高精尖+文化”）。充分利用厂区特色，建立体育场馆、图书阅览室和剧场等公共文化配套服务，同时导入相应文创类企业，以文化为纽带，提升园区整体的文化氛围，服务入园的企业和人员以及周边居民，补充城市功能短板。

④、东南侧紧邻两区交接的马路

东南侧侧楼栋基本是贴着马路（距离马路边就是3米左右）。开发商也是把这块地排布得满满当当了。东南侧的配套楼很大概率是养老设施（拍地要求建设1000平米的养老设施）。

总之：周边的这些不足，大家最应该关注的是北侧的铁路的震动+公路的噪音。买房之前一定要去工地现场体验一番再下单。其他的不足基本可以克服，影响不是那么大。特别是西南侧的北重厂，成为一个产业聚集区。

2.3、周边板块

①、楼盘所在板块的周边

板块属于石景山的鲁谷板块的东侧片区。东侧是海淀五棵松板块（这里基本围绕着五棵松华熙LIVE、万达广场、301医院展开，航天二院展开，配建各种老破小家属区和沿街的商业、酒店和生活配套）。因此石景山的这个板块也是承接海淀五棵松区域的购买力外溢（好多在海淀十一学校上学的家长买了远洋沁山水、甚至远洋山作为改善陪读）。

板块的南侧是丰台的小瓦窑和青塔区域，这里是丰台的老破小聚集区域，能承接海淀外溢的新盘和次新盘基本在8万/平米甚至更高（也是承接海淀五棵松板块的外溢购买力），不能承接的老破小和安置房基本在3万/平米-5万/平米左右。

板块的侧北侧是石景山的鲁谷+玉泉路片区（整个片区是以承接海淀外溢购买力，以及石景山的购买力为主，这里属于石景山离市区最近的区域，北侧是八宝山区域）。再往北就是海淀的田村板块，宝山也是新盘聚集，单价8万/平米+。

板块的西侧是鲁谷街道的西侧片区，这里有衙门口区域，石景山区政府所在的八角游乐园区域（这个片区主要是以3-5万/平米的老破小和大塔楼为主）。

总之：板块的周边主要还是靠东侧的海淀五棵松区域作为龙头带动，紧邻的青塔、石景山玉泉路区域新盘和次新承接海淀的改善外溢（老破小就靠自身支撑3-5万/平米的单价）。石景山还靠自身长安街西延线和石景山区政府+八宝山+沿街的商业、企业支撑了沿线的房价。西侧的衙门口开新盘概念支撑，确实偏远了。

②、开发商宣传的板块周边

很明显开发商还是做了扩大化的宣传，整个区域被纳入至五棵松商圈。东侧直接干到了10km外的金融街商务区，直达天安门。

东南侧是10km外的丽泽商务区。

西侧是10kn外的首钢园区域。

东北侧10km外是中关村科技园。

总之开发商宣传的是：直接升级为了政务（近邻复兴路，一脉衔接西长安街城市主轴，串联天安门、金融街、国贸等城市封面，承接首都政务与商务势能，同频时代发展势能）、经济（西四环京西南北价值中轴，串联中关村科学城、五棵松华熙商圈、丽泽商务区，集聚高端住区、科创产业与商务集群，板块价值稳健，高阶人居氛围浓厚）、文脉（依偎玉泉路核心文脉主轴，承续三山五园皇家文脉底蕴，对望玉泉山文化源址，承袭西贵隐逸肌理。项目所在区域，承袭文教底蕴，是京西传承已久的育人兴学福地。板块内军政大院、科研院所林立，同时集聚连片高校资源，形成高知鸿儒圈层，文脉绵长）三大城市资源。

我的建议是这些概念看着很激动，其实听听得了，你是要花真金白银为此买单的。还是多到地块周边走走，我们还是要过自己的小日子，这些大的概念离我们买400万-600万业主还是有点遥远。

2.4、板块未来

板块的未来是以周边的道路打通，南侧的地铁11号线建设、公园配建完成、西南侧的北重厂改造完成为主，其他也不会有太大的变化。

总之：这里长期咱们重点关注的还是地铁11号线二期的推进进度。以及周边北重厂的改造，带来企业落户，吸引购买力进入板块。

三、生活配套

3.1、交通

①、公路交通

这里东西向北侧紧邻的是莲石东路，属于东西向的主干道，再往北是阜石路，南侧还有吴家村路连接着西四环辅路。其次南北向是东侧的小屯路和玉泉路、西侧的鲁谷东街。向北连接复兴路。

大的交通格局是东侧西四环路，西侧四五路，北侧是复兴路的西侧石景山路。南侧是京港澳高速的大交通格局。

②、轨道交通

这里属有两条轨道交通：东、西向的地铁1号线玉泉路站。龙樾璟序距离1号线地铁无论是八宝山站还是玉泉路站都比较远（走行距离2.2km左右）。

11号线二期吴家村站（规划中）走行距离大约1km左右。

大家最关注的是11号线二期的建设进展，目前是完成了二次环评，与19号线二期南延线遇到同样的问题，就是进入可研报告的批复阶段（受阻的主要是沿线的人口和产业发展相对较弱，不能很好满足快速批复的条件，其次是沿线区域的经济实力影响了批复的进度）。

好多人开始传言11号线二期取消了之类的话，大家听听得了。只是推迟了，而不是完全取消了。买这里的人要接受短期11号线二期不开通，这个价格和配套能接受。那你就下单。老想着2029年11号线二期开通的业主们，估计会失望的。

【北京地铁11号线】二期环评来了，距离开通还远吗？对沿线板块影响几何？#D5000

总之：公路交通比较便捷，目前不能算地铁盘，未来有11号线二期的预期

3.2、产业

小区西南侧的北重科技文化产业园区，还是吸引了一些产业的入驻。其次南侧还有小瓦窑产业园、北京第二通用机械厂、水处理公司、易通创意中心等等产业区域。

其次是东北侧五棵松区域，这里不仅仅有301医院，还有众多央企总部（国能集团、中车集团、中粮储、航天二院等等），以及沿街的写字楼上的众多配套企业。剩下就得依靠交通前往市区的各个产业区域。

前往东侧金融街，这里是国家金融管理中心，产业势能沿西四环持续向西延伸，辐射带动京西金融产业发展。

东北侧是中关村科技园，北京科创产业载体，科创企业与科研机构集聚，汇聚大批高智科创菁英。

东南侧有丰台总部基地，集聚多家国央企总部及高新企业机构，是京西成熟的总部经济板块，汇聚企业高管、资深产业人才。

东南侧还有丽泽商务区，北京新兴金融高地，依托“一站五轨”立体交通优势，联动金融街核心资源，汇聚国际金融机构、高端商务人才，打造现代化金融产业集群。

总之：这里有一定的产业，但是规模和数量相对比较少。主要靠便捷的交通前往其它区域的产业聚集区域。

3.3、学校

小区属于石景山的鲁谷片区，这里按照就近入学原则。幼儿园是配建的北侧幼儿园。小学近距离的学校是北京市石景山区师范学校附属小学。中国科学院附属玉泉小学（中科院校区）。

旁边有景山学校远洋分校（中学部）、同文中学。

要强调的是小区的东北侧是海淀的北京市十一学校、北京育英学校（万寿路校区）、中国科学院大学(玉泉路校区)。这些学校家庭也是这个盘的购买主力。

总之：这里学校算不错，关键是隔壁海淀的学校还是不错的，好多人在海淀占坑学区，在石景山买四代宅改善。

3.4、商业

小区近距离就是底商为主，剩下就得靠交通前往周边的商业区域（北侧是2km是北京台湾街）。东南侧是2km外是翠微百货，3km处的石景山万达，4km外是五棵松的华熙LIVE、五棵松万达广场。

西侧1km有永辉广场（这里不仅仅有永辉超市，还有众多的连锁门店）。

总之：近距离还是比较缺少商业配套，稍微走走共享周边的商业。

3.5、医疗

这里近距离是4km外的中国人民解放军总医院（301医院），其次是北侧3km外的解放军总医院第三医学中心（原武警总医院）。东侧4km还有解放军第五医学中心。

总之：周边大型医院基本都在4km之外。虽然稍微远了一点，但是相对还是能接受。

3.6、公园

小区周边公园资源还是比较丰富的，北侧是调色板城市公共空间，北京国际雕塑公园、旺景公园、云林花谷等。南侧有瓦林苑口袋公园。再往南还有欢乐水魔方。

总之：近距离公园资源还是非常丰富的，日常的遛弯可以换着来。

3.7、打分

龙樾璟序与华曦府、和熙华台的板块现状和潜力。生活配套中占比最重要的是产业、学校、交通、其次才是商业、医疗和公园配套。

龙樾璟序所在的板块和生活配套打分：71分（整个区域属于两区交接，但是属于石景山稍微靠近市区的区域，主要承接强势区域的外溢购买力，自身区域改善，因此基础分是75分，这里由于紧邻北侧的铁路+莲石东路的噪音，属于减分项，减2分。其次近距离的配套真心一般，但是稍微走走都能有对应不错的配套享受。减2分）。

华曦府所在的板块和生活配套打分：73分（整个区域属于两区交接，因此基础分是75分，这里由于地块周边基本没什么不足，生活配套近距离一般，基本是向周边走走都能有对应不错的配套享受，因此减2分）。

熙华台所在的板块和生活配套打分：76分（整个区域属于两区交接，因此基础分是75分，这里由于紧邻北侧的铁路+莲石东路的噪音，属于减分项，减少2分，但是这里北侧紧邻海淀五棵松，前往五棵松走路可达，因此是不错的加分项目，可以加3分）。

①、小结：

三个盘板块+生活配套的分数基本都是在70分-80分之间。其中细化套由于紧邻四环和海淀五棵松区域，虽然有北侧铁路+公路的噪音不足，但是依然可达到76分，超过区域的整体平均分数。

华曦府属于更向西偏移，虽然周边没有什么大的不足，但是基本的生活配套还是要靠东侧甚至北侧的区域，算是一个减分项。龙樾璟序属于石景山区域（三个区域，海淀最强，其次石景山的这个板块的势能整体比丰的青塔势能强了一丢丢），但是由于这里紧邻北侧铁路+公路的噪音不足，再有生活配套近距离真心一般，基本是要靠共享周边板块。

这个区域未来最大的预期是11号线二期的开通，目前的推进进度不及理想，还是给这里蒙上了一层不利面纱。只能说11号线二期一定会修建，只是时间真不好确定（卡在可研的批复环节）。

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