房地产市场半年回顾与展望：局部企稳，结构分化

连平/文

2026年上半年房地产市场仍处于下行态势，全国市场走势分化，高能级城市房价阶段性企稳；市场供需两端“一缩一缓”，行业风险处置稳步推进。下半年整体楼市会呈现怎样的运行态势？局部城市能企稳吗？市场全面回暖的条件是否成熟？市场风险能否出清？住房政策又将会如何演绎？本文将讨论这些问题。

一、上半年房地产市场继续磨底

1.住房政策进一步落地显效。2026年上半年国内房地产政策始终坚守“房住不炒、因城施策”核心基调，在供需两端同步出台系统化配套举措，兼顾住宅市场刚性与改善性需求释放与房地产行业平稳转型，政策效应持续显现。

需求端，信贷、财税等支持政策进一步推进。全国超百城下调购房首付比例，多数城市首套最低首付降至15%、二套降至25%；央行持续引导房贷利率维持低位。房产置换个税减免政策延续落地，缩短了二手房增值税免征年限，大幅降低置换家庭交易成本；二手房不满两年增值税税负降幅超40%，普通置换家庭综合减税2万至10万元，整体交易成本下降35%~65%，全年全国范围内减税规模接近千亿元，切实减轻了居民置业压力。

供给侧，聚焦住房供给结构优化，“十五五”城市更新规划全面推进，2026年配套中央财政资金为2570亿元，老旧小区改造、城中村有机更新提速。上半年全国新开工改造老旧小区超2.5万个，全国开工城中村更新项目超千个，累计带动建设投资约1.4万亿~1.5万亿元，成为楼市新的增长支点。央行3000亿元保障性住房再贷款工具落地，各地推进存量商品房收储改造。根据房企和金融机构已经签约投放的节奏测算，上半年保障性住房再贷款落地投放规模约800亿元左右，用以将闲置房源转为保租房、共有产权房，部分对冲商品房开发投资下行压力。

整体政策坚持分类调控、一城一策，不搞大规模刺激，以结构性工具稳需求、补保障、盘活存量，推动销售与租赁、商品房与保障房双轨并行，引导房地产行业稳定市场预期。上半年支持性的住房政策进一步落地，对住房需求的释放和供给改善发挥了积极作用。

2.住宅销售边际改善。1~5月全国商品房销售面积累计同比下降10.8%，住宅销售额累计同比下降13.5%，销售降幅较2025年末小幅扩大，但已连续三个月稳步收窄。房价方面，5月份，70个城市新房价格同比下跌3.6%，跌幅较2025年末扩大0.6个百分点；二手房价格同比下跌5.9%，跌幅较2025年末收窄0.2个百分点。二手房市场修复力度强于新房，高能级城市市场信心修复是带动全国房价边际企稳的重要因素。

受益于需求端政策加码和持续落地，以及人民币汇率走强、资本市场活跃度提升带来财富效应，一线城市全款购房比例稳步上行，率先实现房价企稳。上半年，北上深二手房全款成交比重较2025年末提升4~6个百分点，整体市场韧性逐步增强。二季度市场开始呈现总量降幅收窄、城市层级显著分化、二手房取代新房成为核心交易的特征。

3.房地产供给端持续收缩。1~5月份，房地产开发投资累计同比下降16.2%，行业投资意愿持续趋弱；房屋新开工面积累计同比下滑22.6%，住宅新开工降幅达23.4%，竣工面积同样超两成下滑，房企普遍缩减新增开发规模，聚焦存量项目交付，严控新增库存。

土地市场同步收缩，百城用地成交总价同比下滑24%，跌幅较2025年末扩大；土地供应规模显著缩减，长期供需失衡压力有所缓解，为市场中长期供需平衡修复筑牢基础。

整体来看，由于住房销售市场仍处于低迷阶段，房企新增销售预收款、个人按揭及往年销售结转收入持续减少，现金流偏紧；房企普遍采取主动控库存、压缩新增供给的经营策略为主，导致土地、投资、开工各项核心指标同步下行，同时风险化解、保障房建设有序推进，供给结构持续优化。

4.市场K型分化特征突出，分城市层级差异显著。上半年，一线及强二线城市率先企稳，二手房成交规模持续超过新房。5月一线城市新建住宅价格环比涨0.2%，二手住宅环比上涨0.4%；北京、上海二手房网签量创下近年同期高位，上海二手房累计成交同比增长31%。核心城市依托人口流入与财富效应，改善型置换需求持续释放，成为市场信心支撑。强二线城市行情分化，主城配套房源小幅回暖，城市郊区库存偏高，整体维持横盘震荡。

受人口持续流出、存量高库存约束，普通二线、三四线城市及县域市场持续走弱，房价延续下行态势，库存去化周期持续偏高。成交结构上分化同样明显，高能级城市进入二手房主导的存量市场，低能级城市依旧依靠新房走量，缺乏置换需求支撑。整体政策托底带来了局部改善，但并未形成全国普涨行情，人口、产业、库存等基本面差异成为楼市分化的核心驱动因素。

170个大中城市新建商品住宅价格指数（2010~2026）数据来源：国家统计局

5.市场供需两端呈现一缩一缓的供求新格局。库存缓慢去化、库销比高位回落，市场平衡度有所修复。5月末，全国住宅待售面积4.16亿平方米，住宅广义库销比（去化周期）21.4个月，较2025年12月末23.2个月收窄1.8个月，上半年滞销房源出清速度有所加快。

分维度看，库销比分层特征突出，一线城市受需求释放助力，供给端平稳压降后，整体住宅去化周期约15个月，供需关系好转；普通二线、三四线城市库销比则超过3年，供需两端虽呈现收缩态势，但高库存压力仍然突出。整体来看，供给压缩叠加需求边际修复带动库销比逐渐回落，行业逐步摆脱“高供给、高库存”为特征的旧格局，但全国库存绝对规模仍处于历史相对高位，市场供需平衡尚需时日。

6.房地产行业风险处置持续推进。1~5月房企融资性资金来源累计同比下降20%，房企狭义宏观杠杆率降至13.8%，较2025年末减少0.7个百分点，行业主动收缩高杠杆扩张模式，新增无序违约大幅减少。债务重组层面，已有20多家出险房企推进境内外债务展期、债转股、资产处置等市场化重组，累计落地境内外债务重组规模约1.2万亿元，个别企业兑付超百亿元境外相关债务，整体重组落地转化率超85%，盘活优质资产超320亿元，为债务履约提供坚实资金支撑。房企整体资产负债率小幅回落，龙头出险房企普遍将债务期限延长3~5年，综合融资成本平均下降0.8~1.2个百分点，有效压降财务费用支出。

保交楼攻坚成效显现，依托全国房地产融资协调机制与纾困资金支持，多地保交项目交付进度突破70%，购房者延期收房的担忧情绪明显缓解。整体来看，房企存量债务、停工交付两大核心风险稳步出清，风险化解进入实质性落地阶段，但三四线城市中小房企存量债务、偏远低效资产处置仍存在周期压力，风险出清尚需支持政策加力持续推进。

总体而言，上半年房地产市场在政策驱动之下，局部地区需求阶段性地得到释放，但内生动力并未全面激活。居民收入预期偏弱、加杠杆意愿不足，制约刚需集中释放；人口城镇化拐点显现，中长期新房需求中枢下移；三四线城市高库存、人口流出问题突出，区域供需结构性分化特征凸显；行业供求结构在调整过程中逐步向着平衡的方向发展，行业尾部风险仍有待出清。

二、下半年房地产市场结构分化特征进一步凸显

下半年，房地产调控将依照“稳楼市、防风险、促转型”总基调，调控精准化、结构化特征将进一步凸显。

1.需求端将持续优化“一城一策”调控策略，实施城市分层差异化支持政策。政策重心可能向二手房流通与置换需求倾斜，延续卖旧买新税费减免、换房信贷配套举措，一二线城市持续优化首付、房贷信贷工具，疏通二手房置换链条；库存偏高的三四线和县域城市以控新增、促去库存政策为主。

2.供给侧将聚焦存量盘活与保障房扩容。加快城市更新、城中村改造落地，保障性住房再贷款、配套专项债资金利用率可能提升。各地将加大存量商品房收购改造力度，培育存量更新行业新增量。风险处置持续深化，保交楼、出险房企债务重组常态化推进，持续缓释交付与债务风险。

3.长效机制建设将加快落地。不动产REITs扩容、现房销售试点扩围、高品质住宅建设等配套政策稳步推出，从开发、交易、持有全链条规范行业发展，推动房地产业摆脱高周转旧模式，向民生导向、存量运营、长效规范的全新发展模式平稳转型。

4.房地产销售市场难现整体性大幅回暖态势。预计2026年全国商品房销售面积约7.85亿平方米，同比下跌11%左右，跌幅与上半年接近。受益于人民币资产在全球范围内吸引力的提升，一线城市全款购房比例可能维持上行，置换改善需求将持续释放，二手房市场交易热度有望延续，并继续成为大城市交易主体部分。受整体城镇化进程放缓、居民收入低增、低能级市场结构调整延续等中长期因素影响，下半年房地产销售市场依然缺乏全面回暖的基础。截至2026年一季度末，我国居民部门杠杆率为59%，回落至2020年二季度以来最低水平，但仍处在三十年以来的历史高位，家庭中长期加杠杆意愿不足。房价持续下行带来的账面资产缩水，导致居民部门预防性储蓄大幅上升，提前还贷现象较为普遍，下半年难以出现大规模集中购房行情。

中国居民部门杠杆率（1998~2026）数据来源：国家金融与发展实验室（NIFD）

5.部分城市房价呈现阶段性企稳信号。销售跌势趋稳、趋缓意味着房价在下半年大幅走低的概率不大。预计2026年末，全国新建商品房价格跌幅在2%左右，二手房价格跌幅在2.5%左右,跌幅分别较上半年收窄2~3个百分点。一线城市房价同比增速可能转正，预计新房价格同比上涨1%，二手房价格同比上涨2%。境外资金回流、可供出售现房库存偏低以及土地价格上行是支撑一线城市房价止跌回稳的主要因素。截至2026年5月末，上海住宅库存约5~7个月，其余一线城市库存水平虽高于上海，但整体一线城市核心城区库存仍处于紧平衡状态，房价竞争力相较于二、三线城市显然更具韧性。

6.房企流动性缺乏足够的增量资金支持。预计房企当年资金来源约8万亿元，同比减少15%左右。销售跌势放缓难以改变房企经营性收入下降的局面，存量商品房及闲置土地等资产减值压力使得房企自筹及银行贷款等融资性资金规模持续减少，导致房企可供投资资源十分有限。下半年，房企偿债压力依然不小。经测算，房企商业银行贷款、境内信用债和离岸美元债到期规模占到位资金的比例约30%，尤其是资质相对偏弱的民营房企，单纯依靠自身向市场寻求10%以上的非银融资渠道借款难度很大。

7.房企土地购置仍将保持谨慎。土地市场将延续“核心地块热度提升、远郊地块流拍常态化”格局。下半年有关部门将持续执行存量盘活优先政策，新增住宅用地规模持续收缩，土地供给向主城核心地段集中；百强房企拿地资源持续向TOP10央国企聚拢，融资成本优势驱动央企国企集中布局一线、强二线城市改善地块，少量优质民企参与联合开发，整体房企持续收缩土储投资。

8.工程建设周期拉长导致投资承压。通常，新开工、施工面积下行会领先2个季度以上传导至开发投资走弱，截至2026年5月末，新开工及施工（年化）面积为63.7亿平方米，工程建设能力相当于2011年初水平，且持续放缓；而房地产开发投资（年化）为7.7万亿元，相当于2013年二季度末水平。工程建设的持续收缩意味着房地产投资将继续受到拖累。

新开工和施工面积与房地产开发投资额（2006~2026）数据来源：国家统计局

9.城市更新与保障房资金加速投放，托底地产投资。预计中央配套资金将加快拨付，专项债、政策性银行长期贷款集中落地以支持城中村改造项目实施。城中村安置房、配售型保障房开工放量成为对冲商品住宅投资下滑的核心支撑。结合过往经验，包括中央财政投放节奏、地方政府专项债实际拨付、政策性银行金融工具可投放规模情况，预计下半年，可供投放城市更新、城中村改造及保障性住房再贷款规模合计约1万亿元。综合测算，预计2026年房地产开发投资完成额约7万亿元，同比下跌15%左右，跌幅较上半年收窄约2个百分点。

当前房地产市场逐渐呈现区域分化加剧、供求关系持续改善、行业风险逐步出清三大核心特征。

第一，区域分化程度进一步加剧，一线与强二线都市圈依托人口流入、产业支撑，城市核心地段市场信心回暖，库存去化周期回归正常运行区间；而人口持续流出的低能级城市的房地产市场仍处于以价换量去库存阶段，房价延续弱势调整；普通二线城市可能保持横盘磨底态势，后续持续增量需求支撑较为困难，购房者优先选择优质市区项目为主；三四线城市则大概率延续调整，降价促销为当地房企主流销售策略，库存出清周期较为漫长。

第二，市场供求关系继续改善。需求端，核心城市成交回暖带动销售跌幅收窄实现边际修复；供给端，房企风险出清后审慎拿地、收缩新开工、拉长工程建设周期，新增供给主动收缩下投资跌势难改，整体库销比继续高位下行。鉴于少数高能级城市占比较低，总量实现全国性平衡难度极大。需要关注的是，一线和强二线城市需求持续释放和供给增加缓慢所形成的新的不平衡，并推动价格明显回升。

第三，行业风险持续出清。截至2026年一季度末，房地产开发贷余额同比下降5.1%，预计全年房企开发贷余额减少8000亿元，同比下降6%左右，房企融资总量保持低位。金融机构房企信贷坚持分层精准投放，总量不再扩张、结构持续优化的策略，房企白名单等信贷资源均已严格纳入央行监管视角，行业经营门槛抬升。商业不动产REITs推出，有助于推动存量房企风险有序化解，行业资产负债表将持续稳健修复，中小高杠杆房企将加速出清退出，增量违约将明显收敛。

三、完善房地产调控长效措施的建议

结合当前发展趋势与市场短板，为巩固和发展楼市筑底成果、化解结构性矛盾、推动行业稳健转型，建议从五方面完善地产调控长效举措：

一是深化因城施策精准调控，搭建梯度型需求支持框架，对一线、强二线城市侧重优化置换政策，下调二手房二套公积金利率、提升贷款额度，充分释放改善型住房需求。

二是健全二手房流通机制，持续落实置换税费减免，简化交易手续、搭建数字化交易平台，针对刚需及多子女家庭出台专项补贴，疏通存量房流通堵点，推动市场向存量提质转型。

三是加大城市更新与保障房建设资金投放，用好专项债与政策性贷款，稳妥推进城中村、老旧小区改造，扩大存量商品房收储转化规模，稳定地产投资底盘。

四是加快现房销售试点扩容、收紧预售资金监管，推动绿色智慧住宅发展，完善不动产REITs配套规则，夯实商品房与保障房双轨制。

五是实施房企分层融资管理，落实优质房企融资白名单，压降头部稳健企业融资成本，加快出险房企债务重组，严控高风险主体新增授信，修复行业整体信用。

（作者连平系中国首席经济学家论坛理事长、国际金融研究院院长）