刘强东从请骑手喝酒到铁腕削藩！砸466亿外卖打水漂，不再谈兄弟

七月七号那天,一条从京东零售内部流出的消息让人心里发凉——所有C4、C5职级的管理者身份被一刀切掉,日常审批直接甩给C3去扛。京东零售管理层级减少两级,大幅缩减了leader节点数量。

把镜头往回倒一年零两个月,2025年4月21号的北京街头,那个套着京东外卖骑手工装、拎着餐袋按门铃送单的男人也是他。

从那一晚的酒杯到今年七月的削藩令,同一个刘强东,判若两人。时间坐标切换到刚刚过去的7月6号,另一条不动声色的公告落地。

远东发展公告称,拟以7.5亿港元的代价出售Charter Joy Limited全部股权。这栋位于油麻地的物业前身是海景丝丽酒店,现在正被改造成学生宿舍。

折算下来年化差不多6%,比香港写字楼三个点的净租金翻了一番。刘强东这次不再谈兄弟,只谈租金。

京东CEO许冉在今年3月的电话会上直接放话,2026年外卖投入会比去年降。

这场仗京东实际上已经战略性收兵。京东股价从外卖大战开打之前的巅峰一路探底,市值蒸发接近腰斩。

这一套防守组合拳里,除了对内削藩,最扎眼的就是在香港疯狂扫楼。

2024年,京东产发以约18亿港元收购沙田利丰中心;2025年12月,京东 收购香港中环中国建设银行大厦部分办公楼层;2026年4月20日,京东旗下杭州京东霁纬信息技术有限公司以6.63亿元的价格,竞得杭州钱江世纪城商业金融用地。

再加上7月6号这单油麻地的学生公寓,京东在楼市的动作密度堪比一家小型开发商。外卖没打下来这件事表面看是钱不够狠,实际是京东那套自营供应链的重资产逻辑在即时餐饮这种毛细血管场景里水土不服。

466亿砸下去连个响都没听到多少,转头去买楼,看似稳,实际上把公司锁在了砖头水泥里。

从东哥囤楼到楼市寒冬:京东押注的这块砖头,底下是什么样的土壤?刘强东在香港油麻地、中环、九龙湾一栋接一栋地扫楼,看上去是把外卖亏掉的钱换成了收租的"稳"。

但把镜头从东哥的账本抬起来,望向更大的中国楼市,画面就没那么令人安心了。很多人还记得日本当年楼市崩盘的惨状,而现在中国的房地产市场,正走在一条让人眼熟的路上,而且不少情况比当年更糟。

东京皇宫距离中国约130英里,占地面积仅1.31平方英里,可上世纪80年代,它的价值超过整个加州的房地产总值,这在当时看似荒诞,却正是泡沫该有的样子。

1991年,日本楼市总值估算约20万亿美元,是美国的5倍,房地产和建筑业占经济总量的四分之一。当时人人都觉得上涨会永远持续,可泡沫终究会破。

崩盘后房价暴跌近80%,银行坏账超1万亿美元,失业率飙升,日本陷入了近25年的衰退。这样的崩盘不是特例,而是规律,历史只会重复,只是换了国家,换了惨烈程度。

看向中国,现状和当年的日本高度相似,甚至还有更糟的地方。近30年来,中国楼市堪称造富奇迹。

1998年住房制度改革之后,城市基建爆发式增长,农村人口涌入城市,普通家庭靠持有房产实现财富暴涨。到2020年,房地产及上下游产业链——钢铁、水泥、家具、金融、建筑等——占GDP的25%-30%。

离谱的是,中国家庭60%以上的积蓄都押在房产上,远超美国的两倍。地方政府更依赖土地收入,近40%的财政收入靠卖地给开发商。

但2021年,这颗定时炸弹炸了。其实业内早就看出苗头。

整个楼市一直在用一种脆弱的循环运转:开发商卖还没建的期房,拿回款买地,再卖新的期房循环往复。这套模式能跑通,全靠房价持续上涨和银行源源不断放贷,开发商早就债台高筑,可没人在意,直到音乐停了。

2020年8月,"三条红线"政策出台,给房企套上了紧箍咒:资产负债率不得高于70%,净负债率不得高于100%,短期偿债比不得超过1。这直接掐断了房企的活路,楼市瞬间冻结,没了贷款、没了债券,监管层就是要逼房企别再靠借贷赌未来。

政策初衷没问题,可结果却直接拖垮了整个行业。银行彻底不敢给房企放贷,只敢给白名单项目。楼市连跌3年,买房躺赚的神话彻底碎了。

2022年房价开始下跌,一路跌到2025年。以前买房产是最聪明的理财方式,现在租金收益率不到2%,还不如买国债省心又安全。

更糟的是房价本身在跌,投资者两头亏损,全在赌有人会出更高价接盘。很多人以为只有恒大这样的激进房企会出事,可连万科这样的安全牌也撑不住了。

2025年12月,万科宣布申请推迟兑付200亿元人民币债券,这是公司史上首次违约。消息一出,债券价格暴跌,2027年到期的人民币债券从85元跌到24元,境外美元债券更是跌到23美分。

港股万科股价创历史新低,A股股价跌到2008年金融危机时的水平。救市砸了上万亿,可效果差到离谱。

2024年9月的降息松绑政策短暂稳住了市场,可到2025年10月,Top100房企销量同比暴跌41.9%,仅2530亿元人民币。2025年上半年销量仅微降4.4%,让人以为拐点要到,可7月销量同比暴跌24%,环比跌38%,彻底打碎希望。

专家预测2025年房价将跌3.7%,最早要到2027年才能企稳。11月新房环比微涨0.37%,可二手房价格暴跌0.94%,楼市分化严重,只有上海还在增长,同比涨5.7%。

楼市库存堆成山,烂尾楼还在增加。2025年8月底,已完工的空置房达7.62亿平方米。

3月底待售库存达4.2158亿平方米,去化周期约21个月。更吓人的是隐性库存,开发商未售的建房计划达60亿平方米。

万科总负债达3643亿元人民币,深圳地铁集团计划2026年上半年提供最多220亿元紧急贷款,可这只是拖延时间。2025年11月,标普全球评级把万科信用评级降到CCC-,意味着6个月内大概率违约。

2025年新开工面积暴跌近25%,开发商彻底停买新项目,只求活下去。政府推出了7万亿人民币的白名单贷款,声称足够完成数百万套烂尾楼,到2025年底,终于有50多万套烂尾楼完工,总算安抚了抗议的购房者,否则购房者断供潮可能拖垮整个银行系统。

楼市崩盘还牵连了地方政府。以前地方靠卖地搞基建、修地铁,现在卖地收入跌16%,之前借的隐性债务(约14万亿人民币)没人还了。

2025年11月,推出10万亿人民币化债方案,其中6万亿用来置换隐性债务,变成官方债券,另外4万亿是5年期专项债券。理论上到2028年,债务能降到2万亿。

可这不是刺激经济,只是把隐形债务拉到明面上,阻止了系统性崩溃,却没解决根本问题。居民攥紧钱包不敢花,通缩压力已经显现。

2025年中居民储蓄上涨10%,达260万亿人民币,企业卖不出货,只能裁员,进一步导致居民不敢花钱。物价不再上涨,工厂产品价格还在下跌。

IMF测算,这场危机将拉低中国潜在GDP增速2个百分点。政策层面一直想靠电动车、光伏、电池填补房地产的缺口,可房地产曾占GDP四分之一,靠几个出口行业根本补不上。

政府推出3000亿人民币的回购滞销房源专项基金,理论上能买7160万平方米的空置房,但按五折售卖算,需要7.3万亿人民币,是基金额度的24倍。到2025年9月,该基金仅动用了5.3%。

根本问题不是救市钱不够,而是没人想买房子了。生育率下降,刚需减少,房价太高买不起,就业不稳,大家都攥紧钱袋子。

政策救不了需求,只能延缓下跌。和日本相比,中国的情况更复杂:日本是先涨后跌,中国是在下跌中途突然收紧信贷,直接冻结市场;日本只有资产泡沫,中国还有大量烂尾楼,直接砸坏了公众信任。

而且中国经济和楼市绑定太深,地方财政、家庭财富、银行贷款、就业全靠楼市。中国楼市的危机早不是空房和烂尾的问题,而是整个经济的结构性转型。

作为全球第二大经济体,这场阵痛的影响早已波及全球,未来数年都将持续发酵。没人知道这场调整还要持续多久,只知道当初闭眼买房躺赚的日子,再也回不来了。

刘强东在香港扫的那些楼,能不能穿越这轮周期,时间会给出答案。