高盛曾预测：未来10年，房地产在中国居民总资产中占比52%降至42%

高盛中国宏观团队的一份研报，核心意思是往后十年，房子在中国家庭资产里的分量会从眼下的52%慢慢滑到42%左右。

房地产占到居民总财富的比例将会由现在的52%，降到42%，主要原因就是房价上涨速度变慢了，新购房的需求也减少了。换句话说，不是房子突然不值钱了，而是它增值的那台＂发动机＂熄火了。

很多人第一反应是外资又在唱空楼市，这我倒觉得得掰开看。

高盛给的是一个十年镜头，看的是慢趋势，不是明天的涨跌。真正的底子其实是稳的，据高盛测算，中国居民总资产在2023年初见顶，此后持续约6个季度下行，近几个季度大体稳定在约730万亿元。房子估值缩水的窟窿，被居民不断增加的存款和金融资产的小幅升值给填上了。

所以总量没塌，塌的是＂靠房价躺赢＂这套老逻辑。数字对比最直观。

2021年中房地产市场见顶时，房产、现金及存款、其他金融资产分别占家庭总资产的67%、16%和15%；今年首季上述占比分别为52%、25%和20%。五年掉了15个点，听着挺猛。

但我更想提醒大家注意一个反常识的细节：这15个点挪走的钱，绝大部分没进股市。真正的去向，可能会让不少喊着＂卖房炒股＂的人尴尬。

钱去哪了？答案是银行。五年间房产占比掉了15个百分点，但大部分资金去了银行存款而非股市，直接持股仅从5%爬到6%。

直接持股只涨了1个点，这就说明老百姓不是变得爱冒险了，而是更害怕了。房子里挤出来的钱，老老实实趴在了活期和定期账户里。

这跟自媒体渲染的＂十年大牛市启动＂完全是两码事。资金的第一诉求是安全，不是收益，这是理解整件事的钥匙。为啥这么怕？

因为账面上看不出来的债，压得人喘不过气。居民杠杆率按GDP算约59%（看起来不高），但按可支配收入算，债务收入比飙至约140%，每季度还本付息占可支配收入约13.6%，而美国和日本约7%。

这就好比两家人月供一样多，但你实际到手的工资本来就比人家少，那还款压力自然翻倍。真正咬人的从来不是总债务，而是每个月工资条上被划走的那一块。

这背后还藏着一个更根子上的东西——分蛋糕的比例。中国居民可支配收入占GDP的45%，美国这一比例是75%。

同样一块经济蛋糕，切给老百姓自己的份额小了近一半。这意味着即便利率一降再降，普通家庭手里能自由支配的现金流依然紧巴巴。

所以降息这剂药，止痛可以，治本不行。想让大家敢花钱、敢配置风险资产，关键得先把收入这个分母做大。于是就有了这两年的＂提前还贷潮＂。

居民正在主动集体去杠杆，2026年Q1个人住房贷款余额36.72万亿，同比下降3.1%，4月住户中长期贷款净偿还3408亿；防御性储蓄下，存款增量是贷款增量的33倍。存款增量是贷款增量的33倍，这个悬殊比例特别能说明问题。

它意味着社会上新冒出来的钱，主要不是拿去消费或投资，而是去还债、去存起来。对单个家庭是精明的选择，但千家万户都这么干，宏观上就会拖累需求，这是政策端不得不面对的两难。

超过90%的家庭持有房产，而参与股市的成年人比例仅约25%，这种结构导致了严重的＂财富效应不对等＂：房价下跌的负财富效应覆盖了绝大多数家庭，而股市上涨的红利仅惠及少数人。

说白了，房价跌一点，全国人民都肉疼；股市涨一波，大多数家庭其实沾不上光。这就注定了资产迁移不可能一蹴而就——因为大众的家底还是砖头，而不是股票。

指望股市上涨来托住全民消费，短期不现实。那房子这块能不能快速甩掉？我看很难，因为它承载的功能太多了。

在国内，房子绑着户口、绑着学区、绑着信贷抵押，还绑着一代传一代的家业观念。股票基金天天上蹿下跳，给不了这种踏实感。

高盛的线性模型能算出百分比，却算不出中国人心里＂有房才有家＂那点执念，也算不进优质公共资源和房产深度捆绑的这套制度设计。这些＂软约束＂，恰恰是最难松动的。

更现实的是，你想卖也未必卖得掉。

2026年6月，百城二手住宅均价环比下跌0.42%，同比下跌7.68%；上海二手房价格连续四个月上涨，深圳由跌转涨。核心城市在企稳，但广大三四线的二手房流动性还在冻结状态。

存量规模庞大、交易周期长、税费成本高，很多家庭挂牌半年找不到接盘的。房子变不了现，占比自然降不快，这道硬门槛客观上把节奏拖慢了。

好在最新的市场信号是往＂稳＂的方向走的。

2026年6月，上海二手住宅挂牌均价环比上涨0.10%，已连续四个月上涨；深圳二手住宅价格环比转涨0.03%，4月底优化楼市政策后新政效应持续释放。成交量层面也扛得住。

2026年6月，北京二手住宅成交1.7万套，同比增长9.8%，连续3个月创近五年同期新高。这不是普涨，而是典型的K型走势，核心城市先扛旗。

新房那边则是另一番冷热不均的光景。2026年上半年，100城新建商品住宅销售面积同比下降12%，二季度市场有所修复，一线城市二季度成交量同比转增；二手房市场表现继续优于新房，上半年重点城市成交套数同比增长6%。

刚需和改善盘在核心地段还能卖动，远郊和低能级城市依旧承压。这种一二手分化、区域分化的格局，恰恰印证了资产迁移是一个结构性的慢过程，而非全局性的急转弯。

政策的基调也定得很克制。4月底的政治局会议给出的基调是＂努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新＂，既没说强力救市，也没对市场释放压力。

一个＂努力＂，一个＂城市更新＂，透露出的思路是盘活存量、供给侧发力，而不是过去那种大水漫灌。

楼市的定位，正从＂炒的标的＂回归＂住的本质＂，这才是资产结构慢慢调整的底层土壤。

头一两年还是修复期，大家重心仍在降负债、攒现金，金融资产的新增有限，房产占比只会小幅晃动，很难明显下滑。

等到三年之后，随着社保、医疗、教育这些兜底逐步补齐，房子身上的金融属性慢慢淡化，占比才会进入稳步下行的通道，股票和保险开始持续承接新增储蓄。

这是一个以十年为尺度的慢变量，急不得。

想判断这场迁徙走到哪一步，普通人盯三个指标就够了：一是居民可支配收入的增速，收入涨了钱才敢挪窝；二是普惠社保的落地进度，兜底稳了预防性存款才会松动；三是二手房流通的配套政策，房子卖得动占比才降得下来。这三样，比任何研报的预测都实在。

眼下市场信心确实在边际改善，但收入预期仍是那个最关键的变量。

这份研报最大的价值，不在＂52%降到42%＂那个具体数字，而在于它逼我们看清一个时代的转弯——靠买房躺赢的逻辑确实翻篇了，但这绝不等于要慌不择路地＂卖房炒股＂。

财富结构的调整是场十年长跑，真正的胜负手从来不在房子和股票谁涨谁跌，而在收入分配能不能改善、社保网能不能织密。

那才是这场大迁徙真正的发动机。