北京
半年预亏百亿规模之下，万科全面启动经营蜕变调整，债务与流动性带来的长期挑战仍待持续化解。
2026年7月10日，万科对外发布半年度业绩预告，120亿元至150亿元区间的预亏数据，清晰折射出这家老牌房企当下的经营困境。
图源：万科A公告
对照公告测算数据，今年上半年万科归属于上市公司股东的净利润预计亏损120亿元至150亿元，扣除非经常性损益净利润亏损区间110亿元至140亿元，折算每股亏损最高超过1.25元，亏损幅度相较2025年同期略有扩大。
市场普遍关心亏损持续扩大的根源，公告完整列明三项客观成因，并未回避经营短板。楼市持续调整，企业可结转核算利润的开发项目明显减少，行业环境持续压缩项目盈利空间；不动产市场估值下行，企业主动计提资产减值，提前消化存量资产潜藏损失；物业、租赁住房等运营板块每年产生固定折旧摊销，扣除相关成本后部分板块未能实现盈利，叠加非主业投资亏损，进一步拖累整体利润表现。
即便账面亏损规模偏高，万科上半年并未搁置保交付工作，这也是公告内与亏损数据形成对照的核心信息。报告期内，企业按期交付约2.3万套房屋，守住购房者最关注的交房底线，物业、长租等经营性服务业务也维持常态化运转。
但公告并未淡化现实压力，明确当前各项经营指标尚未出现实质性改善，集中到期债务兑付、现金流平衡两大难题持续约束企业发展。基于这一现状，万科将全年核心工作锚定化险、发展两大主线，内部治理优化、存量资产处置等全部调整动作，均围绕两条主线稳步推进。
集中到期公开债券兑付是房企现阶段化险工作的核心难点，万科在上半年拿出清晰可行的处置方案。2026年上半年，公司10支公开债券完成持有人表决，全部展期方案顺利通过。拉长债务偿还周期，能够分摊短期大额资金支出压力，有效降低公开信用债兑付风险。
为配合债务缓释落地，公司同步梳理存量低效资产、收缩非核心业务、推进全集团降本增效。企业划定回款资金使用优先级，资产处置回笼资金优先用于在建楼盘工程款拨付与到期债券本息兑付，兼顾民生交付保障与企业信用稳定。
债务处置、存量盘活等工作，需要配套完善的内部管理体系作为支撑，万科同步推进内部治理架构优化。企业重新梳理内部资源调配规则，将资金、人力等核心资源向存量项目处置、债务协商、在建项目续建倾斜，为风险化解工作提供坚实组织支撑。
长期业务优化路径已经明确，企业有序剥离与地产主业无关的各类对外投资，后续经营资源将集中投放至住宅开发、物业服务、租赁住房三大核心赛道，从源头减少低效资产持续带来的资金损耗。
在完成债务、管理层面的系列调整后，市场对经营性业务的预期也需要客观看待。不少市场参与者习惯将物业、长租运营视作缓解行业下行冲击的稳定渠道，但这份业绩预告呈现出更为客观的现实。这类业务仅维持平稳运营，并不具备扭转整体亏损的能力。物业、商业资产每年会产生固定折旧成本，部分经营板块摊销后处于亏损状态，仅能产生少量日常运营现金流，既无法填补新房结算下滑形成的资金缺口，也不能单独依靠服务业务化解整体流动性紧张问题。
公告文末专项风险提示，明确本次盈亏数值仅为企业内部初步测算结果，完整、具备法律效力的财务数据需等待正式半年报披露。同时提示市场参与者，不能仅凭单次预亏数据评判企业经营状况，应当结合地产行业周期、企业债务结构综合研判，理性做出投资选择
债券展期、存量盘活、治理升级、非主业剥离分属四条独立的风险处置路径，各项举措核心作用集中在两点：保障存量楼盘正常交付，平滑短期集中偿债带来的现金流冲击。
放在本轮地产行业深度调整周期中观察，多重负面因素叠加拉长了企业盈利修复周期。可结算开发项目缩减、资产减值集中计提、部分经营性业务持续亏损多重问题同步显现，短期内很难实现利润回暖。
客观区分各类自救举措的实际作用边界能够看出，现阶段所有调整手段仅能阶段性缓解资金紧张，属于短期风险缓冲方式，无法从根本上扭转新房业务疲软、持续亏损的经营基本面。对万科而言，想要完成完整的转型蜕变，仍需要长期稳步落地各项调整工作。
一系列转型蜕变举措持续落地，短期仅能缓释流动性压力，万科经营修复之路漫长，其化险路径也为行业头部房企提供现实参照。
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