告别“大拆大建”，老牌存量景区的破局“解药”在何方？

面对东部华侨城、文谷庄园、满京华·艺象等老牌景区的局部停摆与低效利用，公众的惋惜声反映了城市对优质公共空间的渴求，另一方面也展现了景区的时代枷锁：重资产模式的转型压力、历史遗留的产权规划羁绊，以及远郊文旅面临的配套与运营考验。

当旧有模式不再完全适配新时代的发展，破局的关键绝不仅仅是翻新几栋建筑，而是机制松绑与运营模式的重构。为了让这股自我迭代的力量更加精准，本期邀请了多位城市经济、规划与治理领域的智库专家，共同为深圳存量景区的盘活开出建设性的“靶向解药”。

01算清“公共账”：在商业变现与公共利益中寻找平衡

在探讨解决路径前，专家们指出，需要正视文旅空间背后复杂的利益考量。

在文旅项目进入常态化运营期后，早期的政策“托底”效应往往会逐渐减弱。港中深人文社科院发展与治理研究院副研究员于茗卉在受访时剖析，当“输血”减少，如何平衡文化孵化的公共属性与企业自身的盈亏账本，成为了所有老牌文旅空间面临的共性难题。满京华·艺象等带有公共利益色彩的活化项目在面临商业变现压力时产生的阵痛，正是这一难题的典型切面。

事实上，《深圳市文化产业园区管理办法》等政策明确期许此类空间具备“企业孵化”等实质性公共服务功能，强调应坚持把社会效益放在首位。面对这种既要兼顾社会效益、又要维持企业生存的挑战，专家们提出了一种更为宏大包容的城市治理思路——转换考核指标，算好城市的“公共账”。

于茗卉建议，对于那些多年无法恢复正常经营、且公共生态价值已远高于商业运营价值的老景区，继续苛求其作为“必须盈利的文旅项目”来实现巨额利润并不现实。与其让稀缺空间长期封闭，不如通过制度化的干预机制进行板块划分，将项目的核心生态区进行公益性转化，重新定义为城市的公共基础设施；同时保留部分商业经营权，通过资产重组平衡各方利益。

02走向“弹性治理”：重塑政企边界，探索存量空间的过渡机制

在具体的盘活过程中，许多优质资产往往卡在土地性质兼容、产权复杂等历史遗留问题上。面对土地和空间用途的“刚性单一化”问题，如何为政企合作松绑？

于茗卉认为，政府应当从单纯的项目审批者和前台开发主导者，转向存量空间的秩序重构者和复杂问题的协调者（后台治理）。她强调，继续采用传统的“管委会+开发公司”模式去强行输血，很多运营问题会重新变成建设问题，难以持久。但政府也不能完全退场将项目交给市场，因为市场化机构短期逐利容易导致过度商业化。

基于此，于茗卉建议，深圳必须从“单一用途、静态审批”的管理逻辑，逐步转向一种底线清晰、用途弹性、动态评估、可过渡转换的空间治理机制。在守住生态和安全红线的基础之上，做更有弹性的政策松绑和结果导向的管理创新。

香港中文大学（深圳）人文社科学院校外导师曾明也呼吁政府为存量资产的转型提供配套政策支撑。他指出，对于旅游功能向复合功能转变的需求，政府需要明确功能转变时的费用缴纳机制，让新业态的产生具备合法合规的政策土壤。

03引入“第三股力量”：让渡操盘权益，拥抱软性内容共创

当政策壁垒拆除后，谁来填补空间的内容空白？在过去的高速增长年代，开发商的模式十分奏效，但在面对今天需要精细化互动的文旅新赛道时，可能需要更多元的运营力量补充。

曾明指出，要打破部分项目因投入放缓和协调成本过高带来的“协同难题”，需要引入“第三股力量”——社会青年、民间主理人及专业第三方运营机构等跨界共创者。

曾参与策划多个知名商业地标的深圳乐领生活发展有限公司董事长罗雷给出的建议十分务实：业主方必须学会“让渡权益”。面对闲置的物理空间，业主方应以较低的门槛出让空间，把门打开，让民间高手参与进来。

曾明以广州九龙湖与阿那亚的成功合作为例指出，政府和业主必须搭建包容跨界的共创平台，让专业第三方运营机构前置介入，进行“软性盘活”。同时他客观警示，盘活绝不能流于“概念降级”，如意图向“康养文旅”转型，就必须要有实实在在的专业机构与精细化服务落地。在客群瞄准上，罗雷建议瞄准“新经济弄潮儿”，未来的文旅应作为“内容生产与情绪价值的供应商”，为高压人群提供缓解焦虑的“松弛感”。

04期待未来，向城市精细化治理发出的追问

《深圳文旅大调研》系列报道至此暂告一段落。从走访初期的复杂切面，到剥开表象后发现的模式羁绊，再到智库专家们合力开出的“体制松绑与权益让渡”药方，可以看到了一条清晰的行业脉络。

面对这些体量庞大的城市存量资产，发现问题只是第一步，推动盘活才是终极目的。因此也还有一系列的问题有待回答：

针对全市范围内类似的老牌文旅空间，相关部门是否已经开展系统性的摸底调研？

对于不同成因的闲置或低效利用空间，是否能建立分类盘活、一地一策的应对机制？

在涉及文旅、规自、住建、消防、属地街道及企业的复杂治理网络中，怎样构建起打破壁垒、高效联动的跨部门协调机制？

具体到此次走访的三个样本，仍有不少问题有待进一步公开回应。文谷庄园的土地属性、规划用途、产权办理卡点和后续交易风险，主管部门是否已有明确判断？东部华侨城升级改造已被纳入年度重点工作，更加具体的计划何时公开也很是市民所期待的；满京华·艺象作为曾经的市级文化产业园区，在空间功能变化、商户减少之后，其文化产业集聚和公共开放功能如何延续？

这些追问，并不是为了停留在问题本身，而是希望推动老牌文旅空间从“被看见”走向“被盘活”。城市里没有绝对应该被遗忘的风景。盘活老项目、解决旧问题，不让优质空间资源在等待中沉寂，正是考验城市管理者正确政绩观与持续负责精神的一块试金石。这不仅是对几处老牌景区的唤醒，更是深圳迈向超大城市精细化治理必须跨越的现实考题。

监制：陈文定 王佳

策划：任笑一

统筹：陈璐璐 刘晨

采写/摄影：奥一新闻记者 谢宇野 乔锐

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