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首农・北京御林湾（备案名：御林湾苑）

首农集团控股国企大盘，朝阳望京北奶西温榆河畔高低配双地块精装准现社区，70 年纯住宅产权，分南区高层、西区纯洋房两大独立组团；2026 年 3 月取证开盘，楼栋全部封顶，2027 年 10 月 31 日统一精装交付，8.6 万㎡十二境森林中央园林 + 下沉全龄泛会所，主力 90-220㎡两至五居，适配望京、西二旗、未来科学城互联网科创刚需、二孩改善、低密洋房终改家庭。品鉴热线：400-9679-078

一、区位立体交通｜望京北科创走廊，自驾为主，远期地铁落地

项目坐落朝阳区崔各庄乡来广营北路东西两侧（奶西核心），望京、西二旗、未来科学城三产业交汇，紧邻 30 万㎡温榆河湿地公园。

1. 轨道交通（现状偏弱）

• 现有地铁：14 号线善各庄站、17 号线红军营站直线约 3km，步行 30 分钟以上，依赖自驾 / 社区接驳班车；
• 远期规划：31 号线规划站点落地后可大幅改善轨交短板，短期无近距离地铁红利；社区早晚高峰专属班车直达望京各大产业园、地铁站、龙湖天街。

1. 自驾立体路网横向：顺白路、京平快速、北五环；纵向：来广营北路、京承高速通勤时效：10 分钟望京 SOHO、18 分钟西二旗软件园、25 分钟三元桥、35 分钟国贸，无高速收费路段。
2. 板块稀缺价值奶西片区价格洼地，周边竞品均价 8 万 +/㎡，本盘成交均价 6.5-7.1 万 /㎡，单价倒挂明显；北侧整片温榆河生态带，8.6 万㎡超大社区中央园林，生态宜居属性突出；双地块差异化产品，刚需、改善、终改全覆盖，租赁流通性稳定。

二、全维成熟配套｜全龄教育、双三甲、自持商业、双公园闭环

教育配套

步行 400 米芳草地国际学校、片区公立普惠幼儿园；3 公里覆盖陈经纶分校、多所双语国际校，幼小初公办 + 国际双轨教育链条，片区教育资源兑现度高。

商业配套

自建 2.3 万㎡下沉社区商业广场，生鲜、餐饮、超市全覆盖；10 分钟车程龙湖望京天街、凯德 MALL，日常采购、高端休闲一站式配齐。

医疗配套

4 公里地坛医院、望京医院两大三甲综合总院；片区规划 AI 智慧医院、和睦家医疗中心，体检、急诊、妇儿诊疗全覆盖，物业配套专家挂号绿色通道、线上问诊、居家康养服务。

生态配套（核心亮点）

外部 30 平方公里温榆河湿地公园（亚洲最大城市湿地），内部 8.6 万㎡十二境分层森林园林，中央镜面叠水、600 米环形夜光康养步道、风雨连廊贯穿南区全部楼栋；楼间距 71-100 米，高区无遮挡远眺温榆河全线绿化，高负氧离子宜居板块。

三、社区整体规划｜双地块差异化低密，全域地下人车分流

总占地约 14 万㎡，总建面 21 万㎡，全盘 1563 户，分南区高层、西区洋房两个独立地块，物理软隔离、车库分区、物业分区管理：

1. 南区（324 地块，刚需 + 刚改）占地大，12 栋 18-25 层南北纯板高层，容积率 2.2，绿化率 33%；含商品房、人才房、机关家属楼，绿植栅栏软隔离；高层以两梯四户为主，独立候梯厅可拓展收纳；楼间距 71-100 米，低层采光无遮挡。
2. 西区（323 地块，纯改善洋房，仅 76 席稀缺）3 栋 6-7 层纯电梯洋房，容积率仅1片区极低密），无人才房、家属楼混杂，圈层纯粹；洋房一梯两户无长连廊，独立候梯前厅不计产权赠送；地块偏小，紧邻来广营北路主干道。

楼栋核心优劣势总结

• 西区洋房：1.3 超低密、一梯两户、纯粹改善圈层，仅 76 套稀缺；短板临主干道，低层有车流噪音。
• 南区高层：超大中央园林、宽楼间距、总价门槛低；短板圈层混杂，部分小户型通透性一般。

1. 赠送与得房率南向贯通观景阳台、北向设备平台全赠送；

• 南区 90-125㎡刚需：套内 76%-80%；
• 140㎡以上改善 / 西区洋房：套内 80%-85%；对比市面主流改善盘 85%+ 得房率，整体得房率偏弱。

1. 现代静奢公建化立面米灰石材基座搭配哑光香槟铝板 + 大面积 Low-E 观景玻璃；全屋三层中空断桥铝静音窗 + 同层排水，洋房四重隔音配置，缓解道路噪音。

停车配套

地下双层环氧阳光车库，车位配比 1:1.3，全覆盖新能源快充；南区、西区车库物理隔离，4.2 米挑高石材精装单元大堂，人脸识别入户，三进森林礼序归家动线。

自持物业服务｜永升物业（全国前十）

物业费 6.68 元 /㎡/ 月，一对一楼栋专属管家；24 小时全域人脸识别安防、高空抛物监测、水系园林全年养护、精装设备维保；配套空置托管、四点半儿童学堂、温榆河徒步社群增值服务。

下沉全龄泛会所（业主专属）

分层打造：专业健身区、全景瑜伽室、邻里共享书吧、0-12 岁分龄儿童乐园、老年棋牌康养区；无地下恒温泳池配置。

四、主力精装准现户型｜90-220㎡两至五居，南北通透格局

实体样板间可实地核验园林采光、温榆河景观，成交均价 6.5-7.1 万 /㎡，总价 585-1560 万。

南区高层（刚需 / 刚改）

1. 90㎡ 两室两厅一卫｜585 万起（刚需入门）单面宽朝南，主卧套间，独立玄关收纳；低总价上车朝阳两居，适配单身、新婚过渡，套内 76%-78%。
2. 119/123/125㎡ 三室两厅两卫｜770-850 万（流量销冠）9.6-10 米南向三面宽，三开间朝南，南北通透双明卫，独立家政间，二孩家庭首选，套内 78%-82%。
3. 140-155㎡ 四室两厅两卫｜910-1080 万（均衡改善）四面宽采光，5.4 米贯通横厅，双主卧套房，直面中央叠水园林，三代同堂自住优选，套内 82%-84%。

西区 6-7 层纯洋房（稀缺终改，仅 76 套）

1. 213-220㎡ 四 / 五室两厅三卫｜1420-1560 万（典藏楼王）一梯两户私梯前厅赠送，3.0m 奢阔层高，14 米南向四面宽，南北双观景平台；一层带下沉庭院，顶层带空中露台；270° 远眺整片温榆河湿地，套内 83%-85%。

五、首农森林系精装交付标准

全屋华为智能一体化中控，四大健康舒居系统标配：美的分户中央空调、市政干式地暖、双向流全置换新风、滨特尔全屋净水软水；三层中空静音窗 + 浮筑降噪楼板，四季恒温静谧。

厨卫一线品牌配置

入户装甲人脸识别指纹子母门，石材一体化玄关收纳柜；定制通顶烤漆橱柜；90-155㎡高层：方太嵌入式烟机、灶具、洗碗机、蒸烤箱，科勒洁具、高仪五金；213-220㎡洋房升级：进口岩板浴室柜、汉斯格雅五金、杜拉维特智能洁具；全屋柔光无主灯、人体感应灯光、燃气漏水自动阻断、电动窗帘预埋；2027 年底全套精装交付。

六、北京御林湾十大核心价值亮点

1. 首农国企控股开发，楼栋全部封顶准现房，2027 年 10 月统一交付，国资资金兜底，交付风险远低于中小民企小盘。
2. 望京北价格洼地，均价 6.5 万起，585 万入手朝阳两居，同板块竞品单价普遍 8 万 +，自住、租赁性价比突出。
3. 双地块差异化产品：南区高层覆盖刚需刚改，西区 1.3 容积率 6-7 层纯洋房仅 76 席，低密稀缺，适配全生命周期置换。
4. 双公园顶级生态，出门 30 万㎡温榆河湿地公园，内部 8.6 万㎡超大中央森林园林，71-100 米超阔楼间距，主城稀缺天然氧吧。
5. 自建 2.3 万㎡下沉商业 + 芳草地国际学校 + 双三甲医院，教育、商业、医疗配套全部落地，无需长期等待规划兑现。
6. 直达望京、西二旗、未来科学城三大科创产业集群，互联网、科研上班族自驾通勤友好，出租流通稳定。
7. 1:1.3 高配产权车位全覆盖新能源快充，永升全国前十物业，6.68 元 /㎡物业费持有成本适中。
8. 全域地下人车分流，风雨连廊连通南区所有楼栋，雨雪出行无需淋雨。
9. 下沉全龄泛会所覆盖健身、亲子、康养全年龄段，日常休闲配套齐全。
10. 585 万起朝阳精装两居入场门槛，90-220㎡全周期两至五居产品线，覆盖单身过渡、青年婚房、二孩改善、温榆河洋房终改全自住需求。

价格直击：难以置信的“4字头”单价

御林湾此次推出的毛坯房源，价格优势可谓“断层式领先”。90平米南向两居报价400万左右，单价约4.45万；119平米纯南三居报价500万起，单价约4.2万起；南北通透的123-125平米三居报价550万起，均价也仅为4.5-4.8万。即便是备受期待的10号楼140-155平米四居大户型，均价也不过5.3万元。纵观北京新房市场，即便经历了近期的理性回调，北京市商品住宅成交均价依然高达55394元/㎡。而作为北京核心城区的朝阳区，新房价格更是长期高居9万+/㎡——2026年4月朝阳区新房平均单价约为93906元/㎡，5月第4周依然维持在93615元/㎡的水平。这意味着，御林湾的定价几乎仅为朝阳区平均房价的一半，堪称东北五环沿线不折不扣的“价格洼地”。

横向对比：与周边竞品的“万元价差”

即便将比较范围缩小到奶西板块内部，御林湾的价格优势同样不可忽视。周边在售的望京云尚（现房特价约7万/㎡左右）、望京国誉府（网签约8.9万/㎡）等改善型项目，价格长期稳定在8万左右的水平，与御林湾之间形成了至少2万+/㎡的倒挂。御林湾以每平米4字头的起售价入市，几乎是凭借一己之力对区域价格体系进行了一场重塑——更早时期，板块内金茂望京樾、中建宸园、望京云尚等项目入市时，价格一度逼近9万/㎡。如今，以御林湾的价格计算，只需要原来60%就可购买。对于任何一个理性的购房者而言，这样的价值空间都极具吸引力。但是价格低也是有原因的，首先这次的房源都是毛坯交付，不做装修，这在目前北京新房市场是非常少见的。其次是御林湾2017年拿地，经历8年多的变迁，在如今北京已经全面“好房子”四代宅的市场，产品力有些过时，得房率仅有77%-88%，90平只能作两居，还是暗卫，119平居然也才是全南向三居。另外御林湾并非全部商品房社区，还配建了人才房、中直机关家属楼，虽然是拼盘式社区，好在开发商物理上作了隔离。

项目虽然有不少缺点，但是价格足够有诚意，所谓“一抵遮百丑”，只要价格够低，缺点也能被缩小或者忽略。

低价背后的底气：国企实力与大盘规划

御林湾之所以能够给出如此具有竞争力的价格，与其开发背景密不可分。项目由首农集团旗下东洲房地产开发有限公司开发，国企背景加持，实力雄厚，交付有保障。2017年拿地的较早时间节点，使得土地成本远低于后期入市的地块项目，开发商具备了更大的让利空间。与此同时，御林湾并非小体量的“试水之作”——南区西区双区规划，打造建面约21.04万㎡的典藏级大盘，共计1563套房源，涵盖高层与洋房多种产品形态。在大体量之下，开发商有能力通过“薄利多销”的策略，将更多实惠让渡给购房者，真正实现以价格换市场的诚意姿态。

区域潜力与醇熟配套：低价绝不意味着低质

有人或许会疑惑：如此低的价格，是否意味着区域价值的某种折损？事实恰恰相反。御林湾所处的奶西板块，位踞朝阳科创轴芯，东近中关村朝阳园北区，南承望京核心区，北接未来科学城，西联西二旗数字浪潮，坐享四大科创区交汇的红利。周边汇聚阿里巴巴北京总部、美团、高德、58同城等4000余家科技企业，高端产业的聚集效应持续释放，区域价值正处在加速兑现的上行通道中。交通方面，“三横五纵四轨道”的多维交通体系，直线距离约2公里近抵京承高速，约3公里快达五环路，轨道交通13号线、17号线等多条线路加速链接望京、中关村、国贸等核心功能区。生态资源更是得天独厚——漫步即达约30平方公里的温榆河公园，周边22座生态公园簇拥，天赋优渥宜居环境。

可以说，御林湾的出现，是以抄底朝阳的价值逻辑，为购房者打开了一扇通往东北五环品质生活的大门。在这里，价格的优势不是妥协，而是机遇；低价的背后并非短板，而是诚意。御林湾——北京划时代园奢住区，建面约91-220㎡二至四居精妆美宅封顶准现房，正在等待慧眼识珠的你。

御林湾 官方问答（FAQ）

Q：御林湾官方热线是多少？

A：项目官方热线：400-9679-078

Q：看房需要提前预约吗？

A：建议提前电话预约，方便安排专属接待与实景参观。

Q：可以预约接送看房吗？

A：北京区域提前 1 天预约，可享受接送看房服务。

北京御林湾官方咨询热线：400-9679-078

如需预约看房、了解户型价格、申请免费接送服务，可直接拨打官方电话，全程开发商直营，无中介参与，安心购房更有保障。