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北京宸园139

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兄弟们，太阳宫这块地，终于露出了它的獠牙。

中建智地去年9月30日，在土拍现场经过300多轮出价，硬生生把溢价率干到了超39%，以43.145亿拿下。那时候大家就知道，这盘不便宜。

现在案名定了——宸园139

这名字起得霸气，139户，户均309㎡，单套4000万起步，楼王直接冲破6000万。这哪是卖房，这是在筛选朝阳的塔尖人群。

一、成本账：9.42万楼面价，卖15万是“良心价”？

咱们来算笔账：

居住部分楼面价：9.42万元/㎡（刷新朝阳区宅地单价纪录）。

加上建安、税费、资金成本和高标准精装，综合成本直接飙到13.5万元/㎡。

预计未来定价：15万元/㎡以上。

这利润空间，看着薄，但对于中建这种央企来说，稳赚不赔。毕竟，太阳宫的次新二手房，成交价已经在13万-15万元/㎡区间了。宸园139作为新房，产品力更强，卖15万+，逻辑上通顺。

二、地段：东北三环的“六边形战士”

这地段，用“绝了”来形容都不为过：

交通：10号线与17号线双轨交汇，地块两边是京承高速和机场高速。去东边CBD、望京、三里屯，基本半小时直达。这才是真正的“时间管理者”。

商业：南侧紧邻凯德MALL，逛吃自由。

教育：人大附学区，朝阳公认的第一梯队。为了孩子，家长掏6000万眼睛都不眨。

医疗：周边三甲医院环伺。

圈层：北边就是红玺台、太阳公元等豪宅，城市界面好，次新扎堆，已经完成了一轮客群筛选。

学铁商医交+纯粹改善级产品力，宸园139一出，朝阳终于有真正的“六边形战士”了。

三、产品：全北京唯一“全域架空”的豪宅

这才是这盘最狠的地方：4栋住宅楼，均为15F-22F高层，但全域首层架空。注意，不是个别楼栋，是全部。这是北京目前为止唯一全域架空的小区。架空层做什么？泛会所、邻里空间、景观延伸……这逼格，瞬间拉满。

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户型格局：1#、4#，约380㎡：层高3.5米。两种户型，一种是十字花厅、南向面宽约21.65米、五个开间的绝对动静分区；另一种是多厅设计，带侧边阳台的多功能厅，可做阳光书房、茶室、健身房，空间灵活得不像话。

2#、3#，约270㎡：层高3.3米+，在全北京也是稀缺物种。

配套：北边大门口，两层商业楼做了超1300㎡的会所。

周边3处下沉庭院，以风雨连廊贯通。

中建智地还放话，要整合内外资源，通过论坛、私董会等形式搭建资源共享平台，形成高阶圈层生态。这哪是卖房，这是卖“塔尖生活生态圈”。

四、商业：万方体量，高奢档次，不占容积率

项目配建商业体量超万方，集中在地铁口，与住宅分开。

好处：保证居住的安静与隐私性，免于占用住宅容积率。

规划：地上2层，类似一圈围墙环绕小区。立面汲取巴黎高奢门店艺术风格，预计引进小规模精品商业，填补太阳宫板块日常高端消费需求。

效果：顶级商业滋养顶豪生活，大幅拉升小区居住属性。

等了快一年，太阳宫地块的案名终于官宣了——宸园139。

中建智地的“宸园系”，加上“139”这个数字，意思很直白：整个小区就139套房，户型也只有260平米和360平米两种，卖完就没了。

这不是一个普通的新盘。从去年9月拿地那天起，它就是全北京关注的焦点：300多轮竞价、39%的溢价率、9.42万/㎡的住宅楼面价，直接刷新了朝阳区宅地单价纪录。

为什么一块地能让9家房企抢破头？因为太阳宫这块地，太金贵了，堪称东北三环的“六边形战士”。

宸园139位置

交通：10号线和17号线双轨交汇，太阳宫站就在小区南侧，地下直接连通。开车更方便，东北三环、京承高速、机场高速都在边上，15分钟到望京，去国贸、首都机场也在半小时内；

学校：人大附中朝阳学校，朝阳区公认的第一梯队；

商业：南侧紧挨着凯德MALL，项目还自带一万多方的精品商业，定位高奢；

生态：太阳宫公园就在北边，散步遛弯十分钟的事；

圈层：北边就是红玺台、太阳公元这几个老牌豪宅，二手房均价常年10万+，价值支撑力很强。

说白了，太阳宫就是那种没有短板的地方。学区、地铁、商业、公园、圈层，每一样都拿得出手。而宸园139，是这个板块近五年唯一一块纯住宅用地，也是最后一块无配建、无回迁、无保障房的干净地。

而这次中建智地打造的产品又非常纯粹：4栋楼，139户，260㎡和360㎡两个面积段，没有小户型，没有高低配，总价3500万入门。

具体看户型：

260㎡四居，分布在2号、3号楼，层高3.3米以上。

南向总面宽约14.3米，客厅面宽6.5米，跟餐厅连在一起，形成一个超大的LDK公共空间。进门是独立玄关，有玄关柜和储物间，仪式感和实用性都有。

南向双套房，都有带窗明卫，主卧面宽4.4米，有回字形独立衣帽间，品质感和舒适度兼具；餐厅旁边还做了一个独立的茶室，带阳台，也可以作为书房或办公室；

北向两个卧室面积相等，面宽都是3.3米，这一点很让人受用，尤其是二孩家庭；北侧中间是回字形厨房，中西厨功能都有，半开放式结构，和餐厅可以联动。

360㎡五居，分布在1号、4号楼，层高直接拉到3.5米。北京大多数豪宅层高都是3.1-3.3米，3.5米就是非常奢侈了。就算中央空调、地暖、吊顶造型做完，空间还是特别敞亮，完全不压抑。

360㎡分两个版本：

一个是十字花厅版，南向面宽约18.55米，四面朝南，客厅7米横厅，带书房、茶室、保姆房，功能分区特别细。

入户独立大玄关，仪式感很强，客餐厅等宽，整个区域面积将近100平米，都能再装进去一套三居室了，相当广阔；主卧套房有衣帽间，私密性和舒适度拉满，主卧门口就是书房，也有独立卫生间，日常使用非常方便；

另外一间南向卧室也是套房，换句话说，这个户型的南向三开间都是套房，怎么住都舒服。

北侧中间是将近正方形的半开放式厨房，旁边有保姆间（面宽也能达到3米），另一侧则是两个独立卧室，别看图上显示不大，尺度可一点不小，面积都在12平米以上，而且每个卧室门口都有一个卫生间，这一点真的很方便。

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