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保利云瑞

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一、项目蓄客及客户特征

1、营销节点：项目营销节奏紧凑，未设置大规模认筹环节：2026年4月中旬城市展厅正式开放，开启前期客户摸排；2026年6月26日全面开放销售渠道，次日同步开放实景示范区并迎来首次开盘，前期累计冻资、意向登记客户超260批。

2、客群构成：以白云新城周边地缘改善客为主，叠加开发商关系户及少量主城置换客；板块内近十年缺乏新盘，置换需求集中释放。

二、产品及配套要点

地块信息：2025年12月摘牌（AB2911018地块），占地约3.2万㎡，总建面约5.26万㎡，容积率2.3，楼面价约3.77万/㎡，全盘规划9栋370套。

产品亮点：全T2纯板楼小高层（17–19F），层高3.15m，独立电梯前厅，新规产品使用率高，南北通透错位排布；自带约5000㎡下沉会所。

配套：配建9班公立幼儿园；近培英中学附属小学、景泰小学、省一级民航学校九年一贯制；商业毗邻万达广场、5号停机坪。

三、保利·云瑞（广州白云新城）首开简报

开盘时间： 2026年6月27日｜推售货量：6栋共236套（含关系户内解约78套）｜整体去化：120套／去化率≈51%｜推售均价：约7.0万/㎡（精装）

推盘及分户型去化明细

1、125-128㎡四房三卫：1栋A/B单元/17F/64套/43套/67%/单价5.5-6.25w/总价700-800万

2、145-147㎡四房三卫：6、7、8栋/17-19F/102套/40套/39%/单价6.2-6.8w/总价900-1000万

3、160㎡四房三卫：5栋/19F/36套/17套/47%/单价6.7-7.3/总价1100-1200万
4、200㎡四房四卫：9栋/18F/34套/20套/59%/单价7.5-8.2/总价1500-1700万

125㎡入门户型走量最佳；145㎡推量最大去化偏缓；200㎡因内部关系户提前锁定较多个位，表观去化尚可

四、销售评价——去化符合预期，板块稀缺性支撑首开表现

去化较好原因：

1、供应断档——白云新城近十年无新规纯板楼改善新盘，地缘客置换需求积压久。

2、产品断层填补——2.3低容积率+T2板楼+新规使用率，与片区存量塔楼形成代差。

3、价格锚定二手豪宅——首开均价贴近/略低于片区二手TOP级豪宅（云禧/天奕等）成交中枢，具一二手倒挂效应，虹吸置换客。

五、户型解读与项目优劣势测评

项目为全南向纯板式小高层社区，9栋住宅均为17-19层，容积率2.3、建筑限高60米，是广州主城CBD板块难得的低密住区，同片区竞品稀缺度极高。

约2.3容积率，仅60米限高，可规划为约18F小高层，历来罕见的低。

128㎡ 四房两卫：南北对流，新规使用率约 120%，双主套，预算友好型改善首选。

147㎡ 四房三卫：横厅设计，6 米景观阳台，高层可望白云山。

165㎡ 四房三卫：LDK 大方厅 + 双套房，二胎家庭终极改善，横厅。

200㎡ 四房三卫：独梯独户，270° 环幕云山景，白云顶豪门槛。

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