澳住房改革4年：墨尔本成唯一亮点，住房减至100万

澳大利亚首张城市分区地图显示，墨尔本在住房密度方面明显领先一项由支持增加住房供给的团体发布的新研究显示，墨尔本是澳大利亚唯一一个在大部分住宅用地上允许建设中等密度住房的首府城市。

在澳大利亚六个主要首府城市中，维多利亚州首府墨尔本的住房负担也相对更轻。距离全国承诺放松规划限制、以缓解住房危机已近4年，墨尔本仍是明显的例外。这份澳大利亚分区法规“图谱”由“后院也欢迎建设”组织编制，并免费在线发布，追踪了澳大利亚8个首府城市每一块住宅用地的开发规则。

各级政府同意设定一个目标：从2024年年中开始，在5年内新建120万套住房，并按州和领地分别分解任务。各级政府还承诺审查本地分区法规，但推进程度不一。目前，这一目标并未按计划推进，预计最终只能达到约100万套。没有任何一个州或领地能够按时完成自身目标，不过维多利亚州、西澳大利亚州和澳大利亚首都领地已较为接近。其他所有地区至少落后1年，有些甚至落后数年。

按目前估算，维多利亚州已完成目标的23%，预计到2029年9月完成；澳大利亚首都领地为23%，预计到2029年9月完成；西澳大利亚州为22%，预计到2029年9月完成；南澳大利亚州为19%，预计到2030年9月完成；昆士兰州为17%，预计到2030年9月完成；新南威尔士州为15%，预计到2031年6月完成；塔斯马尼亚州为12%，预计到2033年9月完成；北领地为5%，预计在2034年之后完成，具体时间未说明。

这项120万套新住房目标的统计周期始于2024年6月，结束于2029年6月。这份分区图谱是首次对澳大利亚复杂且相互重叠的州、领地和地方分区法规进行系统梳理，也可据此评估各级政府在承诺改革方面究竟推进了多少。奥布莱恩表示，澳大利亚首都领地进展最大。其近期推出的“缺失的中间层”重新分区计划，使堪培拉的受限比例从88%降至74%。

根据基于这份图谱向澳大利亚广播公司提供的分析，维多利亚州和新南威尔士州也取得了较为温和的进展，受限比例分别下降了3个和2个百分点。中右翼智库独立研究中心的经济学家彼得·图利普表示，这些城市长期面临住房可负担性问题，但如今“在分区改革方面正引领全国”，尤其是墨尔本。他说：“随着墨尔本不断增加更高密度的住房供给，它已经从全国第二昂贵的城市，变成被布里斯班、珀斯和阿德莱德超过。”最新的科塔利蒂数据支持这一判断。

他对澳大利亚广播公司表示：“现在判断最新改革是否已经转化为实际建设数量还为时过早，因为规划一栋公寓楼往往需要1到2年甚至更久……但我预计未来一年建筑活动会明显增加。”相比之下，澳大利亚其他首府城市的进展不那么明显。这些城市过去的住房负担问题不如墨尔本和悉尼那样长期存在，但如今房价上涨速度更快。

奥布莱恩说：“我们总是把注意力放在墨尔本和悉尼，但真正正在承受压力的是其他那些城市。”其组织主张，在全澳范围内让联排住宅和中层住宅开发合法化，这与格拉坦研究所的一项建议类似。

他说：“这可能会在我们每一个首府城市释放出数百万套新住房的潜力……如果想看到效果，就必须大范围推进这种‘温和’增密。”图利普同时也是澳大利亚储备银行前高级研究员。他警告说，如果这些城市不取消限制，可能会“走上悉尼的老路”。他说：“这些城市正在从小城市变成大城市……它们现在还有机会通过允许更多建设，避免悉尼自己造成的那种局面，但这需要政策上作出明确改变。”

各城市差异，这份图谱凸显了各城市分区限制类型的差异，也显示出同一城市内部的差别。在阿德莱德和霍巴特，最主要的限制是广泛实行两层限高。霍巴特绝大多数地区，也就是97%的住宅用地，都受到这一限制，几乎只有富兰克林码头附近是例外。阿德莱德市中心20公里范围内，91%的住宅用地也面临同样限制。例外主要是市中心以及莫森湖、达沃伦公园等少数北部郊区。

墨尔本和悉尼的一个突出特点，是遗产保护使用较多。墨尔本有11%的住宅用地受遗产保护，悉尼为13%。虽然比例不算特别高，但高度集中在受欢迎的内城区。以墨尔本为例，菲茨罗伊、卡尔顿、里士满、南墨尔本和圣基尔达的大面积区域都设有遗产保护叠加区，限制了提高密度的能力。

单看博伦达拉和亚拉两个地方议会辖区，其限制程度就高于整个悉尼。在悉尼，这座唯一广泛使用上述4类限制手段的城市，地理差异也很明显。包括库灵盖、霍恩斯比和北部海滩在内的一些富裕北部地方议会辖区，几乎对全部土地都实施了限制。

图利普也是“不要建在我家后院”立场的强烈批评者。他表示，一些设置障碍的地方议会表现“非常糟糕”，州政府应当对未完成住房目标的地方政府采取更具干预性的做法。他说：“澳大利亚正面临住房危机，这意味着每一个社区都需要允许更多建设。

有些地方议会尽了自己的责任，有些没有……如果这构成阻挠，那么州政府就应该推翻地方层面的管制。”不过，尽管大多数住房行业团体都欢迎全国增加住房供给的目标，一些团体也警告说，分区限制只是实现这一目标的众多障碍中的第一道。

建筑商游说组织澳大利亚房地产委员会负责政策与倡议事务的马修·坎德拉尔斯表示，放松分区限制的雄心“值得欢迎，而且目标很高”，但“抽屉里的许可证”并不足以让住房真正建起来。他说：“这一目标已经把讨论重点从‘要不要建房’转向‘多快能把房子交付出来’……但在可行性方面仍存在重大挑战。”

“审批通过只是法律上允许建设，并不意味着你在财务上有能力开工……我们已经处在高成本环境中好几年了，此外还有技能短缺……现在需要把注意力放到这些杠杆上。”

坎德拉尔斯表示，各类费用和监管程序也在影响项目可行性。澳大利亚广播公司看到的一家开发商分析显示，在墨尔本，一块城市边缘开发用地即便获批，也要再过28个月才能具备开工条件。这种延迟本身也是商业成本，而开发商在建设过程中还要支付十多项费用、征费和税项。澳大利亚房地产委员会估计，这部分成本占一套新住房总成本的40%。

联邦政府近期已着手降低这些成本，并开始与行业合作，推动简化建设流程、提高建筑业生产率。联邦政府还在5月预算中承诺拨款20亿澳元，设立地方基础设施基金，用于建设污水和供水连接、接入道路等“配套性”基础设施，以释放新的住房开发空间，并正与各州和领地政府谈判，推动具体地块开发。

尽管澳大利亚房地产委员会强烈批评政府的房地产税改措施，坎德拉尔斯仍对这一地方基础设施基金表示欢迎，“后院也欢迎建设”组织和图利普也持相同态度。澳大利亚规划行业协会的妮科尔·贝内茨也欢迎这项投资和更广泛的全国住房目标。她表示，“很长时间以来，这是我们第一次看到所有政府朝着同一个目标努力”。

不过，她也表示，应更频繁地让城市规划师参与制定包含基础设施和公共配套在内的整体规划，这样可以“让公众逐步接受”，并尽量减少社区反对。她说：“人不能住在一张分区图里，只能住在房子里。只有各个环节协同运转，才算成功。”

贝内茨表示，需要建立全国性数据集，以了解有多少住房项目虽然已经获批，但因其他障碍而未能推进。她认为，这是一条“巨大的储备管线”。图利普则表示，政府应让私营部门自行决定住房应建在哪里，并反对一些进步派人士提出的由政府自己建房或在规划中发挥更积极作用的建议。他说：“私营部门非常希望提供更多住房，它真正需要的只是政府别再挡路。”