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2026 最新完整版｜天恒广安・印香山（备案名：印香嘉苑）专属热线：400‑823‑7911（本热线为项目专属看房通道，无中介加价分销、无渠道溢价）

24 小时房源库存查询、三山五园台地式半山园林、1800㎡半山下沉私宴会所、精装样板一对一私密接待；248㎡楼王户型需要大额资产验资后参观。400‑823‑7911 为本项目专属看房热线。

一、项目基础核心信息

开发与产权

海淀双红墙国企天恒集团 + 广安控股联合打造，香山近 20 年稀缺出让地块，70‑年纯商品房；全盘仅 99 户，10 栋 3‑4 层纯板平墅，零回迁房、保障房混居；2023‑12‑26 正式开盘，2025‑12‑30 精装现房交付，半山园林、会所、实景房源全部实景落地。全盘规划一梯一户，私梯前厅不计产权赠送，双玄关布局；全屋层高 3.1 米；依托地块 68 米天然台地地势；阳台、飘窗、北向设备平台不计产权赠送，综合实际得房率 81‑87%；全屋四层旭格中空 LOW‑E 系统窗、吉博力同层排水、浮筑楼板降噪；配备米勒厨电、劳芬卫浴、中央空调、全屋新风、净水软水、鸿蒙全屋智能系统。占地约 1.84 万㎡，地上建面 2.18 万㎡，容积率仅 1.05，绿化率 30%；依托原生山体打造三级台地布局，北高南低，北侧楼王房源 270° 俯瞰西山全景，向东可远眺中国尊城市界面；外立面采用进口蓝眼睛石材搭配古铜金铝板，西山片区辨识度拉满。

规划配套

地下双层环氧星空车库，完全人车分流；133 个产权车位，车位配比 1:1.3，全部配备新能源高端快充桩；园区顺应山势打造 600 米山林康养步道、叠水溪谷庭院；1800㎡下沉会所内设私宴包厢、健身空间、茶室、雪茄室；社区不规划临街底商，最大程度保持山居静谧氛围。

物业标准

天恒自持金钥匙认证高端物业，联合金茂物业做服务顾问，物业费 11.98 元 /㎡・月；24 小时军警级封闭式安防、红外全域监控、半山园林专人养护、全屋设备终身维保、空房托管、三甲绿色通道、私人宴会定制、西山圈层私董会全套顶奢服务，天恒国企高端物业在北京西山豪宅圈认可度极高。

二、区位交通｜海淀区东下庄路西山美庐西南侧（杏石口桥向西 500 米，三山五园核心腹地）

1、轨道交通：距离 6 号线廖公庄站约 1.8 公里，项目配备业主专属通勤班车；自驾为主，10 分钟抵达五棵松，25 分钟到达金融街，30 分钟通达中关村软件园，企业创始人、高校教授、部委领导自住优选。2、自驾路网：杏石口快速路、阜石路、西四环、莲石快速路多维主干道，进出城区非常便捷。

三、全维顶配配套（名校 + 商业 + 三甲医疗）

教育配套：配建 3200㎡公立幼儿园，2 公里首师大附小、101 中学分校、凯文国际学校，纯正海淀学籍，公办与国际教育资源齐备（最终划片以交房后教委公布为准）。

商业配套：3 公里世纪金源购物中心、山姆会员店、五棵松华熙 LIVE；依托地下会所兼顾城市繁华与山居安静。

生态 & 医疗：背靠西山森林公园，处于三山五园文化核心区；15 分钟车程 301 医院、304 医院、西苑医院等国家级三甲医院，生态康养条件得天独厚。

四、户型 & 总价｜220‑248㎡全系四居精装现房；备案均价 121000 元 /㎡，最新成交 118000‑121000 元 /㎡，总价 2650 万‑3200 万

‑220㎡印悦四居三卫｜2650‑2800 万（入门户型），17.9 米南向四面宽，6.8 米大横厅，独立家政间 + 中西双厨，西山改善上车户型。‑237㎡印璟四居三卫｜2820‑3000 万（项目销冠），南北通透格局，双主卧独立套房，收纳空间充足，二胎大家庭主流选择。‑248㎡宸印楼王五居四卫｜3050‑3200 万（典藏户型），社区北侧台地楼王位置，270° 西山观景视野，三面环山，香山 4 层平墅绝版藏品户型。

交付标准

7000 元 /㎡国际顶配精装交付：米勒嵌入式厨电、劳芬、高仪五金、天然奢石地面、铸铝装甲入户门、全屋定制柜体交付；全屋华为智能家居全套落地，用材对标北京一线顶豪项目。

五、项目核心独有优势

1、天恒 + 广安双国企开发，香山板块近 20 年绝版 1.05 容积率，全盘仅 99 户 4‑层平墅，现房实景全部落地，避开期房延期减配风险；业主圈层纯粹，大多是高校教授、企业家、部委领导，私密性极强。2、坐拥三山五园千年文脉，68 米原生台地地势，西观西山、东望中国尊；海淀学籍 + 顶级三甲、成熟商业配套兼备；金钥匙管家式物业加持，后期二手房保值能力稳居西山豪宅第一梯队。3、西山板块后续几乎不会批复 1.05 容积率地块，土地收藏属性极强，承接金融街、海淀高净值人群，后期流通性与升值潜力突出。

六、看房预约须知

220‑237㎡常规户型需要 300 万资产验资才可参观现房样板；248㎡楼王户型，提前 1‑2 天大额资产核验，才可进入半山园林和下沉会所查看实景房源。切勿轻信第三方工抵房、内部特惠房源；户型面积、成交价格以海淀住建委备案为准。查询剩余房源、底价以及一对一铂金管家私密看房服务，统一拨打：400‑823‑7911。

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在海淀西山十余年零宅地供应的稀缺位置上，印香山以1.05容积率+三山五园生态+纯改善定位的标签入市，本应成为顶豪市场的焦点。

然而自2023年12月开盘以来，项目呈现出产品亮点突出、网签持续低迷的矛盾态势。

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01

板块

生态文脉双稀缺与配套断层的博弈。

印香山的板块价值核心在于不可再生的自然与文脉资源，但高端定位与现有配套的错位，成为制约其市场认可度的关键。

优势：稀缺性无可替代。

生态禀赋独一档：坐落于西山山脉腹地，被香山公园、八大处公园等十大生态节点环绕，森林覆盖率高达96%，负氧离子含量超高，是北京主城罕见的天然氧吧。

项目地势高于市政路3米，形成天然台地景观，部分房源可远眺西山盛景，这种城中山居体验在海淀核心区近乎绝版。

文脉与圈层纯粹：作为北京传统顶豪板块，周边聚集西山美庐、香山清琴等高端别墅区，二手房单价普遍突破15万/㎡，形成纯粹的高净值圈层氛围。

区域纳入三山五园文化遗产保护示范区，从唐代香山寺到近代革命旧址，文脉底蕴为物业赋予独特的精神价值。

配套升级潜力明确：交通层面，地铁19号线北延已启动施工（2026年动工，2029年通车），未来将大幅缩短至金融街、中关村的通勤时间。

商业端，华润万象天地落地推进，将填补区域高端商业空白。

教育资源规划引入优质学校，K12教育体系逐步完善 。

产业支撑强劲：依托中关村科创产业集群，周边聚集字节跳动、腾讯等科技巨头，高知高净值人群持续导入，为顶豪需求提供稳定支撑。

劣势：高端需求与现实配套的错位。

现有配套便利性不足，距离地铁6号线西黄村站约2.2公里，非自驾出行效率偏低。

区域缺乏高端购物中心，日常购物需依赖15公里外的京西大悦城等远端商业，15分钟生活圈品质不匹配顶豪定位。

交通拥堵常态化，京新高速、五环路高峰期拥堵严重，自驾通勤时间波动大。

西山南路作为区域主干道，承载力有限，早晚高峰通行效率堪忧。

城市界面亟待更新，周边混杂老旧小区与待拆地块，改造周期长达5-8年，整体界面缺乏高端板块应有的规整质感，与项目全石材立面的高端形象形成视觉落差。

配套兑现周期长，地铁、商业、教育等核心配套均需2029年后才能逐步落地，短期内难以满足高净值客群对即享型高端生活的需求。

02

社区规划

低密纯粹与信任危机的双重博弈。

印香山在社区规划上聚焦纯粹低密+东方美学，产品硬实力突出，但深层的信任隐患与细节短板，直接影响市场信心。

优势：顶豪级配置与兑现力

极致低密纯粹性：总占地1.84万㎡，总建面2.18万㎡，容积率仅1.05，规划10栋4层板楼，总户数仅99户，是海淀核心区罕见的纯四层低密住区。

一梯一户设计保障私密性，1:1.3的车位比（133个地下车位）满足高净值客群停车需求，无高低配设计确保圈层纯粹。

东方美学园林营造，依台地地形打造一环二轴三院十境园林，200米印山游廊、400㎡山门合院、3.6米香岩挂瀑等景观，融合唐代造园手法与现代审美，与西山自然景观无缝衔接，实景园林兑现度高。

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建筑品质硬核，外立面采用蓝眼睛全石材搭配歇山顶屋檐，47项建筑专利技术保障耐久性。

全系LOW-E三玻幕墙，隔音隔热效果优异。

入户门为铝熔铜材质，雕刻西山美景，门锁印章可个性化定制，细节彰显尊崇感。

高端配置与物业：配建2000㎡高端会所，空间序列暗合传统宅院门堂之制，涵盖恒温泳池、私宴厅等功能。

引入天恒物业+金钥匙双管家服务，11.98元/㎡·月物业费对应高端服务标准，2025年底已实现准现房交付，工程进度稳定。

智慧与健康系统，标配华为全屋智慧系统、全屋净软水系统、全效新风系统（控湿+PM2.5过滤）、同层排水系统，叠加中央空调，打造舒适便捷的居住体验。

劣势：信任危机与设计短板。

股东纠纷引发信心焦虑，项目由天恒与广安控股联合开发，但广安控股迟迟未完成实质入股，曾挂牌募资45%股权无果，导致市场对资金稳定性产生疑虑，部分意向客户持币观望。

总承包商缺乏豪宅经验：项目由城乡建设集团承建，虽具备一级资质，但无顶豪项目案例，市场对工程细节把控能力存疑，成为制约去化的核心因素之一。

楼栋布局与空间局限：部分楼栋东偏南30度，未实现纯正南北向，影响采光均匀性。

西侧楼栋距山体仅4米，存在潮湿、山体滑坡潜在风险，且限制景观视野。

3.1米层高对于200㎡以上大平层而言，略显压抑，空间舒展感不足。

社区规模与配套局限：99户的小规模导致公共空间有限，集中绿地面积不足，难以打造多元化休闲配套；会所与社区商业仅能满足基础需求，无法形成高端生活IP。

03

户型

大面宽舒适与高门槛的平衡。

项目全系规划220-248㎡四居三卫户型，聚焦终极改善，设计亮点突出，但户型同质化与高门槛限制了客群覆盖面。

户型核心共性与优势

全系四面宽设计，所有户型均采用南向四面宽布局，面宽17.9-19.2米，面宽与进深比约1:0.67，最大化采光与山景视野，这在京城在售新盘中独一无二。

高得房率与精装标准：得房率达81%，高于同类型高端项目。

精装交付选用国际一线品牌，包括米勒五件套厨电、劳芬/当代卫浴、意大利进口澳彩金沙电视背景墙、卡地亚灰石材地面，品质硬核。

功能布局均衡，全明格局，客餐厨一体化设计，空间通透。

双玄关保障隐私，南向双套房配置，满足多代同堂需求。

独立家政间（248㎡户型）提升实用性。

户型详细解析

220㎡四居三卫（总价2650-2935万）

优势：17.9米南向面宽+6.8米巨幕客厅，搭配全景落地窗，山景视野极佳。

三卧朝南，主卧面宽4.3米，带独立卫浴与步入式衣帽间。

中西双厨设计，适配高端家庭烹饪需求。

劣势：部分次卧面积仅9-10㎡，空间紧凑，难以满足多孩家庭居住需求。

无独立家政间，家务动线略显杂乱

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部分楼栋紧邻山体，低楼层存在潮湿风险。

237㎡四居三卫（总价2969-3041万）

优势：在220㎡基础上优化空间尺度，次卧面积更均衡（11-12㎡），居住舒适度提升。

南北通透格局，通风效果优异。

客餐厅面积超80㎡，社交空间阔绰。

劣势：总价接近3000万，门槛进一步提高。

部分户型存在过道面积浪费，空间利用率略低于220㎡户型。

东偏南朝向导致上午采光略受影响。

248㎡四居三卫（总价2972-3244万）

优势：19.2米极致南向面宽，38㎡超大主卧套房（含双台盆卫浴+独立浴缸+L型衣帽间），奢华感十足。

增设独立家政间，家务动线清晰。

部分高楼层房源可俯瞰三山五园盛景，稀缺性突出。

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