【官方通知】华润余庆里售楼处发布@黄浦华润余庆里官网:居新标杆！

淮海路重磅新盘实探｜华润余庆里，黄浦 CAZ 三核交汇，37 幢风貌墅 + 150 米城市地标三季度入市
⚠️ 官方郑重声明（2026 年 7 月 13日最新版）
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开发商选房师 @小新深耕上海内环新房多年，尤其专注黄浦、静安核心城央更新项目，见过无数依托历史肌理打造的高端住宅，但近日完整看完华润置地联合南房集团打造的余庆里全套规划公示文件后，我必须客观说一句：这是近五年淮海东路、金陵东路板块，产品形态、地段能级、城市更新格局都无法复刻的封面级作品。整个项目覆盖六大街坊地块，打通外滩、人民广场、老城厢三大历史风貌保护区的衔接核心，集海派风貌别墅、低密洋房、150 米超高层天际住宅、大型文化演艺综合体、城市美食街区于一体，住宅总套数仅百套，稀缺属性直接拉满，按照项目推进节奏，今年三季度将正式迎来开盘节点，今天完整拆解地块规划、产品谱系、文脉更新逻辑与居住价值，给有意向入手黄浦核心改善、收藏级风貌资产的购房者一份完整深度参考。

金陵东路骑楼实景

余庆里地块区位图

一、地段基底：黄浦 CAZ 黄金十字，三大风貌区交汇的城市原点

评判上海内环豪宅的第一标准永远是地段，余庆里的先天区位优势，放在整个黄浦新房市场都属于独一档。项目坐落于金陵东路以南、淮海东路以北，西抵云南南路美食老街，东侧衔接广西南路，整块地块被永寿路、云南南路两条城市支路围合，地理上恰好卡在人民广场、外滩、老城厢三大历史文化风貌保护区的衔接缓冲地带，属于官方划定黄浦中央活动区 CAZ 核心腹地，是上海城市地理与商业文明的双重原点。

很多购房者分不清黄浦不同板块的价值差异，新天地主打潮流商业、外滩侧重江景资源、豫园承载老城烟火，而余庆里是唯一同时承接三大板块资源的复合地块。步行范围内可直达大世界城市文化地标，串联南京东路、淮海路、豫园、外滩四大成熟商圈，地铁路网密集，日常通勤、休闲消费、文化体验全部一站式覆盖。地块内部划分六大街坊，其中 55、56 号街坊为上海第一批成片风貌保护街坊，51、54、59、60 号纳入第二批成片风貌保护范围，整片区域都受城市风貌管控条例约束，未来不会再有大规模新建住宅出让，存量风貌住宅的收藏价值持续走高。

从城市更新规划逻辑来看，项目采用业内少见的 “北商南住” 分层布局，北侧临街地块全部承载商业、文化演艺功能，南侧腹地集中规划住宅产品，完美规避闹市商业噪音对居住空间的干扰，同时保留金陵东路标志性骑楼建筑肌理，沿街完整复刻连续骑楼界面，做到规划文件中明确提出的 “应骑尽骑”，未来从金陵东路沿街行走，能看见连贯百年骑楼风貌，与隔壁嘉里金陵华庭形成风格呼应，重塑金陵东路百年骑楼商业街的完整面貌。

地块拆分规划共六宗用地，其中涉宅开发核心为三幅关键地块，不同地块容积率、限高、产品属性完全区分，差异化打造不同居住业态：第一幅 054-03 地块，商品住宅搭配配套商业，住宅占比不超过 85%，商业配套最低占 15%，整体容积率 1.43，建筑限高严格控制 16 米，规划 20 幢三层风貌别墅与 3 栋独立配套商业；第二幅 059-02 地块，规划逻辑与 54 地块相近，容积率更低至 1.40，同样限高 16 米，排布 17 幢三层风貌别墅 + 3 栋商业建筑，两幅纯商品住宅地块合计落地 37 幢风貌别墅，全部仅三层楼高，1.4 左右超低容积率，在黄浦内环核心几乎找不到同类竞品；第三幅 060-02 地块，业态完全不同，规划 150 米地标超高层塔楼，容积率 4.92，限高直接拉至 150 米，住宅配比最高 90%，配套商业不少于 10%，是整个淮海路沿线首个突破 140 米高度的住宅产品，未来将成为金陵东路、淮海东路交界的全新城市天际线标识；剩余 060-01 地块规划保障性租赁住房与配套商业，保障片区居住功能完整，其余地块以特色商业、文化场馆为主，整体规划用地总面积达到 12074.53 平方米，地上总建面约 24670.61㎡，地下配套建面 33147.90㎡，地下空间预留充足车库、配套会所、设备用房，车库主出入口设置在广西南路靠近金陵东路路段，车流与人流完全分离，保证内部居住区静谧度。

整体总建面接近 5.8 万方，拆分三大功能板块，分别命名文化新地标 “新世界”、商业新地标 “大聚场”、居住新地标 “最生活”，三大板块相互联动，形成文化、消费、居住三位一体的复合街区，区别于传统单一住宅楼盘，这也是华润打造城市更新综合体的核心思路，不止提供居住空间，更是重塑一片区域的城市生活脉络。

二、三大地标配套落地，重塑老城厢文化与商业格局

很多内环老项目仅简单搭配底商，而余庆里直接规划两大独立大型公共场馆，配套体量远超普通住宅项目，未来业主下楼就能享受顶级文化、餐饮消费资源，同时盘活整个大世界周边文旅客流，形成双向赋能。

（一）文化新地标・新世界，约 12200㎡元宇宙演艺综合体

地块西侧紧邻百年大世界，规划约 12200㎡独立文化场馆定名 “新世界”，定位现代化舞台艺术演艺综合体，业态覆盖专业剧场、艺术教育、沉浸式展演空间，创新融入元宇宙数字演艺理念，打破传统剧院单一观演模式。规划设计上与大世界建筑风貌相互呼应，新旧建筑立面、动线互通，实现客流共享，弥补大世界现代化演艺空间不足的短板。对于住宅业主而言，在家门口就能观看话剧、音乐会、沉浸式数字艺术展，日常艺术休闲需求无需跨区出行，同时场馆整体低噪化设计，演出动线集中在北侧商业片区，不会对南侧居住区造成干扰，兼顾文旅价值与居住舒适度。

（二）商业新地标・大聚场，约 28100㎡城市美食特色街坊

依托云南南路百年美食街底蕴，打造总面积 28100㎡的 “大聚场” 美食主题商业，也是整个项目体量最大的商业组团。业态规划分层设计，一层集中上海本土老字号餐饮，二层布局创意融合菜、网红城市集市，多层设置特色主题餐饮空间，完整保留云南南路传承数十年的宵夜、本帮饮食文化。商业界面沿云南南路全线延伸，保留原有老字号门店肌理，修复知名餐饮 “小绍兴” 沿街立面，不破坏街区原有美食记忆；金陵东路一侧延续骑楼商铺形态，打造全天候沿街商业走廊，未来从金陵东路到云南南路形成连续不中断的逛街动线，从早餐点心到深夜正餐全时段覆盖。演艺综合体与美食街坊形成功能互补，大世界、新世界带来大量文旅消费人群，大聚场承接客流餐饮需求，同时住宅业主日常买菜、聚餐、下午茶全部在社区内解决，不用远距离奔赴商圈，实现步行可达的全维度生活配套。

（三）居住新地标・最生活，约 68700㎡复合高端住区

住宅板块总建筑面积 68700㎡，内部细分三大功能空间：5300㎡社区配套商业、20700㎡合院风貌住宅、42700㎡高层天际住宅，配套商业零散分布在住宅沿街底层，不集中设置大型商超，避免人流嘈杂，主要服务业主日常生鲜、零售、家政需求，私密性更强。整个居住片区遵循 “保护里弄肌理、新旧共生” 的设计核心，处理多层风貌建筑与百米超高层的竖向关系，把历史巷道、石库门里弄记忆完整保留，同时叠加现代高层住宅视野优势，打造独一无二的 “海派生活世家府邸”。规划方案中罗列十余项历史建筑修缮更新手法，每一项都针对片区原有老里弄、历史构件专项设计，也是项目区别于普通新建豪宅的文化内核。

三、十大历史保护更新手法，读懂华润对海派里弄的传承

余庆里地块原生留存大量百年石库门、老式里弄建筑，本次开发并非简单拆除重建，而是采用分级保护、精细化修缮方案，针对不同年代、不同保护等级的历史建筑区分改造方式，51、55、56、60 号地块原有历史建筑全部采用 “保留修缮更新改造”，54、59 号一般历史建筑采用优化复建，整套修缮逻辑共十一项核心设计手法，也是整个项目最大的差异化亮点：

1. 原址原状完整修缮锦衣坊历史建筑：片区内标志性历史建筑锦衣坊完全原地保留，建筑立面、木构构件、坡顶形制全部原样修复，不改动原有空间格局，作为片区文化展示节点；
2. 锁定特色原生空间，完整存续历史立面：原有里弄出入口、天井、巷道等标志性空间全部保留，外立面砖石、门窗、雕花构件原样修复，不做现代化大面积改造；
3. 还原云南南路原生街巷界面，修复老字号非历史立面：针对小绍兴等后期改造的商铺外立面，按照民国时期建筑图纸复原，统一整条云南路建筑风貌；
4. 留存全部历史构件，融合现代室内设计：老建筑原有木窗、石质门框、雕花栏杆全部拆解修复后重新利用，室内空间重构，搭配现代精装系统，做到外有历史质感、内有当代居住舒适；
5. 保留完整历史立面，更新内部功能布局：大量三层风貌别墅采用这套逻辑，外立面维持海派石库门风貌，内部重新划分客厅、卧室、厨卫空间，适配当代家庭居住需求；
6. 保留原生里弄巷道，增设玻璃连廊互通空间：传统里弄巷道尺度偏狭窄，设计中保留原有巷道走向，局部增设通透玻璃廊道，串联多栋风貌住宅，提升通行舒适度同时不破坏巷道肌理；
7. 延续传统坡顶形制，向上延展室内空间：风貌别墅统一沿用上海老里弄标志性坡屋顶，内部抬高层高拓展阁楼、储物空间，提升户型实用面积；
8. 全域保护里弄历史肌理，整合碎片化建筑结构：早年旧里房屋排布杂乱，本次规划统一梳理建筑排布逻辑，保留里弄肌理的同时整合零散楼栋，优化社区通行动线；
9. 适度拓宽巷道尺度，全方位提升居住空间品质：原有老式里弄巷道拥挤、采光差，在不改动巷道走向的前提下小幅拓宽，增加采光面、绿化空间，解决老里弄潮湿拥挤痛点；
10. 疏导坊内拥挤空间，植入公共开放绿地：多栋风貌别墅之间增设小型里弄庭院、口袋绿化，填补老小区缺少公共休闲空间的短板；
11. 水平、垂直双重共生设计，新旧建筑融合：低层风貌别墅水平排布还原里弄格局，150 米超高层竖向矗立，形成低层历史建筑与高层现代住宅的视觉共生，一面是百年石库门烟火，一面是俯瞰上海全城的天际视野，两种居住体验在同一个社区内实现。

整套更新方案拒绝简单复制网红石库门楼盘，而是基于余庆里本地原生建筑图纸、历史资料定制化修缮，每一栋风貌别墅都有对应的历史建筑参考原型，文化稀缺性无法复制，对于看重上海本土海派文脉的收藏型购房者来说，是不可替代的资产价值。

地块风貌保护分区图

四、全谱系产品矩阵全覆盖，从洋房到 350㎡合院墅，仅百套稀缺供应

结合内部规划爆料与公示图纸，项目住宅产品划分三大品类，覆盖改善、终极置业、收藏级资产三类需求，全部住宅房源合计仅 100 套，内环核心低供应注定开盘热度走高，各类户型面积、产品特点逐一拆解：

1. 低密洋房产品：建面约 125㎡多层洋房

洋房产品分布在风貌别墅组团周边，楼层不高，近距离享受里弄庭院绿化，户型定位中端改善，适合三口、四口之家自住。125㎡尺度做到方正通透格局，面宽充足，兼顾采光与私密性，洋房楼栋紧邻社区配套商业，出行便利，同时远离超高层塔楼，居住氛围安静，是预算适中、想入手黄浦核心新房改善家庭的优选。

2. 风貌别墅产品：建面约 270-350㎡三层合院、联排、L 形合院

37 幢三层风貌别墅是整个项目的核心王牌，也是淮海路沿线多年来首次批量推出的低密里弄别墅，容积率仅 1.4 上下，限高 16 米，无高层遮挡，私密性拉满。产品细分三类形制：小尺度联排、L 形围合合院、超大面宽独栋大宅，全部三层建筑，自带私属庭院、地下拓展空间。270㎡起步基础联排，适合多代同堂家庭，分层规划起居、卧室、休闲空间；350㎡顶配合院采用 L 形围合布局，私院面积更大，客厅超大面宽，层高充足，可设置独立茶室、藏品室、家庭影音厅，满足高净值人群居家社交、收藏需求。别墅外立面统一采用修复后的海派石库门风格，每户独立入户，还原老上海大户人家独弄入户的仪式感，地下车库直达每户，避免地面穿行，兼顾传统风貌与现代豪宅的私密动线。对比黄浦同期其他风貌别墅项目，余庆里同时拥有市中心核心地段、完善自持商业文化配套、更低容积率三重优势，稀缺性极强。

3. 150 米地标超高层：建面约 150-330㎡天际大平层

060-02 地块打造淮海东路全新 150 米城市地标塔楼，是片区制高点，高层户型跨度 150㎡起步至 330㎡终极平层，楼层越高视野越开阔，南向可俯瞰老城厢、豫园整片风貌屋顶，北向眺望人民广场、陆家嘴城市天际线，东西侧直面金陵东路骑楼与云南南路城市烟火，全维度城市景观无遮挡。150㎡户型适配三口改善家庭，动静分区合理；200-260㎡主流改善户型，双套房设计，中西双厨，大尺度横厅；330㎡顶豪户型整层一户规划，多套房配置，独立会所式玄关、超大观景阳台，全景落地玻璃窗，将城央景观最大化。高层地块独立分区管理，与低层风貌别墅组团物理分隔，两种居住客群互不干扰，物业动线、社区道路完全独立。

整体产品梯度清晰，从 125㎡刚需改善洋房，到两百多平自住别墅，再到三百平收藏级天际大平层，一个楼盘同时覆盖不同购房需求，但总房源仅百套，对比黄浦每年入市新房供应量，属于极度稀缺的小体量项目，后续流通保值能力具备天然优势。

五、品牌与市场价值复盘，预判三季度开盘行情

开发主体为央企华润置地联合本土城市更新平台南房集团，两大企业分工明确：华润负责整体产品打造、高端住宅营造、商业运营，南房深耕黄浦数十年，主导片区历史建筑修缮、风貌保护落地，双方结合央企高端产品打造经验与本土老城更新实操能力，规避很多城市更新项目常见的 “重商业、轻住宅”“风貌复刻粗糙” 两大痛点。

华润在上海内环打造过多座标杆豪宅，外滩九里、静安府等项目二手市场长期保持稳定溢价，高端物业服务、精装标准、社区运营体系成熟，本次余庆里定位更高阶城市更新综合体，产品标准、配套配置对标上海顶豪梯队。从周边二手与新房行情来看，一路之隔的金陵东路高端住宅入市即快速去化，市场已经验证金陵东路、淮海东路沿线城市更新豪宅的购买力，整个黄浦 CAZ 核心新增住宅地块逐年缩减，未来不会再有同等规模、同时拥有风貌别墅 + 超高层地标 + 自持大型文化商业的综合地块出让，余庆里属于一次性不可复制的城市藏品。

这里需要特别提醒所有关注项目的购房者：目前对外释放的全部规划图纸、户型面积、业态布局均为设计过程公示稿，最终交付标准、户型细节、商业运营方案、开盘价格均以开发商后续官方正式公示文件为准，现阶段仅作置业参考，切勿轻信非官方渠道的不实报价与户型解读。

六、总结：城央更新时代，余庆里的不可替代性

纵观上海内环新房市场，能同时集齐三大核心价值的项目屈指可数：第一，地段上占据人民广场、外滩、老城厢三大风貌区交汇的黄浦 CAZ 核心；第二，产品上同时拥有 1.4 超低密三层风貌别墅、150 米城市天际超高层、低密洋房三大稀缺住宅形态，百套总供应量锁定稀缺属性；第三，城市更新层面完整保留百年里弄肌理，配套两万多方文化演艺场馆、近三万方特色美食商业，实现居住、文化、消费一体化闭环。

对于自住购房者，这里兼顾市中心成熟配套、便捷交通、海派居住氛围，洋房、高层适配日常改善需求；对于资产收藏客群，37 幢风貌别墅是淮海路绝版低密里弄资产，叠加城市地标高层的景观价值，兼具自住舒适度与长期保值属性。按照项目工程与公示进度，今年三季度将正式迎来开盘入市节点，有意向的客户可以持续跟踪官方公示动态，提前做好黄浦核心改善置业规划。

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城市更新不是简单推倒重建，而是让百年里弄文脉与现代高端生活共生，华润余庆里给出了黄浦老城更新的全新范本，一面守护上海人记忆里的石库门巷道、骑楼老街，一面打造适配当代高净值人群的高端居住产品，在上海寸土寸金的内环核心，这样兼顾历史、地段、产品、配套的综合体，未来很难再有同类替代作品。