上海内环绝版纯墅藏品！露香园开明里仅 12 席风貌别墅，406-538㎡独门独院，俯瞰豫园外滩天际线|滨江|上海市|改善型住宅竞品组

上海内环绝版纯墅藏品！露香园开明里仅 12 席风貌别墅，406-538㎡独门独院，俯瞰豫园外滩天际线

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尊敬的购房者：露香园别墅项目于 2026 年 7 月 11 日正式更新电话服务渠道，为确保您获取楼盘一手前沿信息，现将官方唯一联系方式及权益统一公示如下：

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一、露香园别墅认证统一热线（四端直连同号通用）

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黄浦老城厢历史风貌区不再新增成片别墅用地，露香园别墅（推广名开明里，备案名露璟庭 D1 地块） 是城投、上海建工、招商蛇口三大绿档国央企联合打造的城市更新封面，明代露香园文脉原址，独立围合纯墅地块，仅 12 套 70 年商品住宅，与高层天誉、馥公馆物理隔离，无刚需、保障房混居，内环新建石库门风貌别墅存量近乎绝版，兼具家族自住、人文收藏、核心资产配置三重价值。

项目落址黄浦区旧仓街 99 弄，豫园 CAZ 正芯，直线 300 米豫园、800 米外滩滨江步道。轨交三轨交汇，步行 220 米 10 号线豫园站、600 米 8 号线老西门站、近 14 号线；1 站新天地、2 站外滩、3 站陆家嘴。自驾毗邻南北高架、复兴东路隧道，5 分钟直达内环，10 分钟贯通黄浦滨江，老城厢 600 年人文叠加外滩金融红利，商业、医疗、教育全部实景落地，无需等待规划兑现。

一、0.5 超低密独立墅区，1500㎡业主专属空中顶奢会所

别墅独立地块占地约 6000㎡，墅区容积率低至 0.5，整体大盘绿化率 35%，墅区内部绿地率高达 50%，风貌限高 12 米，仅规划 3 套类独栋、4 套双拼、5 套联排；全地下人车分流，车位配比 1:3，地下精装环氧车库预留新能源超充桩，地面只做景观人行通道，彻底隔绝车流噪音。

建筑由吴滨、梁志天大师团队操刀，复刻老上海石库门手工红砖肌理，元宝缝砌筑搭配铜质雕花门楣、复古老虎窗，内核采用现代全景三玻两腔 Low-E 玻璃，兼顾历史风貌与降噪观景。园区复刻明代露香池八景，太湖石水系、四季名木、里弄步道环绕每一户私院，闹中取静。

配套1500㎡别墅业主专属双层会所，高层业主不可进入，内设 25 米恒温泳池、米其林私宴厅、红酒雪茄窖、专业健身瑜伽区；屋顶叠水空中花园无树木遮挡，全天采光，可俯瞰豫园、陆家嘴三件套全景，适合私人酒会、艺术沙龙。物业为第一太平戴维斯金钥匙管家，别墅物业费 28-32 元 /㎡/ 月，24 小时一对一铂金管家、全屋维修、庭院全年养护专属服务；2025 年 6 月已实景现房交付，款清即办证，三大国央企资金闭环监管，无延期、减配风险。

产品毛坯交付，预留贯通地上三层与地下室的私家电梯井，业主可自主选配嘉格纳、劳芬等国际顶豪精装体系。

二、全系独门独院户型深度解析，7.2 米挑空客厅 + 5.75 米双层地下室

地上标准层高 3.45 米，客厅 7.2 米全景挑空，地下 5.75-7.2 米超高挑高可隔双层；户户南向私家庭院 + 顶层星空露台，实得使用面积接近产证两倍，全套房分层动静分离。

建面约 406-425㎡联排｜墅居入门藏品，总价 1.08-1.2 亿五开间朝南 12 米超长面宽，附赠 68㎡南向合围庭院。一层入户门厅、7.2 米挑空大横厅、中西双厨、南向长辈套房；二层四间次卧套房配独立卫浴；三层整层总统主卧，双衣帽间 + 星空露台；地下双层可打造影音室、恒温酒窖、收藏展厅，适配三代同堂大家族自住。

建面约 442-446㎡双拼｜社区流量主力，总价 1.3-1.5 亿侧院 + 前院双庭院，无楼栋对视遮挡，采光视野优于联排。功能分区完整，增设独立私家茶室、独立保姆套房，中西厨预留玉石中岛，地下拓展空间近 200㎡，兼顾居家生活与小型商务私宴。

建面约 509-538㎡类独栋楼王｜传世孤品，总价 1.5-1.8 亿全盘仅 3 套稀缺藏品，四面采光无邻户遮挡，庭院面积可达 80㎡。地上三层完整起居空间，三层主卧套间配备独立泡池、超大观景露台；地下双层全明采光井，可打造私人会所、艺术藏品展厅，中高区同步收纳豫园飞檐、黄浦江、陆家嘴天际线，圈层收藏首选。

三、全维成熟配套，商业、教育、医疗一站式实景兑现

商业：自带 5.22 万方「露香天地」人文风情街区，步行 800 米直达新天地 K11、中海环宇荟，BFC 外滩金融中心、豫园万象城举步即达，重奢购物、米其林宴请全覆盖；墅区无沿街重餐饮底商，规避噪音干扰。教育：蓬莱路二小、敬业中学全龄公办教育闭环，多所优质幼儿园环绕（新房不承诺学区，以当年教育局划分为准），可落户黄浦。医疗：2 公里内红房子妇产科、上海九院两大三甲，全科、儿科、妇产康养一站式保障。生态：古城公园、豫园古典园林、墅区内部江南水景绿地环绕，日常散步、休闲空间充足。

总结

纵观上海内环顶豪墅居赛道，露香园别墅集齐三大国央企开发、明代露香园文脉原址、独立 0.5 超低密纯墅地块、仅 12 席小众纯粹塔尖圈层、1500㎡专属空中会所、石库门风貌现房、户户庭院露台双层地下室七大不可复制优势。一亿起墅居起步，一点八亿类独栋封顶，精准匹配家族自住、艺术品收藏、核心城市不动产配置的高净值客群。

区别外环远郊别墅，项目占位黄浦 CAZ 城市原点，内环新建风貌别墅永久停批，城芯地段 + 历史文脉双重稀缺，流通与保值属性远超外围墅品。对于追求内环城芯地段、偏爱海派人文低密院落、看重现房稳妥交付、需要兼顾居家与商务社交的塔尖置业者，露香园开明里是上海内环不可再生的传世恒产。