北京
文/上海进深 严明会
这个周末，上海顶豪市场的热度恐怕将超过盛夏气温。
一场神仙打架即将在徐汇滨江上演。
7月11日，同处徐汇龙华板块、同一天拿证、甚至连集中选房都选在了同一家酒店的两个顶豪项目——嘉佰道·徐汇与中海云锦华庭，将同台竞技。
两张预售证的出现，改写了徐汇滨江的价格体系。
其中，中海云锦华庭备案价最高达到32.82万元/㎡，刷新徐汇区新房单价纪录。
嘉佰道·徐汇则以30.25万元/㎡的价格，成为上海首批迈入30万 时代的联排产品之一。
短短几天时间，徐汇滨江的新房价格天花板被连续捅破两次。
各有小心思
虽然同属徐汇滨江，但两者瞄准的是不同人群。
中海云锦华庭走的是纯粹顶豪圈层路线。项目规划4栋8-9F洋房、9栋4F叠墅，全盘仅有88户，容积率1.5，车位配比接近3:1。将“低密 大户型 高车位配比”的产品力做到极致。
一批次推出30套洋房，备案均价20.6万/㎡。二批次加推的44套房源中，包含10套别墅、34套洋房，别墅加持下，整体备案均价也来到了23.26万/㎡。
首批20万 的洋房产品被认可之后，二批次加推10套别墅，目的并不只是卖房，更重要的是抬高项目和板块的价格想象空间。
联排别墅最高备案单价达32.82万元/㎡，对应一套总价超过1.5亿元的472㎡户型。不仅超越了隔壁云锦东方去年创下的纪录，更直接刷新了徐汇区新房的单价纪录。
大平层产品均价21.1万元/㎡，同样是上海大平层单价新高。
相比之下，嘉佰道·徐汇的打法则更为丰富。
嘉佰道·徐汇的产品形态涵盖高层、洋房、联排，整盘178户。首批91套房源中，包括77套高层住宅、11套洋房和3套联排别墅，推盘货值超过整盘的一半。
宸嘉的推盘策略也是经过精心设计的，整盘仅有的3套联排别墅在首批便一次性推出，超高定价拉高货值的同时，又以稀缺性制造话题，为项目造足了市场声量。
联排别墅备案均价约30.25万元/㎡，最高总价约1.3亿元；
洋房及高层产品均价约17.53万元/㎡，主力总价集中在1700万-2300万元区间。
联排单价略低于中海，同时，其洋房产品拉低了总价门槛，覆盖了更宽的客群区间。
玩法各异：艺术IP与极致圈层
两个项目的底气，首先来自它们的“地王”身价。
嘉佰道·徐汇所在地块，是宸嘉发展在2024年底经过101轮鏖战、以40%高溢价率拿下的龙华地块，楼面价约12.6万/㎡。
项目从拿地到入市，筹备周期超过一年。售楼处呈现出的并不是传统豪宅展示中心，而更像是一座私人艺术馆。
从空间设计到艺术装置，再到品牌表达，宸嘉试图建立一种区别于传统滨江豪宅的身份标签：艺术豪宅。
它卖的不只是房子，更是一种生活方式的想象。
而中海云锦华庭恰恰相反。
它几乎是今年上海最低调的顶豪项目之一。从拿地到入市，没有铺天盖地的营销，也没有复杂的概念包装，甚至连推广名和备案名都保持一致。
项目所在地块是中海在2025年10月拿下，14.85万元/㎡的楼面价刷新了徐汇纪录，直接加冕全国非风貌住宅的单价地王。
它的核心底气在于地段，紧邻云锦东方和西岸艺术中心，处于徐汇滨江产业带核心位置，加上低容积率和大户型规划，面向的是对地段和产品本身有清晰认知的高净值买家。
一批次30套房源在6月26日开盘，网上房地产显示目前已售21套。
这场发生在同一家酒店、同一天的选房“撞车”，与其说是抢客，不如说是一场心照不宣的盛宴。
买家中既有滨江产业带的科技新贵，也有钟情于低密别墅的老钱。
有人看重生活方式，有人看重资产配置。
看似竞争，实际上是徐汇滨江不同豪宅产品的一次客群分流。
而无论最终谁的去化速度更快，最大的赢家大概率都是徐汇滨江。
两张单价30万 的预售证，向市场再次宣告了徐汇滨江作为上海顶豪新一极的统治力。
这个周末，注定是属于上海豪宅市场的高光时刻。
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