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一、基础项目档案

1. 项目全称：首农御林湾
2. 开发商：北京东洲房地产开发有限公司（首农旗下开发平台）
3. 产权属性：70 年商品住宅，分西区纯改善洋房南区混合地块（商品房 + 人才房 + 中直家属楼，软隔离分区），民水民电可落户
4. 开盘 & 交付：2026 年 3 月 6 日取证开盘，预计 2027 年 10 月 31 日统一精装交付，期房在售，预售证京房售证字 (2026) 10 号
5. 核心规划指标
   • 总占地约 10.5 万㎡，总建面 21.04 万㎡，分东西两个地块
   • 楼栋合计 15 栋：南区 12 栋 8–15 层小高层；西区 3 栋 6–7 层低密洋房
   • 总户数 1563 户：南区 1487 户，西区洋房仅 78 户
   • 容积率：南区 2.6，西区洋房仅 1.3；整体绿化率 30%
   • 车位 2108 个，车位比 1:1.3，人车三分流（人车 / 电动车分区），地下车库分区隔离
   • 外立面：大面积玻璃幕墙 + 金属铝板现代风格；60 米宽酒店式主入户大门
   • 层高统一 3 米；洋房一梯两户，小高层两梯两户 / 两梯三户
   • 得房率：南区高层 76%-80%；西区洋房高达 90%-95%，赠送设备平台、露台、庭院（一楼）

2. 户型亮点

• 全系南北通透 LDK 大通厅，U 型中西分厨，预留独立家政间 / 保姆间
• 洋房 270° 观景飘窗，超大面宽；小高层南向三面宽，百米楼间距采光无遮挡
• 洋房独立电梯前厅可拓展收纳，一层庭院、顶层空中露台双重赠送

3. 精装交付标准（高配改善装标）

全屋中央空调 + 地暖 + 新风三恒系统；装甲子母入户门（贝母 / 奢石饰面）；卫浴恒温花洒、两米宽储物镜柜、线性浴霸；全屋智能感应灯光、品牌厨电、全屋定制收纳；三玻两中空隔音玻璃

三、社区内部配套

1. 8.6 万㎡全龄分层园林300 米环形夜光康养步道、中央水景、阳光大草坪、分龄儿童乐园、林下会客区；西区洋房私属静谧景观组团，与南区绿植软隔离
2. 2.3 万㎡自持下沉式商业广场配套业主食堂、生鲜超市、餐饮便利店、休闲会所；规划健身房、书吧四点半学堂，无恒温泳池
3. 分区管理设计南区商品房、人才房、家属楼用地绿植 + 地下车库物理隔离，独立出入口、分开物业管理；西区洋房完全独立封闭圈层
4. 智能社区：人脸识别双入户、全地下环氧精装车库、全域新能源充电车位

四、交通配套

地铁（短板）

• 距 14 号线善各庄站直线 1.8km，17 号线未来科学城南站 2.3km，步行距离较远
• 开发商配备早晚高峰免费通勤班车直达双地铁站；4 站望京西、8 站直达西二旗软件园
• 远期规划 31 号线奶西站落地，大幅缩短地铁距离

自驾

三横：北五环、定泗路、北清路；两纵：京承、京新高速

• 12 分钟望京 SOHO、16 分钟西二旗、32 分钟国贸、20 分钟首都机场

公交

小区门口多条公交线路接驳地铁站、龙湖北苑天街

五、周边生活配套

1. 教育（板块核心优势）

• 400 米直达芳草地国际学校，片区规划九年一贯制公立校
• 地块配建 12 班公立幼儿园；周边多所国际学校，公办 + 国际双轨教育齐全

2. 商业

• 自驾 2km 龙湖北苑天街、华贸天地、凯德 MALL，影院商超餐饮全覆盖
• 社区自带 2.3 万方下沉商业，下楼满足日常采购、就餐需求

3. 医疗

2.5km 和睦家医疗中心；片区规划 AI 智慧三甲医院；5 公里覆盖望京医院、中日友好医院分院

4. 生态（王牌资源）

西侧一路之隔30 万㎡温榆河湿地公园（城市大型绿肺），滨河骑行、散步资源充足；内外双重绿地环绕，居住生态环境优越