上半年广州楼市观察：从K型分化到整体复苏，中间还差什么？

在今年上半年楼市成交数据陆续公布之后，市场对于广州楼市K型分化的走势几乎没有争议，但是对下一步能否由单点突破带动整体复苏却莫衷一是。

一方面，中心城区的一手顶奢豪宅和改善型大盘以绝尘之势霸占了上半年广州楼市成交榜，日光盘、涨价盘的出现又再度调动了部分购房者的兴奋神经，而另一方面，二手房成交价量同比下降、低总价二手房全款购房比例超过一半又凸显了刚需购房群体的防御性心态。

下一步究竟是高端市场的热度往下传导带动全局，还是继续维持冷热不均的K型分化目前还难有明确答案，但越来越多市场人士正在关注下一步政府部门除了在稳楼市政策之外，如何通过有效措施让更多普通人也能受惠于当前人工智能等科技产业红利，为楼市的整体复苏打下更坚实的经济基础。

豪宅成交翻倍和全市二手房挂牌量锐减并存

开启今年上半年广州卖地复苏的马场路地块效果图

尽管在数据口径上略有差异，但是市场第三方机构对于今年上半年广州一手住宅的价量走势判断整体趋同：顶奢豪宅和改善型需求正在率先企稳复苏。

克而瑞的数据显示，今年上半年广州一手住宅累计成交348万平方米，同比增长2%，成交均价为34679元/平米，同比增长2%，呈现出市场去化效率维持高位，价格温和上行，市场基本面较去年同期有所改善。

中原地产的监测数据则显示，今年上半年广州一手住宅成交量为348万平米，同比增长1.8%，成交均价35436元/平米，同比增长4%，环比增长3.5%，部分中心城区标杆楼盘出现了日光盘，有些楼盘还通过收回折扣、分批加推的方式实现价格上调。

此外，尽管中指数研究院、普睿数智广佛区域两家研究机构给出的上半年广州一手住宅成交价量呈现微跌之势，但也认为目前在“穗八条”、以旧换新、房票等利好政策的助力下，广州楼市已经呈现止跌回稳之势。

而从市场第三方研究机构公布的上半年广州楼市销售额排行榜看，目前广州领涨新房的主要是顶奢豪宅和改善型需求，其中位于天河员村的两大南向临江豪宅项目分别以56.15亿和33.50亿拿下销售榜冠亚军，整个销售榜前十名楼盘基本上都是中心城区的改善型楼盘。特别是今年2月份马场地块高价成交，刺激员村和金融城板块高端项目成交，整个上半年天河区新房累计成交面积34.43万平米，同比增幅达47%，其中1000万和1500万-2000万级别的豪宅录得翻倍式增长。

而从二手房成交数据看，上半年广州成交量和成交量仍处于同比下降状态。

中原地产的监测数据显示，上半年广州二手住宅成交量为529万平米，同比下降5.4%，套数为52818套，下降6.7%，成交均价为24419元/平米，同比下降11%，环比下降2.7%。

广州市房地产中介协会的监测数据也显示，上半年（统计周期1月1日至6月30日）全市二手住宅共网签53358套和534.87万平方米，对比去年上半年（统计周期2024年12月26日至2025年6 月25日）的56613套和569.08万平方米，呈现小幅下降。成交价格方面，今年5、6月份价格环比都有所上涨，但仍在低位震荡，目前绝对值正在逼近2万元/平方米。同时，6月份全市二手房付款方式构成（按套数计算）方面，按揭付款比例环比下降5.82 个百分点至45.08%。

不过，中原地产认为目前广州二手住宅市场呈现出一些积极迹象：低总价房源正在加速出清，全市二手房挂牌量锐减到12.6万套，同比下滑5%，成交氛围已经改善。此外，虽然网签价格依然同比下跌，但目前房价跌幅走势显著收窄，价格底部锚点确立，随着高性价比笋盘逐步消化，中心区二手房率先逆势反弹，业主心态显著增强。

影响楼市全面复苏的关键变量是什么

今年6月，广州安居集团落地了三单二手房“卖旧买新”置换案例。

对于当前顶奢豪宅和改善型楼盘领涨能否扩散带动全局，目前市场人士也从不同角度出发分成两派观点。

持积极观点的市场人士从当前稳楼市政策的有效性出发，认为随着从土地供应到房票、从新房到二手房的整个楼市产业链的支撑政策越来越精准，复苏信号也会逐步从局部扩散到全局。

克而瑞数据监测显示，上半年全市累计供应涉宅用地12幅，成交10幅，尽管供求规模同比大幅缩减，但成交地块的整体质量显著提升，平均溢价率达23.64%，核心区优质地块的入市引发了头部房企的激烈角逐，成为上半年土地市场最核心的看点。

2026年上半年在成交宗数收缩的背景下，成交金额较2025年及2024年同期均实现大幅增长，平均溢价率更是从往年的2%跃升至23.64%，反映出核心优质地块带动下的量价齐升格局。

目前在广州的土拍市场上，央企国企凭借资金与资源优势占据主导地位，尤其在核心区域的优质地块争夺中形成压倒性优势；地方城投及区属国企则在外围区域持续发挥托底作用；民营房企与外来企业也已出现试探性回归的积极信号，市场格局正由单一主导向多元力量参与演化。

而从其他配套措施看，中原地产监测的数据显示，截止到今年6月，全市累计发放房票6000余张，消化存量商品房4000余套，总面积40万平米；同时南沙区国企和广州安居集团的收购二手房支持以旧换新等政策也开始逐步落地产生示范效应，这些支持政策从不同侧面强化了一二手房的联动链条，后续将有望对市场整体产生更有效的支持。

相比之下，持有谨慎观点的市场人士则从整体宏观经济形势出发，认为后续还需要内需消费等核心变量出现更多积极变化才能带动广州楼市形成更为明显的整体复苏。

从宏观数据看，目前全国及广州的房地产开发投资仍处于同比下降状态，最新的房贷、消费、储蓄数据都体现出居民当前更偏向于增加储蓄、降低杠杆、避免过度承担风险。特别是当前广州低总价二手房成交量中有一半选择了全款买房等现象，更是展示了居民面对收入不确定性时的防御心态。

此外，目前广州及其他一线城市的豪宅和改善型楼盘的热销更多的体现为当前人工智能等产业链红利的局部反馈，而更多的非科技类传统产业并未因此显著获益，当前楼市K型分化背后是宏观经济的K型分化，下一步楼市的整体复苏还需要宏观经济的整体复苏作为信号。

展望下半年广州楼市的变化，目前多位市场人士都认为需要观察两个关键变量，一是近期中央媒体提出“要加快修复居民资产负债表”后的相关政策变化，二是即将公布的上半年宏观经济数据。如果这两个关键变量产生积极变化，特别下一步相关措施能够让更多普通人也能受惠于当前人工智能产业红利，那么广州楼市从当前的K型分化转向全面复苏也将获得更为有效的支持。

采写：南都N视频记者 魏凯