核心城市在抢地，三四线还在过冬！楼市止跌回稳走到哪一步了？

二手房创下4年来的新高，深圳的土地单价已经突破了10万元/平方米，但是全国的房地产投资仍然在下降16%，新开工面积也在减少22%。

但这并不是整个市场全面回暖了，有些市场的行情已经开始反弹，而另一些市场的行情还在下跌。二手房的成交数量先稳定下来了，新房的价格还在磨合当中，投资端甚至连边都没有碰到。楼市止跌回稳到底走到了哪一步？

二手房成交情况算是最糟糕的时候了

20个重点城市上半年二手房成交面积为9500万㎡，创下近四年来的新高，同比增长了2.6%。一线城市同比增长4.4%，上海增长9.9%。

环比跌幅连续三个月在0.1%以内。改善的需求已经出现了。观望了三年之后，手上有旧房的人开始“卖旧换新”，齿轮转动起来了。

购房者不愿意购买期房，宁愿选择能够看到、摸到的二手现房。开发商的资金链紧张，新房交付的风险仍然存在，二手房的“确定性”就成了最大的卖点了。

广州花费了两亿块钱来补贴替换下来的车辆，单台最多可以拿到3万块钱；到今年上半年为止，全国公积金政策一共进行了145次调整，其目的是为了刺激换房的需求。政策把“卖旧”与“买新”之间存在的障碍消除了。

二手房市场的成交量已经触底了，房价也开始稳住了。这算是房地产市场止跌第一步。

新房为什么还在“躺平”

50个城市的新房上半年同比下降了11.8%，但是二季度环比增长了40.1%，同比降幅收窄到了0.2%。全国房地产开发投资下降了16.2%，新开工面积下降了22.6%，竣工面积下降了23.4个百分点。

新房成交量在第二季度出现了回升，但是开发商依旧“躺平”。环比增长了40%，看起来不错，但同比还是在下降，并且开发商根本不敢开工。

并不是没有人想要购买新房，而是供给方的信心已经崩溃了。

投资下降了16.2%，表明开发商拿地意愿不强；新开工下降了22.6%，表明拿到地之后也不愿动工；竣工下降了23.4%，表示正在建设中的项目都在拖延。购房者担心房子烂尾，资金方面出现短缺问题，开发商陷入了“越是不敢动越没有人购买”的恶性循环中。

房地产企业资金到位率下降了19个百分点，其中国内贷款减少了28.7个百分点，个人按揭降到了28%。开发商因为资金短缺而不敢动作，银行对于房地产贷款仍然在收缩，购房者的贷款也减少了。一线城市的韧性很强，5月份深圳同比上涨了65%，但是全国的数据被三四线城市拖累了。

资金应该投向哪里？答案是：只向核心城市流入。

土地市场冷热不均

300个城市住宅用地出让金减少了31.4%，成交面积减少了23.7%。全国的土地市场仍然处于停滞状态。但是深圳宅地成交翻倍，出让金总额达到290.99亿元，超过了去年全年的水平，平均溢价率为60.6%。

南山楼面地价已经突破了每平方米10万元的大关，并且刷新了纪录，宝安住宅用地总价也超过了百亿。杭州共出让了29宗住宅用地，其中有25宗地是以溢价的形式成交的，其中14宗地溢价率在30%以上。

三四线城市的土地无人问津，但是核心城市的土地仍然很抢手。中国的楼市已经分为了两个市场，核心城市开始复苏了，而三四线城市还在寒冬中。

中海、保利等国资房企逆势增长，积极拿地。中小民营房地产企业“缩量提质”被落下。土地市场很火，并不是整个房地产行业都很火，而是因为国央企很火。

资金都去到核心城市了，但是政策在干什么？奋力止血。

政策可以止血，但治不了贫血

4月份的政治局会议确定了“稳定房地产市场”的方针，所有的工具都已经拿出来了。

深圳放松限购条件，有了居住证就可以在核心区域内买房；广州投入了两亿资金来补贴二手房交易，一套房子最多补三万；上半年全国各地区的住房公积金政策调整次数达到了145次，各种税费优惠政策配合着一起用。

融资协调机制常设化，列入“保交楼”白名单的贷款可以延期到五年。“三条红线”的月报开始慢慢取消，监管也由原来的一刀切变为了精确拆雷。

政策底已经很明确了，2月份的成交额相比上个月增长了40%，这也可以作为其中的一个证明。

但是房企的资金到位情况仍然下降了19%，这些资金是用来保证企业生存的，而不是用来进行扩张的。政策可以防止出现系统性的风险，但是不能推动全面的复苏。政策起到的是止血的作用，并不能起到振奋人心的效果。

目前进展如何？

二手房已经上岸了，成交量见底了，降价幅度也在缩小。新房还在水中拼命挣扎，但是核心城市已经趋于平稳了，三四线城市还在持续下跌。

投资端还没有靠近水边，新开工下降了22.6%，开发商还在收缩。止跌回稳并不是V形反弹，而是一个个慢慢磨底的过程。

刚需的可以开始看了，特别是核心城市的老二手房，触底确定性更高。

改善置换的通道已经打通，“卖旧买新”的窗口期还在。投资的话，核心城市的房子要先稳住，三四线城市还要再坚持一下。

楼市的底部不是抄出来的，是要熬出来的。成交量先稳定下来之后，价格才不会继续下跌，投资才会慢慢恢复过来。

现在已经到了第二步与第三步之间，齿轮已经转了起来，但是发动机还没有热身。一线城市先上岸，三、四线城市还得再泡一会水。