土拍近40年，全国究竟出了多少“地王”？

资料来源：亿翰智库

备注：总地价单位为亿元。

广东开放，深圳敢闯

粤系的胆子是真大

1980年，深圳还是个小渔村，GDP只有2.7个亿。那一年，深圳经济特区成立，成了改革开放的窗口。

“改革开放胆子要大一些，敢于试验，不能像小脚女人一样。看准了的，就大胆地试，大胆地闯。深圳的重要经验就是敢闯。没有一点闯的精神，没有一点‘冒’的精神，没有一股气呀、劲呀，就走不出一条好路，走不出一条新路，就干不出新的事业。”

——邓小平“九二南巡”-南方谈话

深圳人是真敢想敢干。40多年过去，2024年深圳的GDP干到了3.68万亿，是1980年的13630倍，这数字看着都吓人。

那时候特区建设缺钱，土地是国家的，得想办法盘活。1987年12月1日，深圳敲下了新中国土地拍卖的“第一槌”——一宗8588平米的住宅用地，50年使用权，拍了525万。拿地的是深圳经济特区房地产公司。这一槌下去，算是把土地市场给砸开了。

紧接着，1988年4月，宪法修正案明确“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，土地改革总算有了名分。到了2002年7月，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》全国推开，房地产才真正跑上了高速路。

华南这一开放，第一代市场化房企就冒出来了。当时“华南五虎”——碧桂园、恒大、雅居乐、合生创展、富力，那真是风头无两。富力是香港来的李思廉和广东本地的张力一块儿带着，眼界宽，胆子大，跟特区那股劲儿一模一样。碧桂园、恒大借着东风上了市，一飞冲天；雅居乐在海南造了座“清水湾”；招保万金也是潇洒得很。

说起富力进京，那故事更有意思。2002年3月15日，富力刚来北京，就干了一票大的，把华润和SOHO中国都干趴下了，31.5亿拿下了广渠门外“东五厂”地块，那是北京第一代地王，楼面价才2700块/㎡。当时好多人觉得他们疯了，这能赚到钱吗？结果呢，这项目就是后来的北京富力城，前前后后建了快10年，现在二手房均价大概在9万/㎡，是楼面价的30+倍！估计富力自己也没想到能涨成这样。

所以说，土地招拍挂这制度，真是给市场添了一大把柴火——让市场的归市场，企业用脚投票，方向自己就出来了。

土拍限价，一限就是7年

到了2016年，房地产这把火烧得全国都旺，各地地王跟下饺子似的往外冒。

那年8月17日，闽系的融信，跟当年的富力一个路数，在上海一战封神，110.1亿拿下了静安中兴社区地块，楼面价10万/㎡，溢价率139%，成了全国单价地王。这个纪录一直扛了8年，直到2024年8月，绿城在徐汇滨江以13.1万/㎡的楼面价把它破了，那项目就是后来开盘售罄的潮鸣东方，均价19.5万/㎡。

北京反应快，眼看着土拍热得不行，2016年就开始搞限价，想给行情降降温。国家层面也是逐步加码：2016年发出调控信号，2017年给了缓冲时间，2018年下猛药，2021年又落重锤——2月要求22个城市搞“两集中”（集中挂牌、集中出让），8月又规定单宗土地溢价率不能超过15%，且不得通过调高起拍价变相突破上限。各地随之纷纷设置地价天花板。

但市场这东西，说变就变。2021年下半年开始，风向急转直下，2022年新房成交量断崖式下跌。到2023年，好多地方又开始取消限价了，杭州、成都、合肥、济南、重庆、厦门……都恢复了“价高者得”。那一年，中海在上海、深圳、广州各拿了一块百亿地王，手笔不小

2024、2025年：

土拍魔幻，地王一个接一个

2024年8月，绿城在徐汇滨江拿地，楼面价13.1万/㎡，终结了2016年融信保持了八年的地价纪录，也是不容易。

2025年2月，静安区国资委旗下公司拿下静安寺商圈一块迷你地块，楼面价竟然到了16.23万/㎡，全国单价地王又换人了。

2025年7月，浙江民企祺祥旺宇更猛，以20.03万/㎡的楼面价拿下徐汇地块，这个纪录到现在还挂着呢。

其他区也不甘示弱。虹口区的地王是金茂和庆隆2025年初创下的，楼面价11.75万/㎡，项目叫金茂·璞元，2025年8月开盘，99套房26分钟抢光，成交均价16.6万/㎡，最高18.5万/㎡，不得不说金茂做产品确实有两下子。

2025年9月，中海、招商、徐汇城投、中旅四家联合，439.5亿拿下徐汇东安项目，两块地分别98.18亿和341.35亿。住宅部分12月面世，案名“安澜上海”（名字很大气，安澜这个名后面也被多家企业借鉴了去），开盘当天卖了90多亿，均价17.88万/㎡。

北京的单价地王是2025年3月诞生的，中海举了274轮牌，75.02亿拿下海淀树村地块，楼面价10.23万/㎡，到现在还是北京的纪录。

北京百亿地块层出不穷，中建系包揽了不少：

2024年6月13日，中建智地联合江苏绿建、朝阳城发，以112亿元摘得朝阳17号组合地块（含酒仙桥、孙河、中关村朝阳园北区），土地面积15.7万㎡，计容建面28.3万㎡。

2024年11月29日，中海地产以153.3亿元竞得朝阳46号组合地块（酒仙桥、小红门、十八里店），计容建面39.4万㎡，是北京土拍史上最高总价。

2024年12月12日，中海再以110.5亿元拿下丰台万泉寺棚改地块。

2025年4月28日，中建智地、金茂、越秀、朝阳城发联合体以126亿元底价竞得朝阳011号地块。

深圳：

已诞生十余宗百亿地块

深圳地金贵，好地一出，企业抢得头破血流。我大概给您数数出了多少块百亿的地了：

2013年8月，卓越集团以123.7亿元拿下前海两宗地（卓越前海壹号）。

2014年1月，美国兆华斯坦及前海国际能源金融中心以134亿元摘得前海地王（前海恒裕金融中心）。

2015年9月，龙光集团以112.5亿元竞得龙华（红山）地王（龙光玖悦台）。

2016年6月，龙光集团以140.6亿元夺得光明区地王（龙光玖龙台）。

2016年8月，华侨城/招商蛇口以310亿元拿下新会展湾地王（深圳会展湾）。

2017年12月，世茂集团以239亿元摘得龙岗地王（世茂深港国际中心，后来烂尾，政府收储，2025年5月，华润置地以70.45亿元接盘）。

2020年5月，龙光集团再以115.97亿元竞得前海地王（龙光前海天境）。

2020年11月，融创联合华发以127.1亿元拿下宝安地块（华发冰雪文旅城）。

2023年6月，中海以125.32亿元竞得深超总地块（中海深湾玖序）。

2024年12月2日，中海与华润联合体，历经290余轮竞价，以185.12亿元拿下深圳湾后海T107-0107地块，溢价率46.3%，楼面价70388元/㎡。

2026年6月25日，宝安区新安街道A002-0113地块，经355轮竞拍，保利发展以105.1亿元拿下，溢价率99.05%，楼面价87924元/㎡。

深圳单价地王同样被刷新：2025年7月14日，招商蛇口以21.5亿元拿下前海桂湾地块，溢价率86.1%，楼面价8.42万/㎡，打破2015年泰禾院子7.99万/㎡的纪录；2026年6月5日，保利置业经291轮竞价，以57.72亿元拿下南山粤海街道T204-0153宗地，溢价率150.74%，楼面价约10.87万/㎡，成为深圳新单价地王。

纪录就是用来打破的——

杭州和成都：

民企活跃，地王纪录破得飞快

先说成都。2007年9月，九龙仓在成都花费72亿拿下成百地块重建项目，总建面44万㎡，楼面价是1.65万/㎡，地价从每亩2000万元暴涨到8800万元，总价从16.4亿暴涨到72.4亿，增长了341%（溢价率341%），震惊了一群看客。跟九龙仓一起竞争的还有和记黄埔、新鸿基地产、太古地产、信和置业（0083.HK）及华润置地……

13年后的2020年，7月，成都的土拍价突破2万/㎡大关。渝太地产（香港投资控股公司，同样是港资企业）首进成都，便拿下新川板块的41.88亩住宅用地，成交楼面地价约20700元/㎡，溢价率39.9%。同一天的另一块地—新都区约103亩地块，是被邦泰集团拿下，成交楼面地价约2310元/㎡，溢价率为0%。

2025年，成都的土拍进入快车道，楼面价像坐火箭一下向上冲。2025年3月11日，招商蛇口以31700块/㎡的楼面价拿下高新区地块，成了成都单价地王。您猜这纪录保持了多久？16天！3月27日，建发以41200块的楼面价拿下金融城三期地块，成都第一宗4万+的地块就这么诞生了。现在成都新房取证价已经突破22万/㎡，2025年6月有个项目（成都润达丰滨江麓湖丽世缦华项目），其中一套精装房单价超过22万/㎡，真是让人咂舌。

再说杭州。杭州这地方公平，民企国企央企都能玩得转。本地两大头牌——绿城和滨江，对土拍那是真爱。

2024年10月，绿城以楼面价50717元/㎡拿下钱二宅地，刷新绿城自己在2016年以37.35亿(溢价率109.38%)竞得的凤起潮鸣地块45368元/㎡的杭州宅地楼面价纪录。

2025年，滨江更是猛：1月以6.48万楼面价拿下湖墅民生药厂地块，这是杭州第一宗6万+/㎡的地；3月25日又以7.74万/㎡拿下奥体水电新村地块。结果您猜怎么着？三天后，3月28日，建发以8.8万/㎡的楼面价拿下蒋村地块，溢价率115%！杭州楼面价正式进入8万+时代，全国排第四，仅次于北上深。

还有苏州，绿城几乎凭一己之力把苏州地价往上拉。2024年3月两次拿地，楼面价分别破4万/㎡和6.5万/㎡；2025年3月又花53.2亿拿下园区地块，7月再以46.67亿拿下另一块，楼面价6.5万/㎡，不仅是苏州单价地王，还是江苏省的单价地王。绿城这是跟苏州杠上了。

图表：绿城苏州拿地王情况（亿、元/㎡）

资料来源：亿翰智库

其他城市也没闲着

济南：2025年6月，中海32.74亿拿下历下区地块，住宅楼面价首次突破2万/平。

天津：2024年底中海20.4亿拿下南开可口可乐地块，成为当年单价地王；2025年开年，津城建设以4.34万/㎡的楼面价拿下和平区地块，刷新了近8年纪录。

广州：2026年2月，越秀地产经过243轮、9个小时的鏖战，以236亿拿下马场地块，楼面价8.54万/㎡，总价排广州历史第二（第一还是2009年富力、雅居乐、碧桂园联合体拿的亚运村地块，255亿）。

一方水土养一方人

这么多年看下来，拿地王的主力就三拨：粤系（加上港资）、闽系、浙系。

粤系生在改革开放前沿，从小接触的就是开放、自由，胆子大，敢想敢干。保利、中海、华润、招商、九龙仓、龙光、卓越、香港置地、富力……这些企业多数还能操盘大型综合体，有运营实力。可惜啊，有些已经光环褪去，甚至退出了江湖。

闽系讲究“爱拼才会赢”，老乡抱团。曾经的世茂、旭辉、正荣、阳光城、融信、泰禾，都很能拼。现在还有建发、联发、国贸、象屿在撑着。

浙系呢，环境包容，机会相对公平，国企民企都能找到自己的位置。绿城、滨江就像两面旗帜，浙江的细腻给了企业从容，滨江到现在还能坚挺，绿城靠匠心出圈，这才是当下最需要的。

不过民企如果只靠老板一个人的意志，下面的人光捡好听的说，早晚得出事。我听说真有家企业，老板在国外搞了个超级大盘，每次开会都提，下面的人就顺着他的意思改汇报，结果那盘没成，企业也暴雷了，现在日子难过得不行。

这一轮地王潮跟2016年那波有啥不一样？

说实话，以前一谈“地王”就色变，因为上一轮拿地王的很多企业最后都不太美好。

高价拿地肯定有风险，这个什么时候都一样。但这一轮跟2016年还是有区别的。2016年那会儿，市场太热了，大家都有点忘乎所以，决策不那么理性，贪规模，觉得行业无限可能，拿地又贵又大。

经过这几年惨痛的教训，企业心态变了。现在大家只盯着少数几个核心城市，拿最好的地，做最高端的楼盘——因为高端楼盘不愁卖啊。上海中海顺昌玖里开盘196.5亿，全国单盘纪录；上海壹号院、招商康定壹拾玖、金茂府、绿城凤起潮鸣……都是抢都抢不到。所以企业拼命去抢徐汇滨江、虹口北外滩、静安、前海、海淀、奥体这些地方，拿一块少一块。

还有一个变化是，大家开始真正在产品上下功夫了。中海的玖系、金茂的璞系、绿城的凤起系、华润的悦系……都在升级迭代，想用产品说话。

说到底，在全局平衡的状态下，资源怎么分，各凭本事。无论是保利、中海，还是华润、招商、建发、绿城拿地，都无所谓，关键是把活干好。但企业自己得把风险管住，毕竟没人给你兜底，一个项目失败了，代价都巨大。

我们看到市场的这一面，火热得不接地气，但它是真实存在的

这种高热只集中在少数城市——上海、北京、杭州、成都……少数项目上。任何时候，核心资产都是稀缺的，需要保护，让少数有能力的房企去做好这件事。企业往高处走，拿确定的地，让自己安全，没错。服务少数群体，有需求有供给，各取所需，市场没毛病。

但市场的另一面，大多数低能级城市、核心城市的非核心区域，冷清得很，大家的体感很真实。就业不稳、收入下降、房子降价、烂尾、货不对板……老百姓有怨气，很正常。发泄一下情绪无所谓，但要是怨气蔓延开来，就不太好了。

其实，火热的土拍能给政府一些底气，让城市治理得更好，营商环境更优，政府有钱了，也能去处理烂尾楼、停工盘这些遗留问题，最终反馈到老百姓身上。

不过，市场要完全好起来，还得需要时间……

亿翰智库2026年度中小房企专项研究，聚焦行业转型期中小房企“求生存、谋发展”核心诉求，构建全链条赋能体系，包括联动100+房企开展深度专业研学、组建「中小房企破局路径」专家培训师团队、针对性开展 “成本管控 / 产品溢价 / 营销变现/ 资金盘活”等专题培训、组织标杆项目实地研学、搭建产业链资源对接平台、举办中小房企发展闭门研讨会等，旨在析区域机遇、解经营难题、寻转型路径、赋成长动能，助力中小房企在新模式下持续经营、突围发展，为中小房企高质量发展赋能。

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