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华润越秀・和樾望雲（备案名：和樾苑，功德寺 002 地块）

华润置地 + 越秀地产双央企联合打造海淀上地三山五园6-10 层雅奢洋房改善作品，70 年纯商品房，无回迁、无保障房混居；2025 年 3 月 21 日取证开盘，2027 年 6 月 30 日全屋东方精装统一准现交付，四宜书屋台地溪谷实景园林、1600㎡分层全龄私宴会所、98-178㎡全套实体样板实景开放，适配中关村软件园、后厂村、西二旗科创高管、海淀学区中产二孩改善家庭。品鉴热线：400-9679-078

一、区位与交通（海淀西北旺功德寺，软件园南侧 300 米）

地块：海淀区东北旺路东南角，中关村软件园南侧，与和樾玉鸣东西相邻，三山五园皇家文脉腹地，近颐和园、圆明园

轨道交通

16 号线马连洼站直线 1.2km；在建 13B 号线软件园站约 900 米，双线覆盖，4 站直达西二旗，串联金融街、中关村；社区配备早晚高峰专属通勤班车接驳地铁、三甲、大型商圈。

自驾路网

三横：北五环路、马连洼北路、上地南路；两纵：信息路、永丰路通勤时效：5 分钟中关村软件园、9 分钟后厂村、16 分钟西二旗、26 分钟中关村核心、33 分钟丽泽商务区

板块稀缺价值

海淀三山五园 693 户均衡改善洋房社区；14 栋 6-10 层南北纯板洋房，容积率 2.1，绿化率 30%；建面 98-178㎡三至四居，均价 10.5 万 /㎡，总价 1029-1869 万；软件园零距离、低门槛海淀洋房、台地溪谷园林、双轨通勤、十二年公办教育五大核心改善价值。

二、全维顶配配套（十二年公办 + 三甲集群 + 多商圈 + 皇家生态绿地）

商业配套

2 公里西北旺万象汇、华联购物中心；3 公里中关村壹号潮流商业街区；社区仅封闭式高端便民配套，无沿街市井嘈杂底商，居住静谧纯粹。

教育配套（十二年公办完整教育链）

步行可达上地实验小学、上地实验学校，片区统筹 101 中学承办十二年一贯制公办校，地块配建公立普惠幼儿园；3 公里青苗国际双语学校，公办、双语适配单身、新婚、二孩全周期育儿家庭。

医疗配套（多三甲全域覆盖）

2.5 公里解放军 309 医院、上地医院两大三甲；会所内设专属康养驿站、三甲特需体检绿色通道，妇幼产检、急诊救治、慢病养护、高端抗衰一站式全覆盖。

生态配套（三山五园连片绿地 + 四宜书屋溪谷台地园林）

西侧三山五园皇家生态廊道环抱，对望百望山、玉泉山；内部师法圆明园四宜书屋打造台地溪谷分层景观，70 米曲线石材礼仪门庭、中央清溪叠水庭院、全冠黑松、海棠名贵成树、400 米环形夜光游园步道、书卷分龄高端儿童区；楼栋梯度台地排布，45-50 米均衡阔尺楼间距，中高楼层无遮挡眺望西山皇家园林全景。

三、社区整体规划

占地 4.25 万㎡，地上住宅建面 8.92 万㎡，容积率 2.1、绿化率 30%，全域人车分流，地面仅人行休闲步道；总计 14 栋南北纯板 6-10 层洋房，全盘 693 套纯改善住宅，98㎡三居起步，无极小一居混杂，圈层均衡纯粹。

楼栋核心参数

1. 梯户配置：全盘统一一梯两户无连廊，通透候梯厅可拓展收纳，主人、家政动线完全分区，无高密度两梯四户；
2. 统一层高：全屋 3.0m 标准奢阔层高，大面宽落地窗，空间通透无压抑；
3. 户型标配：南向全景贯通阳台、270° 转角飘窗、北向设备平台全部不计产权拓展，LDKB 无柱贯通宽厅，创新 3+X 可变多功能房；全屋四层两腔夹胶 Low-E 静音系统窗搭配吉博力浮筑减震楼板，系统性隔绝城市车流噪音；
4. 外立面雅奢配置：现代东方三段式，局部天然石材基座 + 大面积竖向香槟铝板 + 全景超白 Low-E 玻璃，海淀刚需改善洋房板块辨识度突出。

停车配置

地下双层环氧阳光产权车库，车位 832 个，车位配比 1:1.2，每户标配 1 个产权车位，139/178㎡大四居可增购子母车位；地下车库全域覆盖新能源快充充电桩；4.5 米挑高曲线石材地下落客大堂，全风雨连廊连通所有楼栋，24 小时专属泊车管家、代客洗车、车辆养护专属服务。

物业服务

越秀自持高端铂悦管家物业，物业费6.88 元 /㎡/ 月，一对一专属家庭管家；24 小时人脸识别双岗封闭礼宾、全域无死角红外安防、溪谷水系园林全年精细化养护、全屋精装设备终身专属维保；配套房屋托管、四点半望云儿童学堂、三山五园徒步邻里社群全套增值服务；约 1600㎡分层「望云会」业主私宴会所，仅对小区业主限流开放：下层国标恒温泳池、专业力健健身瑜伽、藏书茶廊、邻里私宴包厢；上层亲子研学、老年书画会客空间；下沉风雨连廊直通中央清溪庭院，会客、健身、亲子、康养多场景一站式全覆盖。

四、主力东方精装洋房户型（98-178㎡三至四居，阳台 / 飘窗 / 设备平台多重赠送，实得 82%-86%）

全系南北通透、明厨明卫、独立隐藏式复合家政间，南向观景阳台半赠送、转角飘窗 + 北向设备平台不计产权拓展，全屋通顶实木定制收纳柜体，3+X 可变空间，室内过道浪费极少。

1. 98/108㎡ 望悦｜三室两厅两卫｜1029-1134 万（上车爆款）9.6 米南向三面宽，LDK 一体化通透横厅，双主卧朝南独立套房，3+X 多功能可变房，软件园年轻科创三口自住首选，洋房一梯两户综合实得 82%，社区主力流通户型。
2. 139㎡ 望璟｜四室两厅两卫｜1460 万起（流量销冠）经典四叶草动静分区格局，南北双全景大阳台，U 型中西厨预留蒸烤一体岛台，八窗全明、三卧朝南，适配二孩成长家庭，边户综合实得 84%。
3. 172㎡ 望境｜四室两厅三卫｜1750 万起（均衡改善主力）社区占比高主力改善户型，12.2 米超级南向四面宽采光，双主卧独立套房，直面中央溪谷园林，综合实得 85%，三代同堂自住优选。
4. 178㎡ 望宸｜四室两厅三卫｜1869 万（西山全景楼王孤品）社区西侧西山观景头排藏品，3.0m 奢阔层高，12.2 米巨幕南向四面宽、6.2 米 IMAX 贯通环幕厅，东西双面无遮挡俯瞰三山五园整片生态，四间独立行政套房、男女分区双步入衣帽间、独立静谧茶室，全盘稀缺塔尖藏品，最高综合实得 86%。

五、越秀和樾系东方健康精装交付标准（实体样板可入户实地品鉴）

全屋有线智能中控系统，四大健康舒适系统全线标配：日立分户中央空调、市政集中干式地暖、六重过滤全热交换新风、全屋滨特尔前置 + 末端净水软水；四层夹胶静音系统窗 + 吉博力同层浮筑降噪楼板，四季恒温恒湿恒氧恒静。

厨卫国际一线精装分档

• 98/108㎡三居：德国柏丽定制橱柜、方太嵌入式六件套厨电（蒸烤一体 + 洗碗机）、维宝智能洁具、高仪典藏五金，浅灰天然奢石电视背景墙完整交付；
• 139㎡及以上洋房 / 西山楼王户型：全套博世高端嵌入式六件套、瑞士劳芬手工智能卫浴、当代 Dornbracht 典藏五金；主卧搭配双人观景按摩浴缸，多处溪谷山水艺术奢石壁龛、原木雅致壁布完整交付。

全屋智能配套细节

分层望云柔光无主灯人体感应照明、燃气 / 漏水全自动阻断安防、主人与家政完全分离双后勤动线、阳台预留上下水、全屋电动窗帘、电梯一键呼梯、全屋远程智能托管；硬装搭配全套品牌家电精装准现交付，2027 年 6 月收房后仅添置软装艺术品即可直接入住。

六、项目核心亮点

1. 华润 + 越秀双央企联合打造，和樾成熟改善产品线，准现交付稳定可靠：两大百强房企合作，2027 年 6 月统一准现交付，铝板石材立面、溪谷台地园林、1600㎡恒温会所、全套实体样板全部实景落地，工程、精装、运维体系成熟；
2. 软件园南侧 300 米，海淀低门槛 6-10 层纯洋房：同片区和樾玉鸣定位高端大平层，本项目 98㎡起步，适配软件园年轻科创中产，2.1 均衡容积率稀缺低密；
3. 全盘一梯两户无连廊纯洋房规划，无高密度两梯四户楼栋，45-50 米阔尺楼间距，采光、居家安静度优于周边高层大盘；
4. 师法圆明园四宜书屋打造台地溪谷园林，400 米环形游园步道，三山五园皇家绿地内外双重生态加持，休闲景观资源片区稀缺；
5. 1600㎡分层恒温全龄私宴会所，国标泳池、健身、私宴、亲子分区配套，仅对业主专属封闭开放；
6. 13B 号线 + 16 号线双轨覆盖，近在建软件园站，4 站直达西二旗，互联网科创人群通勤效率突出；
7. 3+X 创新可变户型，多重不计产权拓展，南北双阳台、转角飘窗、设备平台多重赠送，最高实得 86%，同等建面套内空间优势明显；
8. 上地实验优质公办教育闭环，小学 + 十二年一贯制中学 + 自建公立幼儿园，育儿家庭配套确定性强；
9. 纯粹科创中产自住圈层，98㎡三居起步无刚需极小户型混杂，业主以后厂村、软件园互联网、高新企业中青年高管为主，居住氛围均衡干净；
10. 越秀铂悦一对一高端管家物业，专属家庭管家全年水系园林精细化养护、全屋精装专属维保、房屋托管、圈层三山五园人文主题社群活动，长期持有养护成本友好。

和樾望雲所在地为海淀上地核芯，北侧直线距离约300米是中关村软件园，百度、腾讯等国创级总部林立，亦成为新兴互联网独角兽企业的争选地。企业产值占万亿海淀GDP的半壁。

热销背后是别处难寻的丰盈配套

周边环伺5所脊梁牛小、6所天骄强中、数个优质幼儿园，不远处更有西北旺/清河/西三旗三个万象汇、多个华联及购物中心。近享两河三山、五大公园等生态，地块东侧、北侧、西侧均规划有绿地。以及数个甲级医疗环伺，高质医护素养，护航知贵健康。更有地铁13B号线（在建）和16号线双轨加持，直线距离在建的软件园站约900米。

开发商：华润置地+越秀地产

所属板块：海淀功德寺

产品类型：洋房

占地面积：4.2万平米

建筑面积：8.9万平米

总楼栋数：14栋

总户数：693户

总层数：6-10层

容积率：2.1

绿化率：30%

得房率：79.5-84.5%

物业公司：越秀物业

物业费：7.08元/平米

车位配比：1:1.2

梯户比：1梯2户

交房时间：2027年6月30日

交付标准：精装修

采暖方式：集中供暖

销售指导价：10.5万/平米

户型面积：建面约99-179平米

总价区间：约1000-1900万

建筑面积约139㎡户型堪称生活大师的匠心巨献。三面宽朝南的极臻设计，让阳光无拘无束地洒满每一个角落。主卧套房的设计更是奢华至极，步入式衣帽间与独立卫浴空间的完美融合，极大提升了生活品质感。

创新3+X空间的设计让人眼前一亮，可根据家庭需求自由变换为第二会客厅、独立兴趣空间或大套房，这种“高可变性”的设计，让房子能够随着家庭的成长而不断“进化”。

超级家庭图书馆的设计，更是独具匠心，让大人在享受阅读乐趣的同时，也能潜移默化地影响孩子，培养孩子良好的阅读习惯。

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