京东下场做学生公寓，7.5亿港元买下268间房

京东集团杀入香港学生公寓，7.5亿港元拿下香港海景丝丽酒店268间客房。

交易结构：年化6%的“不动产理财”

7月6日，港股上市房企远东发展发布公告称，集团拟将全资附属平台捷彩有限公司100%股权出售给京东集团，交易初步作价7.5亿港元（约合6.5亿元人民币）。

京东买下是捷彩有限公司100%股权，交易标的核心资产为香港油麻地海景丝丽酒店，总计 268间客房，当前正改造为标准化学生宿舍。2026年下半年，物业酒店转学生宿舍改造工程全面完工。

根据协议，交易完成后，远东发展方面将不再持有上述物业，但仍将作为管理人，继续管理并运营该处物业，为期三年，并每年向目标公司支付保证收入4500万港元，三年合计1.35亿港元。

以7.5亿港元交易对价测算，每年4500万港元保底收入对应的年化收益率约6%。每间学生宿舍每月能给京东带来约14000港元的保底租金收入。

这相当于买了一份带“利息保底”的不动产理财。三年后，如果市场持续向好，京东可以收回运营权自己赚取更高收益；如果市场不及预期，至少三年1.35亿港元已经落袋为安。

这笔交易最值得研究的，是所有权与运营权分离+收益兜底的结构设计。

对卖家远东发展而言，这笔账同样划算。该物业截至2026年3月底经审核账面净值仅2.659亿港元，7.5亿港元出售溢价近2.82倍，预计录得约4.23亿港元收益。所得款项中约6.3亿港元用于偿还银行贷款，剩余约1.06亿港元作营运资金。这家成立于20世纪70年代的香港老牌地产商，正通过持续出售非核心资产实现“瘦身减债”。

“资本买资产、原东家管运营、收益有兜底”——这种结构化交易模式，为住房租赁行业提供了一个值得研究的范本：当重资产投资风险高企时，通过保底收益锁定安全边际，再图长期价值。

市场爆发：14.7万张床位的供需缺口

京东入局的时机绝非偶然。香港学生公寓市场正处在政策驱动+供需失衡的双重爆发期。

政策端，香港2025年《施政报告》提出，自2026/27学年起，每所资助专上院校的非本地生自费就学人数上限，由本地学额数目的40%提高至50%。同时推出“城中学舍计划”，大幅降低酒店改学生宿舍的审批门槛——扩阔“酒店”用途定义，涵盖学生宿舍，大部分商厦毋须申请改划即可改装。

需求端，2024/25学年香港非本地学生规模已增至9.2万人，八大院校平均床位比仅2.55:1。

供需缺口触目惊心。据仲量联行统计，2025/26学年非本地生及本地生对宿舍需求达12.83万个，目前供应仅约5.2万个，短缺约7.63万个。预计2029/30学年，需求将推高至22.38万个，届时供应仅约7.66万个，缺口扩大至14.72万个，几乎翻番。

与此同时，市场主要学生宿舍项目入住率高达98%至100%，租金自2022年以来每年稳步攀升近一成。

这不是一个“要不要做”的问题，而是一个“谁先卡位”的问题。

中原投资总裁叶明慧曾预测，香港有望在五年内成为亚洲最大的机构化学生宿舍市场，届时市场规模将突破千亿港元。京东的这笔收购，正是在千亿赛道起跑线上的提前卡位。

据不完全统计，2025年至2026年第一季度，香港涉及酒店及整幢住宅改作学生宿舍的成交约27宗，涉及金额逾85亿港元。招商蛇口、华润隆地、中原集团等各路资本早已闻风而动。

京东的加入，只是让这场“抢滩战”又多了一个重量级选手。

存量改造：从“3%的酒店”到“5%的学生公寓”

海景丝丽酒店从酒店改造为学生宿舍，账到底怎么算？

戴德梁行香港资本市场部主管高伟雄提供了一个关键参照：学生宿舍运营成本通常仅占总收入20%左右。以宏安地产旗下“日新舍”为例，改造为学生公寓后的回报率约5%，而改造前作为酒店的回报率可能只有2%—3%。

改造成学生公寓后，回报率接近翻倍。

改造逻辑也很清晰，酒店本身已有独立卫浴、房间格局，改造成学生宿舍的工程量和成本远低于写字楼改造。

香港酒店业受旅游市场波动影响较大，而学生公寓需求刚性、入住率高、租金稳定——从“波动资产”到“稳定资产”的转变，正是资本愿意为溢价买单的根本原因。

仲量联行进一步指出，资金正从酒店改建流向B级和C级写字楼——写字楼改建学生公寓的潜在内部收益率（IRR）最高可达18%，高于同类酒店改建项目的13%至16%。

海景丝丽酒店目前仍处于亏损状态——截至2026年3月31日止财年，收入3653.2万港元，仍录得1911.2万港元亏损。但京东看重的不是当下，而是改造完成后的未来。268间客房全部转为学生宿舍后，叠加每年4500万港元的保底收入，这笔资产的现金流将彻底改观。

当一类物业（酒店、写字楼）的原始用途收益率下降时，通过功能转换切入需求刚性赛道，可以实现资产价值的重估。

小结

京东这笔7.5亿港元的收购，表面上是买下了268间客房，本质上是一次资产配置的结构化创新。

交易结构上，用保底收益锁定6%的年化回报，三年后进退自如；市场判断上，精准卡位14.7万张床位缺口的千亿赛道；改造逻辑上，将回报率从3%的酒店物业升级为5%的学生公寓资产。

对于住房租赁行业的从业者而言，这或许不只是一宗“别人家的交易”，而是一份值得反复研读的行业教材：当政策红利、供需缺口和资本逻辑三者交汇，机会就在那里——关键是你用什么方式去抓住它。

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