上半年北京办公楼空置率六连降 大宗物业交易额创五年同期新高

世邦魏理仕今日发布《2026年上半年北京房地产市场回顾》显示，上半年北京办公楼空置率实现连续六个季度下降，降至17.8%；大宗物业投资市场成交总额达257亿元，同比大涨50%，创下近五年同期新高，市场预计下半年大宗物业市场修复态势有望持续。

办公楼空置率实现六连降 区域市场分化加剧

报告指出，上半年北京办公楼市场新增供应已连续四个季度归零，市场存量持续去化，带动全市办公楼空置率连续第六个季度回落至17.8%。全市办公楼累计净吸纳量20.4万平方米，仅二季度就贡献10.9万平方米，甲级办公楼成为吸纳量主要支撑。

租赁成交层面，上半年新租成交中搬迁需求面积占比72%，但搬迁规模、频次同比有所收缩。受业主续租让利政策影响，多数企业选择原址续租或整合总部办公空间，以此节约装修、搬迁相关成本。

需求端行业特征清晰，以系统解决方案、互联网平台、人工智能为主的TMT赛道，是市场增量需求核心来源，相关企业选址持续向各大科技中心聚集；金融市场需求以基金类机构为主，小面积租赁需求保持活跃；专业服务业多为1000平方米以下中小办公需求，高度偏好CBD区位；机器人等工业品制造赛道热度提升，新设、扩租需求同步释放，企业除传统写字楼外，也将中关村、望京周边产业园区作为重点选址。

各片区市场表现分化明显。CBD依托租金下调带来的性价比优势，大面积退租、缩租现象减少，上半年净吸纳量位居全市前列；中关村产业集聚效应突出，空置率回落至7.1%；奥体片区依靠软件、大数据企业实现平稳去化；通州依托城市副中心政策红利，优质大面积物业吸引大量文化传媒、新能源企业入驻。反观望京，受企业规模收缩影响，楼宇去化节奏明显放缓；燕莎、王府井、东二环、丽泽等区域，对比CBD性价比优势减弱，叠加企业集中退租，租赁吸纳表现偏弱。

租金方面，受下半年新项目集中交付预期影响，业主普遍以租金优惠留住优质租户、稳定出租率，全市办公楼租金面价持续走弱，上半年累计下跌4.4%，当前每月每平方米租金为218.4元。

世邦魏理仕华北区办公楼租赁交易—租户代表负责人袁慧表示，下半年北京办公楼市场将迎来约48万平方米新增供应，供给增加或将推动全市空置率再度上行，但高品质新项目入市有望带动企业连层置换需求释放。北京持续扶持人工智能、科技服务业、具身智能等产业，中长期能够转化为办公增量需求，但年内难以抵消新增供应带来的市场压力。

与此同时，袁慧认为，AI工具普及推动互联网等行业整合办公空间、提升场地使用效率，短期退租、需求收缩压力仍存；企业对楼宇供电、网络、安防、产业配套生态标准要求持续提高，拉长存量老旧楼宇去化周期，市场供需博弈加剧，物业价值将由楼宇品质与运营能力决定，市场分化进一步凸显。

大宗物业市场热度攀升 上半年成交额创五年同期新高

投资市场呈现复苏行情，报告数据显示，上半年北京大宗物业投资成交金额257亿元，同比增长50%，交易规模刷新2022年以来同期纪录。其中二季度完成9笔大宗交易，成交金额约123.6亿元。

从交易品类来看，办公资产仍是成交主力，交易额占比37%；零售物业、数据中心、高标仓库等非办公资产成交占比大幅提升，合计占比达21%。受益于AI、云计算产业快速发展，数据中心算力资产长期投资价值受到资本认可，二季度房山落地大额数据中心收购项目；北京优质物流物业供给稀缺，经开区高标仓库凭借稳定运营表现完成机构收购。

报告认为，上半年大宗交易活跃度提升存在多重驱动因素：部分业主出于缓解流动性压力、优化资产组合、降杠杆、聚焦主业等考量出售优质资产，为市场提供充足交易标的；市场资产价格持续调整，优质办公资产估值回归合理区间，买卖双方价格预期逐步匹配，协议转让交易增多；此外，部分业主因资金流动性压力通过法拍渠道处置物业，被动出清标的进一步丰富市场供给。买方层面，企业买家借价格低位购置办公物业，兼顾自用与长期资产配置；机构投资者侧重布局现金流稳定、具备长期增值潜力的优质资产，市场定价合理化后加大配置力度。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩认为，下半年北京大宗物业市场修复趋势有望延续，优质办公、长租公寓等物业入市规模将直接决定全年成交体量。企业自用需求将持续为办公资产交易提供支撑，机构资金会持续布局核心稳定办公物业，同时加码数据中心、长租公寓等另类资产，持续优化市场交易结构。公募REITs、机构间REITs持续扩容，保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心等资产拥有清晰退出渠道，后续市场走势将取决于相关政策落地进度与物业租赁基本面改善情况。