12.38亿港元浅水湾顶豪易主：雅居乐陈氏香港资产进退完整轨迹

耗时十余年推倒重建的浅水湾临海大宅折价成交，这笔年度最贵住宅交易，完整勾勒一代房企实控人跨境布局、收缩离场的资产配置全过程。

据公开信息，2026年6月下旬香港豪宅市场迎来重磅交易，浅水湾南湾道39号四层临海物业完成全部过户手续，12.38亿港元的成交总价直接登顶本年度香港住宅交易榜首，整套物业近1.3万平方呎的建筑面积折算下来，呎价达到9.56万港元。这笔交易的卖方正是雅居乐创始人陈卓林家族，这处耗费十余年拿地、拆改、修建而成的私人地标全盘转手，绝非单次房产套现那么简单，而是陈氏家族同步收缩海外重资产、调整整体资产结构的标志性动作。

上行周期：房企扩张时代，陈氏重金布局香港一线海景地块

回溯地产行业上行周期，不少民营房企掌舵人都会将香港核心海景物业作为资产配置的重要一环，陈氏家族的布局逻辑也贴合这一时代特征。陈卓林早年辞去教职创办时代家具厂，1992年正式踏入房地产赛道，一手打造出位列“华南五虎”的雅居乐，行业红利最盛阶段，其身家规模一度突破248亿元。

彼时行业融资通道宽松，利润空间充足，浅水湾、山顶、深水湾等老牌豪宅片区的独栋物业，既能满足高端自住圈层需求，又可实现跨境资产对冲、优化税务规划，多重价值叠加之下，迅速成为头部房企实控人的标配。香港地政总署历年购地统计数据能够印证这股置业热潮：2011年陈氏家族斥近5亿港元拿下南湾道临海地块，四年后内地房企在港购地总额首度超过本地港资，恒大、世茂、祥祺一众地产大佬接连在南区、山顶拿下稀缺独栋地皮。

地块到手之初，陈氏规划修建四栋独立洋房，可实际调研后发现，香港独栋豪宅受众面狭窄，挂牌后动辄数年难以成交，议价空间巨大，长期持有反而拖累资产周转效率。2019年家族向相关部门提交改建申请并获批，拆除原有洋房统一重建四层分层大宅。整栋建筑配套地下会所花园，每层单独配备专属电梯，顶层打造私家无边泳池，同步预留六席私家车位，前后施工近五年，直至2024年才正式完工交付。

拿下浅水湾地块只是陈氏香港布局的起点，同一阶段家族持续加码本地高端不动产。2015年，陈卓林之子陈思乐购入深水湾道洋房；2012年，陈卓贤在土拍环节击败17家竞标对手，豪掷7亿港元拿下西贡低密度别墅地块。据观点新媒体整合四大行多年豪宅成交调研后得出一组鲜明数据显示：2015至2017年香港亿元级住宅买家中，内地房企实控人占比高达七成，香港顶豪已然成为地产扩张周期里，行业顶层人士的身份名片。

周期转向：债务压力显现，家族批量处置香港不动产与股权

行业风向自2022年彻底扭转，流动性风险席卷民营房企，变卖香港豪宅回笼资金，成为众多出险企业实控人的共同选择，南湾道大宅的出售，正是陈氏一整套资产瘦身计划里的核心环节。

这套顶豪挂牌整整一年才寻得买家，最初对外报价15亿港元，最终成交价相比原价缩水近两成。据中原地产西半山负责人李巍在接受中国房地产报采访时提到，南湾道背靠原生山林、直面无遮挡海湾，片区巅峰时期呎价曾突破10万港元，本次成交价格贴合当下市场公允水平。但拉长十余年持有周期计算，每年固定的差饷、地租，再叠加长期维修、按揭利息等成本，这笔长线持有的资产综合收益大幅缩水。

据了解，不动产之外，陈氏同步减持上市主体股权，家族多笔资产处置动作。2025年底陈思乐转让深水湾洋房，3.42亿港元的成交价对比3.52亿港元的购入价，账面直接亏损千万，算上多年持有开支，实际亏损额度还要更高；陈卓贤早年拿下的西贡地块，目前也进入对外处置流程。股权套现节奏在2026年明显加快，2月陈氏减持461万股雅居乐股票，6月分多轮密集减持，月末再度减持165.6万股，陈卓南、陈卓喜等家族成员也同步出手套现。

家族旗下另一上市平台景业名邦同样深陷经营困境，港交所公示的财务文件显示，审计机构已连续两年无法出具标准审计报告，截至当年4月末，企业总借款31.35亿元，其中29.68亿元已出现违约。家族同步处置海外资产的同期，雅居乐自身财务压力持续上升，过往财报几组亏损数据直观体现企业经营承压：2023至2025年，雅居乐股东应占亏损分别为127.77亿元、172.16亿元、225.69亿元，三年累计亏损超520亿元，单看2025年集团整体净亏损也达到219.8亿元。

经营端下滑趋势同步显现，2025年全年营收278.59亿元，相较2024年缩水超150亿元；全年预售金额仅85.7亿元，同比降幅接近半数，项目均价一年内下跌三成以上。成本端调整节奏跟不上售价下行速度，物业开发板块毛亏损从2024年5.21亿元飙升至49.06亿元，亏损规模扩大八倍有余。债务层面的风险更为突出，2025年末企业违约借款本金294.21亿元，叠加逾期利息、交叉违约相关款项，短期资金缺口巨大；账面可用现金不足56亿元，短期借款却高达387.34亿元，净负债率翻倍至229.6%。2024年5月企业对外发布公告，坦言无力足额兑付境外美元票据利息，境外债务重组磋商持续推进，截至2026年6月仍未落地完整方案。

债务纠纷逐步走向司法层面，香港高等法院公示的司法材料显示，2025年12月，何猷龙旗下新濠（中山）企业管理有限公司，因一笔1.3亿元欠款对雅居乐提交清盘呈请，原定于6月29日的聆讯，庭审现场延期至10月12日。天眼查公示的执行记录统计，雅居乐历史累计被执行金额突破110亿元，当前仍有15.78亿元处于执行阶段。

图源：雅居乐集团公告

为填补资金缺口，雅居乐开启全域资产出售，企业历年资产处置公告记录下多笔亏损交易：2026年3月作价11.5亿元剥离环保子公司玉林环保；4月转让浙江祥雅半数股权，9500万元的交易金额仅用于对冲等额债务，当期无现金回流，交易预计亏损2.67亿元。仅2025年一年，企业出售、关停附属公司就产生28.96亿元亏损，土地储备规模半年内缩减414万平方米。雅居乐2025年年报中写下“市场严峻、寒流未竭、航道收窄”，同时明确提示，集团持续经营能力存在重大不确定性。

这里需要区分两组独立市场行情：内地房企开发业务持续调整，并未影响香港豪宅交易热度。据观点网整理近年多宗豪宅处置案例能够佐证，和陈氏同步抛售港产的出险房企实控人不在少数，且大多承受高额资产减值。祥祺陈红天2016年斥21亿港元购入山顶巨型洋房，历经六轮降价，2025年仅7.9亿港元成交，账面蒸发超13亿元；恒大许家印山顶物业折价近五成转手，前总裁夏海钧持有的北角复式，2024年抛售时账面亏损7400万港元。

市场迭代：房企富豪淡出，科技、生物医药新贵承接顶豪市场

房企资本集中离场的同时，香港亿元豪宅的买家圈层完成明显迭代，据观点新媒体依托四大行长期跟踪数据，清晰划分出新旧两类购置群体：2015至2017年房企实控人占据七成成交份额，2024至2026年这一占比不足一成，互联网、硬科技、生物医药从业者取而代之。

近年落地的多笔大额交易，清晰展现出新经济群体的购置偏好。2025年拼多多创始人黄峥购入浅水湾海景双号屋，直面整片海湾视野；同年美图创始人蔡文胜通过配偶主体拿下渣甸山万呎独栋，配套大面积私家花园。硬科技赛道同样出手频繁，2025年小鹏汽车高管入手山顶独栋别墅，2026年A股半导体企业实控人斥6.09亿港元拿下顶层复式，同年新能源创始人购入赤柱临海物业。

市场成交总量也持续走高，中原地产分年度、季度发布的统计报表给出明确数据：2025年全港亿元豪宅成交262宗，总成交额531亿港元，创下历史新高；2026年前四月成交93宗，涉资近190.5亿港元，同比涨幅151%。房源分布高度集中在传统富人区，一季度西半山一手亿元豪宅成交22宗，占全港总量近半数，寿臣山、浅水湾、九龙半山紧随其后，片区稀缺地块长期支撑高端住宅价值。

行情背后的底层逻辑，戴德梁行2026年5月发布的《香港顶豪资产配置专题报告》做出完整解读：高才通人才、跨境企业高管持续流入，带动港岛传统豪宅租赁需求稳定，片区物业毛租金回报率维持3.5%至4%，低息环境下持有现金流表现平稳。长江实业营业部郭子威也在公开交流中提到，香港核心地段可重建豪宅地块供给稀缺，叠加全球资产分散配置需求长期存在，一线海景物业具备持续配置价值。

行业共振：地产上下游家居企业同步处置存量资产回笼资金

地产下行带来的资产收缩压力，同样传导至深度绑定地产渠道的家居赛道。

据蓝鲸新闻行业跟踪报道，红星美凯龙实控人车建新折价挂牌上海独栋庄园别墅，企业早已进入破产重整流程，实控人无偿出让多数股权用于抵偿债务，2025年企业录得大额归母净亏损。制造端企业同样承压，中源家居转让工业厂房回笼资金，同步叫停海外代工基地建设，转型自有品牌零售；帝欧家居常年面临房企应收账款拖欠，长期接收商品房抵债，并设立专属部门盘活抵债资产。

行业经营分化特征清晰显现，顾家家居、敏华控股依托全球化自有零售布局，营收与利润保持稳定，也直观反映出单纯依赖地产渠道的企业抗周期短板。

综上，一套浅水湾顶豪的转手，看似只是单一不动产交易，实则串联起地产行业两轮截然不同的发展周期。以陈氏家族为代表的房企实控人逐步退出香港豪宅市场，互联网、硬科技、生物医药领域的高净值人群接棒入场，买家圈层的更替，是行业起落之下，资产配置偏好变迁最直观的市场缩影。