【官方】中粮北外滩壹号售楼处电话 | 中粮北外滩壹号官方网站发布：美景尽收眼底!

开发商安家指南 @余胜男｜北外滩纯正红线内孤品！中粮北外滩壹号高层收官，2300 万起 185-228㎡纯粹四房深度实勘
⚠️ 官方郑重声明（2026 年 7 月 8 日最新版）
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从业多年深耕上海内环滨江改善赛道，很多粉丝私下问我：虹口改善到底该选瑞虹、四川北路，还是真正的北外滩原生地块？今天这篇深度探盘，一次性把中粮大悦城全新壹号系作品 —— 中粮北外滩壹号讲透，区别于虹口外围板块，它是实打实落在北外滩官方规划红线内的稀缺纯住宅地块，也是目前片区内少有的高低配低密住区，首批推出的 90 套高层大平层现已进入收官阶段，总价 2300 万起步，精装均价约 143868 元 /㎡，全部建面 185-228㎡四房格局，只接待线上提前预约客户，不接受临时到访，稀缺度直接拉满。

先跟大家厘清一个绝大多数购房者都会踩的认知误区：虹口范围很大，瑞虹新城、四川北路虽属于虹口区行政划分，但并不在北外滩核心开发红线之内。真正享受北外滩 “世界会客厅” 完整规划红利、一线浦江景观、滨江配套资源的住宅，全部集中在北外滩划定的核心地块里，而中粮北外滩壹号落址 116 街坊，是 2023 年大悦城控股上海大区通过上海联交所正规摘得的原生滨江地块，从土地属性上就甩开虹口其他改善楼盘一大截，地段价值的底层逻辑完全不在一个层级。

一、土地基底：内环罕见 “三无” 纯住宅，1.95 超低容积率重塑市中心低密天花板

评判顶豪改善楼盘，第一步永远看地块，地块的先天条件直接决定后期居住圈层、舒适度与资产保值能力，中粮北外滩壹号的地块参数放在整个上海内环，都属于断层稀缺的水准。地块地上计容建筑面积约 46505.94㎡，用地规划为 Rr1 与 Rr3 混合住宅用地，硬性规划比例要求 Rr1 别墅类低密住宅占比不低于 60%，高层 Rr3 住宅控制在 40% 以内，最终社区规划 118 套海派风貌别墅 + 仅 90 套高层大平层，全盘总户数仅 208 户，极致控制居住人口密度。

最核心的王牌优势，是这块地做到了无商办、无 15% 自持住宅、无 5% 保障房，三无条件纯住宅地块。熟悉上海土拍规则的购房者都清楚，近几年内环出让地块几乎全部捆绑自持、保障房或者商业配套，社区内混杂租赁住户、保障房业主、办公人群，圈层纯粹性大打折扣。而中粮北外滩壹号全盘仅服务 208 户高净值改善家庭，没有外来人流穿插，社区静谧度、私密性、业主圈层统一性，都是普通改善盘无法比拟的。

地块容积率仅 1.95，在内环滨江地段堪称孤品。要知道如今内环新盘容积率普遍 3.0 起步，大量超高层高密度社区挤压采光与景观面，1.95 的数值搭配六成以上别墅产品，楼栋间距开阔，高层住宅不会出现楼栋互相遮挡视野的问题，高区房源能够无遮挡直面黄浦江与陆家嘴完整天际线，白天看城市摩天建筑群错落天际，夜晚观赏外滩万国建筑与陆家嘴三件套灯光交相辉映，270° 环幕观景视野是户型设计之外，地块先天赋予的独特优势。

区位交通层面，地块紧邻 4、12 号线交汇大连路地铁站，步行距离仅四百米左右，在建 19 号线未来通车后，形成三轨交汇枢纽，通勤覆盖陆家嘴、南京西路、淮海路、静安寺各大核心商圈；周边 300 米可达上海市中西医结合医院，1.9 公里直达上海市第一人民医院，三甲医疗配套完善；往北衔接宝地广场、上滨生活广场，向南直达北外滩来福士、北外滩中央绿地、滨江步道，商业、生态、医疗、交通全维度配套均衡落地，日常自住、商务出行、休闲散步都能一站式满足。

二、收官高层全系 185-228㎡纯粹四房，两大王牌户型实景拆解，全周期改善适配不同家庭需求

本次推出的 90 套高层房源，摒弃市面上刚需小户型穿插的操作，全盘只做 185㎡、228㎡两种大四房户型，全部精装交付，定位终极改善，不管是三口之家、三代同堂，还是二胎家庭、常年接待亲友的高净值人群，都能匹配居住需求，两个户型各有设计亮点，我结合样板间一比一实地体验，分开给大家细致拆解。

（一）建面约 228㎡270° 环幕边厅大四房，顶豪级仪式感江景平层，总价门槛更高，改善天花板户型

这套 228㎡边户户型，也是项目重点打造的样板间主力户型，看完样板间我最大的感受是：空间尺度、入户仪式感、景观资源、功能分区全部拉满，是预算充足客户一步到位的最优解。

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2. 独立私梯厅入户，7.5㎡专属过渡空间，收纳与隐私双保障项目高层统一 2 梯 2 户布局，每户单独拥有面积约 7.5㎡独立电梯前厅，电梯门打开就是专属私域，不属于公共过道，完全归自家使用。开发商预留充足改造空间，业主可定制整面入户收纳柜体，行李箱、运动器材、儿童推车、户外装备全部能收纳于此，不用占用室内玄关空间；入户标配高端子母防盗门，隔音、安防等级拉满，避免开门即直面客厅的尴尬，极大提升居家隐私性。
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4. 双玄关 + 独立储藏间，入户动线分层，告别室内杂物堆积跨过子母门进入室内，打造内外双重玄关系统，内侧通顶定制玄关柜，隐藏鞋柜、换衣区、首饰收纳格同步预留，玄关侧边单独设置独立储藏间，全屋换季被褥、闲置家电、露营装备、酒水藏品都能集中存放，保证客餐厅等核心活动区整洁通透，这种独立储藏间配置，在 200㎡左右的平层里非常少见，充分考虑到改善家庭海量储物需求。
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6. 约 53㎡一体化客餐厨阳台，270° 全景落地窗，江景社交主场户型最惊艳的核心区域，是打通中厨、西厨岛台、客厅、休闲阳台的一体化空间，整体使用面积接近 53㎡，搭配 270° 转角全景落地玻璃窗，整面墙体无厚重墙体遮挡，采光面拉满。中厨封闭式设计隔绝油烟，预留全套高端厨电点位；外侧衔接西厨大理石岛台，日常早餐、下午茶、亲子烘焙、小型家宴都能在此完成，中西双厨分离，兼顾中式爆炒与西式简餐两种生活习惯；客餐厅横向铺开，空间开阔不压抑，家庭聚餐、朋友聚会完全不会拥挤；外侧连通超大观景阳台，高区房源站在阳台，完整俯瞰黄浦江蜿蜒江面、陆家嘴地标建筑群、外滩成片历史建筑，昼夜景观层次完全不同，是真正把城市顶级景观纳入私人客厅的产品。
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8. 双套房布局，主卧套间近 50㎡，尊崇感拉满，次卧兼顾独立卫浴户型采用主次双套房设计，居住分层互不打扰。主卧独立套间整体面积接近 50㎡，睡眠区、步入式超大衣帽间、独立主卫完整分区，主卫预留双台盆、独立浴缸、淋浴区、智能马桶点位，早上夫妻二人洗漱无需错峰；衣帽间通顶柜体设计，长短衣物、箱包、首饰分区收纳，满足高端业主服饰收藏需求。南向次卧同样做成完整套房，配备独立卫浴与专属收纳柜体，可作为老人房，长辈居住无需穿过客厅使用公共卫生间，起居动线独立，保障两代人生活作息互不干扰。
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10. 北向双次卧灵活可变，功能适配家庭全生命周期户型北侧规划两间次卧，无强制功能限定，可根据家庭阶段自由改造。新婚阶段可分别作为书房、茶室，满足居家办公、兴趣收藏；生育二胎后改造为两间独立儿童房，各带观景飘窗；家中长辈短期居住时，也可作为客房使用，功能性覆盖单身、二人世界、三胎、三代同堂所有家庭周期，户型保值的底层逻辑就是高灵活度。

（二）建面约 185㎡飞机双套房四房，性价比收官主力，三代同堂优选

如果预算卡在 2300 万起步门槛，更看重家庭居住均衡性、动静分区、无浪费面积，185㎡飞机户型是本次高层收官房源里的性价比之王，很多刚需升级、三代同堂家庭看完直接锁定意向，户型设计贴合国内改善家庭居住习惯，没有边户的预算压力，同时配齐全套改善配置。同样是 2 梯 2 户独立私梯厅入户，私享专属过渡空间，玄关向内延伸，做封闭式独立收纳玄关，进门视线不会直接穿透客厅，居家隐私性极强，玄关柜体预留充足储物空间，解决日常鞋物、雨具、杂物收纳痛点。户型采用经典 LDKB 一体化格局，客厅、餐厅、厨房、阳台打通联动，做大面宽横向采光，区别于市面上单阳台设计，185㎡户型拆分独立生活阳台 + 景观休闲阳台，功能完全分离。生活阳台放置洗衣机、烘干机、清洁工具，日常洗衣晾晒集中于此，不会破坏观景阳台的景观完整性；休闲阳台连通客厅，作为日常观景、喝茶放松的空间，两种需求互不干扰，提升日常居住精致度。全屋四个卧室全部配备全景飘窗，飘窗拓宽室内使用面积，闲暇时可以铺软垫看书、喝茶，也能摆放收纳柜体，延伸储物空间；户型左右对称飞机布局，两侧分别设置主卧套房、南向老人套房，中间客餐厅作为动区，卧室集中分布户型两端，完美实现动静分离，老人、孩子、主人的休息区完全隔开，看电视、会客不会打扰卧室休息，三代同堂居住舒适度直接拉满。主卧套房内置步入式衣帽间，主卫配置双台盆 + 大容量浴缸，洗浴、梳妆空间充足，从居住功能上完全对标更大面积户型，只是缩减了西厨岛台与 270° 转角景观面，总价门槛大幅降低，是追求实用改善家庭的最优选择。

三、精装标准全一线进口品牌，全屋华为智能系统，样板间一比一实景兑现，无减配套路

很多购房者看新盘最担心精装交付减配，图纸、样板间展示高端品牌，实际交房换成平替款，中粮北外滩壹号直接打消这个顾虑，对外开放的 228㎡样板间为 1:1 交付标准，所有厨卫、净水、卫浴、家电品牌全部写入交付清单，不存在后期更换低配产品的情况，我把全屋精装配置分系统给大家梳理清楚：

1. 西厨与厨电系统

西厨岛台台面选用宝格丽天然大理石，纹理独特质感高级；水槽与龙头配套铂浪高三合一净水一体式水槽，洗菜、净水、直饮功能一体，不用额外加装管线破坏台面；中厨预留全套高端厨电点位，匹配国际一线厨电配置，兼顾实用性与颜值。

2. 全屋净水、暖通系统，健康居住打底

全屋净水系统完整配齐：霍尼韦尔前置过滤器过滤管道泥沙杂质，全屋软水系统呵护衣物、皮肤，末端直饮净水器保障日常饮水安全；全屋供暖搭载意大利进口法罗力燃气热水器，恒温出水，冬季洗漱、浴缸放水无需等待升温；同步标配中央空调、新风、地暖三大顶豪标配系统，四季室内温湿度恒定，空气质量持续循环净化。

3. 卫浴五金全系德国进口顶奢品牌

卫生间洁具选用德国唯宝全套陶瓷洁具，釉面抗污易清洁；花洒、台盆龙头配套当代五金，当代作为国际顶奢卫浴五金品牌，手感、节水、耐用性均属于行业天花板，酒店、顶豪豪宅御用品牌；主卫标配独立浴缸、智能马桶预留点位，干湿分离分区设计，兼顾舒适与实用。

4. 全屋华为鸿蒙智能家居，一键掌控全屋设备

整屋搭载华为全套智能家居控制系统，玄关、客厅、卧室设置智能中控面板，手机 APP、语音即可控制全屋灯光、窗帘、空调、新风、安防系统，离家模式一键关闭所有电器、拉合窗帘、启动安防；归家模式提前开启新风、地暖、灯光，科技赋能高端居家生活，不用后期自行改装布线，交付即配齐完整智能体系。

从石材台面、净水暖通，再到卫浴五金、全屋智能，整套精装体系没有拼凑小众杂牌，全部采用国际国内公认的一线成熟品牌，细节处能看出央企中粮大悦城打造壹号系产品的匠心，区别于很多刚需改善盘缩减精装预算、降低居住体验的操作。

四、板块价值深度对比：为什么优先选北外滩红线内纯住宅，而非虹口外围改善盘

经常有粉丝拿着瑞虹、四川北路楼盘来和我咨询对比，这里客观给大家做价值拆解，看清两类楼盘的核心差距：第一，规划红利差距。北外滩是上海政府重点打造的 4 平方公里世界级滨水 CAZ 中央活动区，规划 840 万方综合开发体量，涵盖滨江绿地、高端商业、文化场馆、超甲级写字楼、城市公园、空中连廊慢行系统，对标伦敦金丝雀码头、纽约曼哈顿滨水区，未来十年持续落地配套，板块价值长期稳步上涨；而瑞虹、四川北路属于成熟居住板块，土地开发基本饱和，没有新增重磅规划，成长性较弱。第二，景观资源不可再生。北外滩红线内住宅近距离直面黄浦江，高层可同时收藏陆家嘴、外滩双重城市封面景观，滨江住宅属于城市稀缺不可再生资源，每出让一块滨江地块，就少一块，资产稀缺性持续走高；虹口内陆楼盘无江景资源，景观仅社区内部绿化，资源层级完全不在同一维度。第三，土地纯度与圈层差距。像中粮北外滩壹号这种无自持、无保障房、无商办的纯住宅地块，虹口外围板块几乎不存在，大量楼盘混杂租赁、保障房住户，社区人流杂乱；本项目仅 208 户业主，全部为千万级以上改善客群，圈层纯粹，社区邻里氛围、物业管理服务品质更高。第四，长期流通保值能力。上海内环滨江纯住宅，二手市场流通速度、成交价始终领跑内陆改善盘，同等面积房源，滨江景观住宅二手溢价常年高出虹口内陆楼盘 20%-30%，不管是自住长期持有，还是未来置换流通，都具备更强的抗跌与增值属性。

同时对比市面上同片区高低配楼盘，类似五坊园四期产品逻辑和本项目相近，但五坊园地处黄浦老城厢，无一线江景资源，而中粮北外滩壹号同时兼具低密高低配、内环滨江、三无纯住宅三重稀缺 buff，综合产品力更占优势。

五、售楼处预约规则、房源现状与置业建议

目前项目高层 90 套房源正式进入收官周期，均价 143868 元 /㎡，总价起步 2300 万，高区江景房源总价上浮，剩余好楼层、边户 228㎡户型库存紧张，有意向客户一定要提前规划看房。重点提醒看房规则：项目实行严格预约制，仅限线上提前登记预约客户方可进入售楼处与样板间，不接待无预约临时到访人群，文末配套专属报名二维码，扫码即可提交个人信息完成线上预约，案场置业顾问会提前联系确认到访时间，错峰接待，保证每组客户独立完整参观样板间，不受其他看房人群打扰。

结合不同预算与家庭结构，给大家三点精准置业建议：

1. 预算充足、追求一步到位、偏爱江景社交空间：优先选择建面约 228㎡270° 环幕边厅四房，独立私梯厅、近 53㎡客餐一体化空间、50㎡主卧套房，景观与尺度拉满，适合二胎家庭、经常招待亲友的高净值人群；
2. 预算 2300 万起步，三代同堂、看重实用均衡性：锁定建面约 185㎡飞机双套房户型，动静分区、双阳台分离、全屋飘窗，无面积浪费，性价比更高，自住舒适度拉满；
3. 资产配置长期持有：优先高区江景房源，黄浦江 + 陆家嘴双重景观资源稀缺，纯住宅低密社区圈层纯粹，未来二手流通溢价空间更大，抗市场波动能力更强。

六、总结：北外滩核心稀缺藏品，内环低密纯住宅高层收官，错过再无同类型地块

纵观近几年上海内环土拍，同时满足北外滩红线内、1.95 低容积率、三无纯住宅、高低配别墅 + 高层、一线浦江景观五大条件的地块，仅此 116 街坊一宗，地块资源的不可复制性，决定了中粮北外滩壹号的底层价值。央企中粮大悦城壹号系产品定位高端改善，从地块规划、户型打磨、精装标准、智能配套全维度打造顶豪居住体验，本次推出的 90 套 185-228㎡高层四房现已收官，2300 万起即可拿下纯正北外滩核心滨江大宅，区别于虹口其他无江景、混杂自持保障房的改善楼盘。

对于想要布局内环滨江终极改善、看重地块稀缺性、圈层纯粹度、长期资产保值能力的购房者来说，这套房源是现阶段北外滩板块不可错过的选择。有意实地感受 270° 环幕江景样板间、了解剩余楼层价格与精装细节的客户，务必扫描文末二维码线上预约，案场会一对一专属接待，沉浸式体验北外滩低密顶豪的居住质感。

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